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广东:旧改热潮下 城市更新时代来临

2019-12-02 09:36:18 来源:中华建设网   
核心摘要:广东,是全国改革开放的前沿阵地。伴随着城市的不断发展,三旧改造应运而生。2009年,国土资源部与广东省开展部省合作,推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施,拉开了全省“三旧”改造的序幕。
中华建设网讯  广东,是全国改革开放的前沿阵地。伴随着城市的不断发展,三旧改造应运而生。2009年,国土资源部与广东省开展部省合作,推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施,拉开了全省“三旧”改造的序幕。
 
历经10年的探索和发展,伴随着城市拓展空间的日趋减少,广东逐步进入城市更新时代。今年以来,包括广州、深圳在内的多个城市纷纷推出众多旧改项目,吸引了活跃在广东市场的各大房地产开发商积极应对,抢占三旧改造市场“大蛋糕”。
 
各地掀起旧改热潮
 
回顾广东旧改这10年,投入改造资金1.5万亿元,节约土地超过19万亩,成绩显著,让无数旧城镇、旧厂房、旧农村脱胎换骨旧貌换新颜,大大改善了人居环境,为国家建立城镇低效用地再开发,提供了“广东经验”。
 
日前,中国政府采购网发布《2019年广州市全面改造项目影像资料制作项目公开招标公告》和《广州市住房和城乡建设局城市更新项目现场监督巡查工作(2019~2020年度)公开招标公告》。招标内容显示,截至今年7月底,广州11个行政区已批未完工项目251个(项目数量随项目批复和推进动态增减),包括旧村改造、旧厂改造及旧城改造(老旧小区微改造项目除外)三类。已获批改造的旧村有38条,改造范围用地面积达1742.64公顷;旧厂改造项目213个,涉及用地面积1383.88公顷。据悉,今年广州有实质性进展的旧改项目为37个,合计面积745.85公顷。
 
2019年广州政府工作报告提出,今年将加快城市更新改造,推动151个老旧小区微改造、10个旧村改造、50个旧厂改造项目。随着经济发展向“高质量”转化,城市经济发展与空间利用对城市功能提出更新更高的要求。为满足城市功能升级需求,城市更新已成为城市发展的主要途径。
 
作为深圳旧改重点的龙岗区,在城市更新方面已列计划169个,计划准备用地2217公顷,已批规划90个,规划批准用地1229.1公顷,更新土地供应面积650.7公顷,其中公共设施用地275公顷。而其他各区也有十多个至数十个不等的项目供应市场。
 
除广深两地外,珠海、佛山、东莞、中山、惠州等城市今年也纷纷推出大量旧改项目。其中,参与城中村改造已经成为房地产企业拿地的重要途径。
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加强政策创新和政策供给
 
随着用地缺口持续扩大,广东确立走盘活存量、挖潜增效的内涵式发展道路的方向日益明确。今年以来,广东瞄准规划调整难、审批门槛高、土地征拆难等难点堵点问题,进一步加强政策创新和政策供给,制定针对性强的政策措施,创新规划管理和审查报批机制,强化项目监管和协同推进,使“三旧”改造成为全省开发低效存量建设用地,推进土地循环利用,提高投入产出效益,提升土地利用效率,扩大建设用地有效供给的有效途径。据统计,截至2019年11月22日,全省通过“三旧”改造累计节地面积19.84万亩,节地率达42.7%;单位建设用地产出从2008年底的13.7万元/亩/年增加到2018年底的30.94万元/亩/年,增长了125.84%。
 
民间资本在广东“三旧”改造和城市更新过程中,一直扮演着主力军的角色。由于不同的改造项目往往涉及不同的利益主体、不同性质的改造资金、不同产权的土地资产、不同的改造目标等复杂多样情况,近年来,广东不断创新改造模式,采取多元化方式,粗略划分为政府主导改造、市场主导改造以及政府与市场合作改造三大类型,让各类主体以最适当的方式参与到改造中来。同时搭建行业平台,强化政企协同推进旧改项目。
 
据统计,广东“三旧”改造通过“放权让利”,鼓励社会资本、民间资本踊跃参与,带动了投资和消费增长,经济发展动力进一步增强。2008年以来,全省累计投入改造资金1.58万亿元,其中社会投资1.37万亿元,约占改造总投资额的86.61%。各地通过实施“三旧”改造而形成的工业、商住、文旅、生态等集聚区,成为一道道靓丽的风景线、一个个“城市客厅”、一张张“城市名片”,成为引领当地经济高质量发展的高地和重要的展示窗口。
 
2018年,广州出台了《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》,对多年旧改中遇到的阻力和问题“见招拆招”。11月5日,广州市住建局印发了《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》,进一步规范广州旧村改造成本如何测算,以及村民回迁复建安置,临迁费用、搬迁奖励等问题。政府出台的一系列政策,让房地产开发商有了更为清晰的指引。
 
今年6月11日,深圳市规划和自然资源局正式印发《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》。针对拟进行拆除重建的城中村,提出要进一步规范集体资产管理,严禁开发企业私下进驻城中村及私下倒卖,降低改造成本和社会风险。
 
民企担当主力军
 
市场的变化,也引发了企业的积极应对。于是,近年来各大房地产企业在原有的业务板块基础上,纷纷成立了城市更新集团(部门),向旧改项目发起进攻。据不完全统计,目前广州房企中成立城市更新集团的已经达到40个,而深圳则有32个。
 
据不完全统计,在北上广深四大一线城市中,广州是城市更新招聘企业最多的城市之一。有全球500强企业开出600万元年薪,高薪聘请城市更新集团总裁。而最基层的城市更新专员,年薪也普遍在7万~18万元不等,明显高出其他同级别岗位的薪酬。
 
有业内人士戏称,在房地产企业,一般的岗位掌握相应的专业知识即可胜任,“而在城市更新领域,比如专员,除了需要掌握政策、流程等专业知识,还要会谈判甚至必须会说粤语。因为要在一线和村民打交道,很多老村民都不怎么说普通话,用粤语会更加亲切,更容易被接受。”
 
我们知道,城市更新的目的,就是要满足人民的美好生活需要;城市更新的效果,也给我们创造了更加美好的生活。既然城市是人们生活的空间,就应该有人民满意的温度和色彩。广东,正在用城市更新,建设人们记得住乡愁经得起品味的共同体,满足人民群众对美好生活的需要,让城市更美好,让生活更美好。
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