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房企各梯队分化加剧 中小房企如何求生

2019-10-23 15:17:34 来源:中华建设网   
核心摘要:房地产市场新一轮洗牌正在加速进行。今年以来约300家房企破产清算。据调查发现,负债过高、资金链断裂是房企破产的主要原因。业内人士认为,在坚持“房住不炒”定位的大环境下,传统房地产开发模式难以再持续,行业“马太效应”更加明显,房企竞争日益激烈,房地产市场资源将更加向龙头企业集中。
中华建设网讯  房地产市场新一轮洗牌正在加速进行。今年以来约300家房企破产清算。据调查发现,负债过高、资金链断裂是房企破产的主要原因。业内人士认为,在坚持“房住不炒”定位的大环境下,传统房地产开发模式难以再持续,行业“马太效应”更加明显,房企竞争日益激烈,房地产市场资源将更加向龙头企业集中。

市场资源向龙头企业集中
 
业内人士认为,部分小企业倒闭的情况并非2019年首次出现,2014年曾有2000家房地产企业关门。房企破产数量被关注,显示出市场对房地产企业资金链的担忧。中原地产首席分析师张大伟指出,2019年以来,已经有超过15次房地产融资收紧政策出台,房地产企业资金链明显变紧。
 
在人民法院公告网上搜索以“房地产”为关键词的破产文书显示,今年1至9月,有大约300家房地产公司被法院裁定实施破产清算。在长达20多页的破产文书名单中可以看到,破产的基本是一些不知名的中小房企,不过也有银亿集团这样位列全国500强的上市房企。
 
今年6月,上市公司ST银亿发布公告,银亿集团、银亿控股已向浙江省宁波市中级人民法院申请重整。银亿集团总部位于浙江宁波,2017年该集团实现销售收入783亿元,创利税40多亿元。
 
银亿集团只是今年以来受困于资金不足的房企之一。国家统计局数据显示,1至8月,房地产开发企业到位资金113724亿元,同比增长6.6%,增速比1至7月回落0.4个百分点。张大伟认为,2019年上半年,全国房地产商品房销售额70698亿元,增长5.6%,依然在刷新历史同期最高纪录,但涨幅明显放缓,在这种情况下中小房企加速离开市场是趋势。
 
房地产调控持续高压之下,行业马太效应逐渐显现。克而瑞数据显示,2019年上半年,TOP100各梯队房企之间规模分化持续,行业竞争加剧。其中,TOP3房企权益金额集中度达10.5%,同比提升0.8个百分点,龙头房企继续保持稳健高质量发展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升,市场份额稳中有升,规模房企竞争优势进一步深化。
 
新一轮洗牌的大幕已经开启。易居研究院智库研究中心总监严跃进说,传统的房地产发展模式很难再继续下去,未来行业马太效应将更加明显,房地产市场资源将更加向龙头企业集中。
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融资持续收紧
 
负债过高、资金链断裂是房企破产的主要原因。兴业证券一位市场部人士表示,当前房地产商面临资金困境,有限的资金主要流向大企业,加剧了房企马太效应。“中小房地产企业的困难日子才刚刚开始,债务违约、资产处置、兼并重组的情况目前只是个案,将来可能会增多。”
 
在持续趋紧的融资行情下,房企在三季度交出了一个比较出乎意料的“成绩单”。据克而瑞监测数据不完全统计,2019第三季度95家典型房企融资额为3187亿元,同比增加了11.6%,环比增加了0.85%。房企累计融资总额为10940亿元,同比增加1.3%,基本与去年同期持平。
 
由于部分房企在7月上旬抓紧窗口期发债融资,7月的单月融资额有大幅增加,但8、9月份随着融资限制的密集出台,融资规模急剧下降。
 
2019年第三季度房企的融资环境继续收紧,政府出台了多项政策对境外债、信托以及开发贷等融资方式加强了监管力度,整体融资成本逐渐增加,房企间的融资利率差异化却在这一波“洗牌”中愈加突显。
 
从单个企业来看,因为政府从4月份开始收紧了融资政策,同时企业本身也有去杠杆的需求,近一半房企的融资规模在三季度有所减少,不过也有50家大房企的融资规模同比增加,其中有34家房企的融资增幅超过50%,差距越来越大。
 
不少房企通过多元化转型以求自保。转型之路是否顺畅,决定了房企能否继续生存,尤其是资金量储备不足的中小型房企,一旦决策失误,就容易造成资金链断裂。克尔瑞研究中心的数据显示,包括新光集团、华业资本等部分中小房企破产原因之一便是“激进多元化”。
 
化解烂尾楼盘需要制度创新
 
房企破产后的烂尾楼盘遗留问题潜藏风险隐患,根据以往处置房企破产楼盘烂尾典型案例的经验,需要建立政府、法院联动机制等制度创新,引入专业化处理不良资产的市场化机构和资金,才能让长期烂尾的项目得以盘活,及时有效化解矛盾纠纷。
 
化解烂尾楼盘复杂问题需要制度创新。安徽省房地产商会法律委员会主任吴正林说,一般的房企破产是很正常的,主要是大多数房企破产时都是处于资不抵债的状态,企业无产可破、无资可清,并直接导致在建楼盘长期停工,进而又衍生建筑公司农民工工资、楼盘购房户拿不到房等问题,大多数烂尾楼盘遗留的问题都非常复杂。
 
业内人士建议,成立政府法院联动机制解决破产房企遗留问题。根据以往出现的房企破产楼盘烂尾项目案例,烂尾的项目不仅债务债权关系复杂,有的项目甚至还涉及不合法的问题,比如项目超容积率、开发商擅自变更规划等问题,需要规划局、房产局、国土局等部门协调解决,专事专办,在符合一定条件的情况下,给予开通绿色通道。否则,如果按照常规流程按部就班,会拖出来新的问题,让遗留问题更加复杂。
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