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房企启动“全力回款”大冲刺 四季度销售压力增大

2019-11-07 10:40:30 来源:中华建设网   
核心摘要:虽然各项财报数据仍同比稳步上升,但房企的销售压力正在加大。“金九银十”的落空,让商品住宅成交乏力。11月6日,易居房地产研究院发布2019年三季度上市房企存货研究报告预测,进入四季度,受监测的规模型上市房企仍存在一定的项目去化压力。
中华建设网讯  10月31日,115家A股上市房地产开发企业三季报全部披露完成。数据显示,前三季度A股115家房企合计实现营业总收入13800.40亿元,同比增长22.25%;合计实现利润1593.21亿元,同比增长15.40%。其中,57家房企实现净利润正增长,17家房企净利润同比翻番。
 
虽然各项财报数据仍同比稳步上升,但房企的销售压力正在加大。“金九银十”的落空,让商品住宅成交乏力。11月6日,易居房地产研究院发布2019年三季度上市房企存货研究报告预测,进入四季度,受监测的规模型上市房企仍存在一定的项目去化压力。
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房企去化压力增大
 
易居研究报告显示,2019年三季度,受监测的20家房企存货去化周期为13.6个月,环比增长4.6%,同比增长8.7%,延续了去化周期上行趋势。截至2019年三季度末,20家规模房企存货规模达29309.9亿元,环比增长8.4%,同比增长16.2%,同比增速较二季度回落,处于历史较低水平。
 
“这是因为三季度延续了二季度的调控政策,房企资金面仍较为紧张,拿地意愿不高。”易居研究院研究员姚方表示,发改委7月发布房企外债备案登记的通知,房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,房企海外发债融资环境紧缩。8月底,多家银行收到窗口指导,要求房地产开发贷额度控制在2019年3月底时的水平。
 
姚方表示,从销售端来看,今年“金九银十”落空,四季度虽临近年末,大部分房企会加大推盘力度冲业绩,但调控不放松下市场降温态势难以扭转,商品住宅成交量恐难以大幅增长。此外,就目前形势来看,土地市场仍较为低迷,资金链较强的也只是少数龙头房企。预计四季度房企的存货同比增速大概率企稳,去化周期继续上行。
 
根据克而瑞中国房地产企业销售规模排行榜,受监测的20家上市房企分为三类阵营,5家1500亿以上的超大房企,11家500亿至1500亿元的大型房企,以及4家500亿元以下的中型房企。2019年三季度,超大房企、大型房企、中型房企存货同比增速分别为14.6%、17.6%和14.3%。除了超大房企,大型和中型房企同比增速均出现回落。
 
姚方分析指出,结合三季度房企融资端偏紧环境来看,超大房企在加速回款和融资成本及渠道上优势明显。从去化周期来看,三季度,超大、大型与中型房企存货去化周期均有所增加,分别为10.2、11.7和23.3个月,环比增长5.5%、19.7%和2.3%。
 
值得一提的是,随着2018年以来限售限价等调控动作频频,部分上市房企“高价地”项目的去化压力在一定程度上拖累了公司的销售和回款,资金链吃紧对企业拿地及未来开发有一定影响。
 
“全力回款”进行时
 
11月4日,佳兆业集团控股战略官、战略研究院院长刘策表示,目前大部分标杆房企面临较大的资金压力,甚至三盛宏业、颐和地产等房企出现爆雷现象,因此建议营销端尽力跑量,回笼现金流,缓解资金压力。
 
“临近年末,不少开发商都把回款作为首要工作,所以才会降价走量。”11月1日,深圳某大型房企中层告诉时代周报记者,一些布局以三四线城市为主的房企,回款的压力较大,自然优惠力度也会加大。
 
龙头房企四季度更是严阵以待。
 
10月26日,万科方面表示,公司会坚持积极销售、积极回款、做好长期库存的去化和存量资源的梳理。另据万科财报显示,鉴于部分城市房地产市场调整,公司对个别存在风险的项目计提存货跌价准备。截至9月末,万科存货跌价准备余额为30.6亿元。
 
而从去年开始,碧桂园就紧抓回款,并在今年用权益回款来进行考核。与此同时,碧桂园还把之前制定的“三四五线全覆盖”策略优化调整为“精准全覆盖”策略,并要求三四线城市的项目在开盘时现金流就争取回正,后续市场反映好的项目,推盘速度加快,市场反映不好的项目,就减缓建设进度。
 
另据媒体报道,恒大集团主席许家印在10月7日的季度工作会议上指出,地产业务的销售和销售回款仍然是公司未来的头等大事,一定要提前超额完成今年6000亿元的销售任务。同时,下半年销售回款要确保2800亿元、力争3000亿元。

目标完成率分化
 
在楼市调控高压下,上市房企的目标完成率也出现分化。
 
部分中型房企在前三季度业绩完成率较高。其中龙光地产前9月合约销售同比增长31%至约717亿元,目标完成率高达84%,位居地产行业前列。阳光城前9个月销售金额达1502.11亿元,按照1800亿元销售目标计算,已完成年度目标的83.44%。
 
亦有部分头部房企业绩完成率不甚理想。其中绿城今年前9月实现合同销售金额约795亿元,按照2000亿元销售目标,目标完成率为61.6%。今年喊出1600亿元销售目标的富力,前9月实现合约925.6亿元,目标完成率为57.85%。
 
另据克而瑞数据显示,截至9月末,在年内设定了全年销售目标的TOP100房企中,近4成房企目标完成率达到75%以上,另有近4成房企的目标完成率处于65%75%区间,剩余房企目标完成率未达到65%。规模房企整体目标达成情况不及去年同期。
 
“房企的销售情况与自身布局有很大关系,目前大家的共识是回归一线,三四线城市的房子并不好卖。”10月30日,深圳某大型房企负责人表示,为了快走量,在三四线城市可行的策略就是降价促销,如之前的恒大、碧桂园。
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