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长租公寓:新一轮“爆雷”来袭 资本向头部集中

2019-10-21 16:37:07 来源:中华建设网   
核心摘要:进入2019年以来,随着行业整体融资环境继续收紧,长租公寓的“钱”景呈现了明显的两极分化。尾部竞争者淘汰不断,资本及资源则向头部集中。
中华建设网讯  进入2019年以来,随着行业整体融资环境继续收紧,长租公寓的“钱”景呈现了明显的两极分化。尾部竞争者淘汰不断,资本及资源则向头部集中。继乐伽“爆雷”后,又有长租公寓出现资金链问题。近期,悦如资产管理有限公司(以下简称“悦如公寓”)、杭州德寓科技、国畅房地产代理有限公司都被爆出资金链问题。
 
业内人士认为,从整个行业融资环境来看,只有头部公寓企业能得到银行和资本的青睐,而中小公寓几乎无缘融资,同时,长租公寓领域已经逐步进入到深水区,中小公寓或面临较大的洗牌和淘汰概率。
 
多家长租公寓遭遇资金链问题
 
据媒体报道称,10月8日,悦如公寓发布公告称,因面临巨大的经营及资金压力,已无力维持公司正常经营。
 
无独有偶,据媒体报道,杭州的德寓科技因为高收低租而导致资金链危机。此外,同在杭州的国畅房地产代理有限公司也关门了,不少房东被拖欠了房租,租客交的房租也打了水漂。
 
据悉,2018年以来,长租公寓行业“爆雷”不断,寓见公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲、鼎家公寓、杭州德寓等接连爆出资金链问题。截至目前,已有20余家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。其中,乐伽公寓的关停,导致南京、苏州、合肥等地不少房东、房客蒙受损失,引发外界较多关注。
 
财经评论员严跃进点评称,长租公寓资金压力增大,也说明经营预期和市场反应是不一致的,股权转让某种程度上也是为了防范亏损扩大,这也使得后续长租公寓企业需要更加注重房源管理和资金风险。
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从资本宠儿到资本困局
 
长租公寓最初被大众所广泛认知,来自于资本的助力。2014年,小米集团创始人、董事长兼CEO雷军斥资1亿元投资了一家以租房切入青年和创业者人群的新创公司YOU+(优家)国际青年公寓,引发媒体和社会各界人士的热议和实地探访,YOU+迅速蹿红。
 
从2015年开始,在红利政策的导向下,房企、国内酒店管理公司、资本、房地产经纪公司等也嗅到了契机,纷纷加入其中,长租公寓热度持续上升。
 
根据迈点研究院报告测算,截至2017年底,国内重点城市集中式品牌长租公寓门店约为2000家,房间数约为16万间。但报告也指出,国内公寓市场中,服务式公寓市场规模尚不及10%,而分散式长租公寓占比则近8成。
 
由于分散式长租公寓获取物业门槛相对更低,对于交通及地理位置的要求较宽松,因此整体规模上,分散式长租公寓发展更为迅速。一时间,市场上分散式长租公寓品牌如雨后春笋般涌现,包括蛋壳、自如、青客、包租婆、优客逸家、魔飞等。
 
青客在2012年成立于上海,是国内较早一批长租公寓玩家。其定位为白领公寓租赁,并提出“要为1000万青年人提供住房”的目标。入局以来,青客从未停下积极扩张的步伐,从最初仅运营上海地区的不足1000套房源,到2018年底,青客已运营房源近10万间,业务范围覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴等城市。快速扩张需要资金的支持。天眼查显示,截至目前,青客公寓已完成了4轮融资。2012年6月,青客获得纽信创投天使投资;2014年9月,获达晨创投的A轮融资;2015年6月,完成由赛富投资基金和老股东纽信创投的1.8亿元B轮融资;2018年4月,青客再宣布完成数千万美元的C轮融资,由摩根士丹利管理的私募基金以及凯欣资本联合领投。
 
尽管如此,青客依然深陷长期亏损的境地。其招股书显示,截至2019年6月30日,青客公寓的营业收入为8.979亿元,处于亏损状态,净亏损额为3.73亿元。在2017年及2018财年,净亏损数字分别为2.45亿元和4.99亿元。
 
实际上,青客之外,行业中不少中小规模长租公寓更是难上加难。
 
2018年以来,随着长租公寓行业深陷甲醛门、租房贷等风波,行业暴雷事件不断。根据同策研究院统计,从2017年2月至2019年3月,长租公寓“阵亡”名单就有20家,其中包括杭州鼎家、北京昊园恒业、上海寓见、国安家、长沙咖菲猫公寓等。
 
“高进低出”破坏行业整体信用
 
据了解,在此次资金链出现问题的公寓机构中,跟乐伽公寓一样,也存在“高进低出”的做法。
 
所谓“高进低出”模式,即以高于市场价拿房,给房东的付款方式为一个月租金或一季度租金,再低租金出房,但一次性收取租客的租金为半年,甚至一年。如果租客想月付,租金价格就高,因此,不少租客因便宜,便选择半年租甚至一年租。
 
“‘高进低出’模式正破坏着行业整体信用。”房东东创始人全雳指出,“高进低出”与租金贷一样,是典型的利用资金池,运营长租公寓的做法。这一模式,无形中会放大杠杆,由于缺少风险控制,一旦企业经营管理失误,最终会导致房东、租客严重损失。
 
此外,悦如公寓则是另一种模式。赚取差价为盈利的模式也存在风险,随着房租的下跌,发展空间越来越小。悦如公寓也称无力维持1600套房源的运营成本和资金压力,最终只能出售公司。
 
全雳进一步强调,目前租赁行业还缺乏法律化的约束,也没有押金保障制度,或担保金制度。这也就意味着,企业倒闭了,对租客、房东而言,还缺乏相关保障。因此,全雳呼吁,“必须对这个行业里的黑中介和黑二房东,进行严惩。”
 
在业内看来,现阶段,缺少对公寓经营者约束力,是行业滋生不良企业的主要原因。北京房地产中介行业协会赵庆祥建议,“尽快出台住房租赁条例,租赁行业必须通过立法建立准入门槛。”
 
作为一种新兴业态,长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”,到目前为止,尚无企业能给出清晰的盈利模式。自我造血功能不足,长租公寓只能靠外部输血,不断融资,尤其是在急于扩张规模的起步和发展阶段。
 
全雳认为,从整个行业融资环境来看,只有头部公寓企业能得到银行和资本的青睐,而中小公寓几乎无缘融资,对于缺少持续竞争力的中小公寓而言,选择股权转让或退出,反而是更合适的选择。
 
行业进入洗牌期
 
从资本疯狂涌入到行业公司暴雷、跑路、资金链断裂,长租公寓行业追逐规模的速度也在逐渐放缓,行业正式进入洗牌阶段。除了被行业淘汰者,今年以来更有玩家宣布主动退出。5月,诗朗绿色集团正式宣布,计划剥离总亏损达到2.34亿元的长租公寓业务;6月,远洋集团也宣布剥离长租公寓业务,该业务经营时间还不足三年。
 
前贝壳研究院院长杨现领在一次会议上表示,“两年前开会的时候,很多企业家、兄弟是某某公寓的创始人、CEO,今年很多不在了”。
 
随着行业进入深水区,各大运营商不得不正视摆在面前最大的问题——盈利难。
 
华菁证券的一份长租公寓行业研究报告指出,55%的拿房成本占比和65%的入住率是长租公寓行业盈利临界点。但现实情况是,多数长租公寓企业的拿房成本加上装修成本已达80%。
 
克而瑞研究员房玲曾算了一笔账,以青客为例,截至2019年上半年,青客的可出租房间数为96854间,每间的平均月租金为1149元,租金价差为25%。若按此计算,青客每间房每月的价差仅为287元,期间每间房的装修成本为1.47万元(2018财年为1.98万元)。这也意味着,青客需要4-5年才能覆盖装修成本,这还不包括期内相应的装饰物折旧费用、销售管理费用及贷款利息。此前青客公寓创始人金光杰曾表示,拥有公寓12万间才是青客的盈亏平衡点。
 
截至目前,即使像自如、蛋壳这样的头部企业,也仍未实现盈利。运营重、成本高、盈利空间小,在这些问题之下,贝壳研究院分析,未来,真正决定企业能否在竞争中活下来的并不是资本的加持,而是企业的持续运营的能力。
 
虽然长租公寓正在遭遇困境,但是前景依然可期。
 
根据CIC报告显示,中国租赁人口约2.4亿,2018年租赁市场规模达220亿美元,2024年预计达到447亿美元。同时,截止2018年12月31日,中国品牌长租公寓的渗透率仅有1.8%,美国的渗透率为46%,德国为35%,中国远低于发达国家水平。这也意味着,中国有超过98%的租赁市场仍掌握在个人房东手里。
 
随着产业互联网思维对于经营发挥关键性作用,租赁市场也有望从C2C的粗放局面进入到以商业利益为基础、客户服务为基石的B2C生态链中。
 
但从长远来看,在各行业求快的今天,更需要回归理性。“长租公寓最关键是做好租赁的稳健经营和规模扩张之间的有效平衡”,贝壳研究院高级分析师黄卉表示,“杜绝追逐利益的短期投机行为,用长远和发展的眼光看待行业变化,以满足租客需求、提供品质租赁服务为核心,促进行业在正确的轨道上前进。”
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