中华建设网讯  作为利率市场化改革的重要一环，个人住房按揭贷款也将与LPR挂钩，房贷利率定价进入了一个新的时代。

 

8月25日，央行公告，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成，且要求首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。且要求确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。

 

分析人士指出，在房住不炒的基调下，房贷利率向下已无空间；区域差异也会更大。对于开发商而言，在密集的房地产金融调控之下，各种融资渠道都被收紧，而房贷利率整体不能降的趋势，则使得通过销售回笼资金的通道也进一步收窄，部分房企资金链紧张已成定局。

 

 

调整后首套、二套最低利率分别为4.85%、5.45%，首套基准略下调5BP，二套基准上浮11%以上的城市利率下调。新LPR基准下，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%)，相比于现有的首套利率4.9%，略有下降5bp，二套房利率基准按照在4.9%基础上浮10%、15%、20%(分别为5.39%、5.635%、5.88%)来看，分别变动6bp、-19bp、-43bp。

 

如果执行新的最低标准、大部分城市新政房贷利率会有下降，但考虑到房住不炒政策下，大部城市执行最低标准的概率较低。根据融360数据，2019年7月全国平均首套、二套房贷利率分别为5.44%、5.76%，分别相比于原基准水平上浮11.02%(LPR+59bp)、17.55%(LPR+91bp)，由此来看，新机制下，更多的城市或将受益于二套房贷利率的下调。根据融360数据，仅有上海市首套房贷利率低于基准(95折)，新机制下，除上海首套、二套基准利率确定性上涨，北上广首套房贷利率有一定概率会有不同程度下调，二套房贷利率下调或将更加明显。

 

 

房贷新规对于融资已难的房企而言，无疑是更严峻的考验。“7月份开始市场又转冷了，那些购房人突然又消失了。”广州一开发商营销负责人说。

 

房贷利率意味着购房成本的变化，会对购房者的行为产生直接的影响。根据国家统计局数据计算，今年 3月到7月，开发商的到位资金来源中，定金及预收款分别是4937亿元、4946亿元、5146亿元、6070亿元、5515亿元；个人按揭贷款分为是2187亿元、2386亿元、2220亿元、2555亿元，2392亿元。

 

其中，3月的定金及预收款从3月一路上扬至6月，到了7月开始下跌，转为负增长；个贷上半年总体上升，5、7月转负，为-6.96%、-6.38%。这与今年3-5月的贷款宽松、“小阳春”，以及6、7月以来的利率上调相对应。

 

定金及预收款、个贷款是房企最重要的自有资金来源，如今却面临萎缩。“过去的调控都是从需求端作为，但这次是从货币端、融资端开始调整，而且融资端收紧是颠覆性的、史无前例的动作。”8月22日，融创中国董事会主席孙宏斌(博客)在业绩会上表示，融资是非常复杂的事，有信托、有按揭、有开发贷等；预计未来对按揭贷款的控制可能会更严格。

 

广发证券统计，8月35城新房成交环比下降15.5%，同比下降4.7%。以城市划分，11个二线城市成交同比上涨4.4%，四大一线城市、20个三、四线城市成交同比分别下降12.9%、13.3%。

 

在资金压力、库存压力和政策压力之下，部分房企已率先开始打折促销。8月以来，恒大旗下500多个楼盘开启了全面降价促销，折扣普遍在7.8折，商住房甚至能低至6折；在广州楼市，祈福集团、保利发展等开发商旗下的项目也开始出现了特价房、打折优惠。

 

在8月中下旬密集召开的中期业绩会上，房企们也不再避讳打折促销的话题，纷纷坦言市场销售难度加大。万科、碧桂园管理层表示，每一天都是卖房的日子，楼盘价格会随行就市，坚决不留库存。

 

对于下半年的楼市走势，业内人士预测，随着政策及资金面边际收紧，一二线城市后续预计以稳为主。三四线楼市受制于供应充足、需求萎缩，压力或持续显现；平安证券判断，全年全国销售面积同比将小幅负增长。