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中央定调房地产:调控由短期转向长期

2019-07-31 14:59:54 来源:中华建设网   
核心摘要:7月30日召开的中共中央政治局会议要求,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。
中华建设网讯  7月30日召开的中共中央政治局会议要求,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。
 
“首次就房地产在经济刺激中的作用进行定调,回应了当前经济形势下社会舆论中有所升温的房地产刺激论调,也给地方政府明确了标准。”对于中央房地产方面的最新表态,多位业内人士分析称,这击破了房地产调控放松的幻想。
 
7月31日,地产股早盘低开,领跌市场。截至上午收盘,房地产指数下跌2.28%。从个股来看,碧桂园跌2.39%、万科3.66%、融创中国跌3.63%、嘉凯城跌5.74%、保利地产跌3.15%、金地跌4.14%,集体下跌趋势明显。
 
对此,众多业内人士分析称,中央政治局会议如此定调,击碎了地方政府以房地产刺激经济的幻想。在政策高压下,房企或重销售轻投资,主动降价促销。
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调控由短期转向长期,政策难见松动
 
在很多业内人士看来,7月31日地产股早盘集体低开,是因为前一天政治局会议再次为房地产调控定调。
 
7月30日,中央政治局召开会议强调,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。
 
去年底,政治局会议两次未提及房地产,而今年4月19日与7月30日,政治局会议连续2次提及房住不炒,继续明确了房地产调控将持续收紧的态度。
 
中原地产首席分析师张大伟分析认为,在市场出现小阳春,局部区域出现波动的情况下,政治局会议连续提及房住不炒,有利于市场平稳,打击炒房者。
 
值得关注的是,政治局会议首次明确了不将房地产作为短期刺激经济的手段。而在过去,房地产经常被认为是刺激短期经济稳定的夜壶。
 
张大伟认为,如今房地产调控已经发生了质的变化,由短期调控转向长期调控。从政策看,将以长效机制引导市场稳预期,比如体现在加快住房及土地供应、完善房地产税收制度等方面。
 
事实上,今年以来,房价上涨明显的城市,稳预期、稳地价、稳房价的政策频繁出台。据中原地产研究中心统计数据显示,2019年上半年,全国房地产调控政策高达251次,相比2018年上半年上涨了31%。
 
融资收紧 “稳”字当头
 
今年上半年,全国楼市经历了特征较为明显的两个阶段。一季度及4月初,各地调控政策较松,楼市迎来一轮小阳春,一二三线城市房价环比普涨。
 
据央行当时发布的数据,一季度人民币贷款增加5.81万亿元,同比多增9526亿元,是有记录以来的单季新增贷款新高。其中,3月居民部门新增人民币贷款8900亿元,增量创下历史同期新高。
 
这一背景下,今年4月19日,中央政治局会议重申,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。
 
随着国管公积金新政推出、住建部发布部分城市房价波动预警后,合肥、济南、北京等多地相继采取措施进一步规范商品房销售行为,打击炒作楼市现象。政策风向转而收紧。
 
在融资层面,5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》并约谈部分业务增长过快过量的信托企业;今年7月,国家发改委又出台《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,首次将外债限制进一步细化到房地产行业。
 
国家统计局发布的房地产开发投资增速和房企到位资金增速的变化,可以反映这一转变。前4个月,上述亮相指标均来到年内高点,1-4月,房地产开发投资增速达到11.9%,房企到位资金增速则达到8.9%。此后,这两项数据均呈现下滑趋势。
 
中原地产首席分析师指出,今年上半年,此类房地产调控次数高达251次,较2018年同比上涨了31%。仅在6月,全国房地产调控发布次数高达46次。不过,张大伟将此类调控政策定义为政府为规范房地产市场做出的“谨慎释放”而非“全面收紧”。
 
进入下半年,调控形势并未改变。中原地产研究中心统计数据指出,截至7月28日,当月房地产调控已经超40次,包括呼和浩特开启中介规范自查、宁波规范商品房销售等措施陆续出台,继续给楼市降温。
 
例如,7月24日,苏州从限售、限购及土地出让等方面再出新政,包括限制房企多轮报价、扩大限售城区范围和提高外地户籍居民的购房难度等。7月30日,大连出台《关于加强房地产市场调控工作的通知》,实施商品住房价格指导。
 
诸葛找房数据研究中心分析师国仕英指出,在当前宏观经济形势下,既明确“房住不炒”定位,又首次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,体现了中央政府控制房价上涨、确保房地产平稳健康发展的决心。这也将使得地方政府在房地产政策选择上更加审慎,对市场波动更加敏感,政策出台的频率和力度都有可能会加强。
 
贷款利率方面,7月以来,全国城市的住房按揭贷款利率基本上也是处于上浮的状态。成都、福州、合肥、杭州等地的首套房、二套房按揭利率均有不同程度的上调,且部分银行出现额度紧张、放款周期变长的迹象。
 
易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进表示,最新召开的中央政治局会议明确定调,表明在经济下行压力大的时候,依靠盲目松绑楼市以刺激经济繁荣的道路是行不通的。谈及未来楼市走向,严跃进说,“如果政策不松绑,为缓解房地产领域的资金压力、库存压力和政策压力,房企降价促销或成营销定势。但在接下来的三季度,各地政策松绑的可能性几乎为零”。
 
国家统计局国民经济综合统计司司长、新闻发言人毛盛勇在上半年国民经济运行情况发布会上表示,下一阶段,“房住不炒”的理念将越来越深入人心,强调“因城施策”,强调城市政府主体责任,这两方面的因素综合在一起,下阶段房地产市场稳地价、稳房价、稳预期是能做到的。
 
增长意愿落空,房企将重销售轻投资?
 
由于地方上财政收支压力大,近期个别城市出现宽松政策一日游的现象。
 
对此,诸葛找房市场研究员姜国君认为,虽然房地产政策进一步收紧,房地产行业仍然有着比较强烈的增长意愿。从目前来看,房地产市场出现了提速苗头和变热的征兆,具体表现为一些房企推出新品的节奏在加快、一些城市房价上涨势头明显。而此次政治局会议的导向在于既要保持政策的连续性和稳定性,又要预防一些不利于市场健康发展的现象发生,对下半年的房地产市场预期也作出表态。
 
“此次中央政治局会议的定调,说明单纯因为经济下行压力大而盲目松绑楼市,是行不通的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如此表示。
 
诸葛找房数据研究中心分析师国仕英也认为, 这不仅回应了当前房地产刺激经济的论调,也给地方政府明确了标准,击破房地产调控放松的幻想。将使得地方政府在房地产政策选择上更加审慎,政策出台的频率和力度都有可能会加强。
 
在政策预期收紧的情况之下,严跃进认为,房企受此影响很大。如果政策不会松绑,考虑到资金压力、库存压力和销售压力三大压力,房企会主动降价促销,其他地产指标也会有所变动,总结起来就是降价促销成营销策略、开发投资将迎来拐点。
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