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8月房地产成交继续走弱 土地市场降温明显

2019-09-12 15:18:51来源:中华建设网   
核心摘要:近日,克而瑞地产研究中心公布的统计数据显示,百强房企单月业绩规模与7月持平,不及上年同期单月1.3%的环比增速,市场观望态度明显。
中华建设网讯  近日,克而瑞地产研究中心公布的统计数据显示,百强房企单月业绩规模与7月持平,不及上年同期单月1.3%的环比增速,市场观望态度明显。同时,全国土地市场成交量价齐跌,土地平均溢价率降至年内最低,底价成交甚至流拍的土地数量明显增加,仅8月29日一天,北京、南京、重庆、成都等城市有多宗住宅用地底价成交,南京、合肥等热点城市都有流拍发生,9月以来全国成交的土地中,底价成交的地块数量占比高达四成,土地市场降温明显。
 
房企业绩增速放缓
 
从今年以来房企整体业绩表现来看,1至8月,按照可比口径统计,百强房企的累计业绩同比增速在4%左右。相比前两年,房地产市场增速放缓。
 
从8月单月数据表现来看,克而瑞方面重点监测的38家房企中半数以上较上月业绩提升,其中部分房企表现突出,如华润、建业、保利置业单月环比增幅均保持在50%以上,这主要得益于企业推案节奏和对城市布局的把控得当。另外,有15家单月业绩环比下降,旭辉和招商蛇口8月实现单月销售金额137.4亿元和180.9亿元,分别环比下降5.6%和6.4%。
 
克而瑞地产研究中心相关分析人士分析认为,8月部分房地产企业业绩上升,主要是由于今年下半年企业加大供货力度,项目总体去化率并不佳。预计随着传统“金九银十”销售旺季的到来,房企将加大推案与营销力度。9月供应压力将进一步改善,成交量有望企稳回升,但整体回升幅度有限。
 
值得一提的是,在房地产市场持续转冷的大环境之下,房企投资布局持续回归二线。8月,受监测企业的新增土储当中,一线城市建面占比3%,二线城市新增建面占比48%,三四线城市新增建面占比49%。从城市区域分布来看,房企在中西部拿地力度较大,其中昆明连续多月成为房企重点布局二线城市,太原、长沙、郑州当月土地成交量同样走高。
 
克而瑞方面的数据显示,综合来看,规模房企8月在三四线城市的拿地分布较为均衡,市场风险较小的长三角依旧占比最高,但不足四成,相较7月超五成的比例明显回落。
 
上述分析人士分析指出,从目前房地产市场整体情况来看,预计今年“金九银十”传统楼市旺季营销活动范围将会进一步扩大,特价房、一口价房限时特惠等活动会越来越多,但大范围的大幅度降价不会出现。
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土地市场开始快烧快退
 
继今年3月出现楼市小阳春后,4月开始,部分一二线城市热点城市土地市场快速升温,土地市场竞争激烈,数十家房企参与、上百轮竞价、“地王”、溢价率超过100%的现象再现。从中原地产研究中心的统计数据也可看出,今年4月至7月,全国70大中城市单月土地成交金额均在3000亿以上,溢价率也保持在两位数,4月平均溢价率最高达23.94%。自6月土地出让金和土地成交均价均达到年内最高点后,土地市场开始降温,土地出让金、土地成交均价、平均溢价率持续下降。
 
至8月份,土地市场快速退烧。中原地产研究中心统计数据显示,8月全国70大中城市合计土地成交金额2501亿,环比下降31%;成交土地均价7492.76元/平方米,环比下降24%;土地成交溢价率只有8%,较7月下降4.38个百分点,较4月23.94%的最高点下降了近16个百分点,创年内最低。与此同时,土地流拍数量明显增加,高达72宗,为年内最多。
 
对于8月土地市场快速降温的原因,中原地产首席分析师张大伟认为,7月份开始,连续出台的包括信托贷款、海外发债在内的融资收紧政策,均对房企拿地造成了一定影响,8月房企拿地明显减少,只有8家企业拿地超过50亿。
 
克而瑞研究中心的统计数据也显示,在当前融资紧张的环境下,房企整体拿地意愿并不强烈,8月近三成百强房企未有土地入账,融创、中海等房企显著放缓投资脚步,融创单月拿地金额较前7月均值下跌6成左右,中海拿地金额仅有1.6亿元,相对于前7个月平均超过110亿元的土地投资来说几乎可忽略不计,还有多家企业8月拿地金额不足10亿元,单月拿地销售比更是低至0.1以下。
 
9月以来,土地市场降温持续。从多城市土地成交情况来看,尽管仍有个别城市个别土地成交溢价率较高,但是大部分城市土地成交以底价成交为主,广州、成都、苏州、长沙等城市多宗(含住宅)土地均底价成交,其中,苏州9月4日出让2宗综合用地,1宗底价成交,1宗终止交易;成都9月3日出让的3宗综合用地(含住宅)全部底价成交;广州9月2日出让的3宗综合用地(含住宅)均以底价成交。
 
据中原地产研究中心统计,9月以来全国土地市场合计成交50宗土地,平均溢价率只有7%,其中,多达20宗地是底价成交,占比高达40%,刷新年内最高记录,只有19宗地的溢价率超过10%,溢价率超过50%只有2宗。
 
对于后续土地市场的走势,张大伟认为,融资政策收紧的背景下,9月份热点城市的土地溢价率开始明显下调,如果政策持续,不排除后续土地市场流拍再次明显增加的可能性。
 
易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,受中央和地方“稳地价”政策的影响,尤其是银保监会等对信贷资金的严管,使得资金进入土地市场的难度有所增加,土地市场有所降温。当前稳地价的政策较多,包括拿地资金审核、设定涨停板、增加各类约束如配建租赁住房等。政策的“组合拳”将有助于打击炒地行为,进而创造更公平的拿地环境和稳定地价。预计9月份宅地交易市场以降温为主要特征,尤其是考虑到房企当前资金压力开始增大,房企拿地会偏保守和趋于理性,后续住宅用地价格将进一步趋稳,这也有助于未来房价的稳定。
 
尽管房企融资环境持续收紧,企业信托、海外融资渠道受限,难免会对土地市场造成实质性冲击,但是克而瑞研究中心认为,现阶段土地市场并未重现去年下半年大范围流拍的局面,对房企而言,投资拿地上整体保持审慎的态度即可。
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