中华建设网讯 所谓“共有产权住房”，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

简单来说，就是一套房子，政府和购房人各持有一定比例的产权，那么购房人在购买时就可以支付较少的房款，买下一套自住的房屋。更有利于中低收入家庭解决住房问题。虽然政府也占有一定比例的产权，但如果购房人是自住的话，那么房屋的使用权是完全归购房人的。确保了通过此套房屋来实现家庭自住的目的。

共有产权房的尝试从2007年就开始了。2007年8月，淮安市首创了与市场接轨的共有产权经济适用房模式。即中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。其用地由土地划拨改为土地出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权。

2014年3月19日，住建部副部长齐骥在国务院新闻办举行的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》新闻发布会上公开表示，未来对于一些既不属于保障对象，又确实买不起商品房的“夹心层”群体，要建设供应政策性商品住房，发展共有产权住房。那一年的《政府工作报告》中，“完善住房保障机制”部分首次写入了“增加中小套型商品房和共有产权住房供应”。

共有产权房是住房长效机制的一种举措之一。2017年9月14日住房城乡建设部印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》，支持北京市、上海市深化发展共有产权住房试点工作，对共有产权住房进行大胆探索，力争形成可复制、可推广的试点经验。

上海的起步早于北京，上海的共有产权房历史可以追溯到2010年，北京则是2017年才有。目前，北京市、上海市积极发展共有产权住房，取得了阶段性成效。

上海共有产权保障房制度于2010年推出试点，实行住房和经济“双困”标准，其主要特点是实行“共有产权”的运作机制，房价和产权份额一同“打折”。 2017年9月21日，北京市住房城乡建设委会同发展改革委、财政局、规划国土委联合起草发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》(下称《暂行办法》)，该办法实施后，按照“新房新办法，老房老办法”的原则，已供地但尚未销售的自住型商品住房将统一按照共有产权住房进行后续销售及使用管理；已经签约销售的自住型商品住房项目继续按照原自住型商品住房相关规定管理。

然而，2018年以来，北京市多个共有产权房项目在选房阶段出现了高“弃购率”的现象，这也让社会对共有产权房的定位产生了一定质疑。对此，北京市住建委做出回应，当前全市共有64个共有产权住房项目(含转化项目33个)实现了土地供应，可提供房源约6.55万套，房源数量与申购家庭数量的供需比从1：400下降至1：7，真正满足刚需无房群体住房需求，切实落实了“房住不炒”要求。

共有产权房有效区分了居住需求和投资投机需求，居住需求方面共有产权房与普通商品住宅并无两样，同样可以实现落户与子女就近入学，抑制炒作方面则通过产权比例设置和出让时的多重限制手段发挥作用，只有真正有居住需求的购房者才是潜在购买者，政策设计较此前推出的经济适用房、自住型商品房而言的确已是一大进步。

目前政策规定，共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额；满5年后，可按市场价格转让所购房屋产权份额给代持机构，代持机构放弃优先购买权的，才能够转让给其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

早期经济适用房虽然对购买家庭的年收入等多个方面进行了严格限制，但由于价格优势还是吸引了大量投资投机者，此前全国各地陆续出现了多个资质作假购买经济适用房的案例；自住型商品房是共有产权房的前身，购房者购买5年内不能交易，5年后将收益的30%上交财政后可出售，这一政策虽较经济适用房已大幅进步，但同样存在一定漏洞，比如购买时周边房价为5万元/平方米，自住型商品房70%售价为3.5万元/平方米，假如市场房价跌至4万元/平方米，购买商品房者每平方米会出现1万元亏损但购买自住型商品房者仍会盈利。也正是存在上述政策的历史演变，在“房住不炒”的背景下共有产权房才应运而生。

有学者表明，对购买共有产权房满足自住需求的工薪阶层而言，他们购房时不仅仅关注价格，还会关注交通便利程度、周围生活和教育资源配套、未来经济条件允许后卖出换房是否方便等因素。共有产权房的实际销售情况充分体现了购房者是如何用脚投票的，位于中心城区或郊区交通相对便利的共有产权房基本上推出后可售罄，滞销的多是位于郊区且交通不便的项目。另一方面，近两年北京市加大了中小户型限竞房的供地力度，短期大量限竞房集中上市同样对共有产权房形成了较大冲击。3月北京商品住宅待售面积已达820.2万平方米，库存超7万套，处于近3年的高点位置。同时，新开工的限竞房面积仍较大。中原地产统计显示，今年一季度末，北京共有49个限竞房项目取得预售证，累计供应3万套，供应面积364万平方米。刚性需求者在选择时也会充分考虑共有产权房和限竞房的种种利弊，位置不好的共有产权房遇冷也就十分正常的了。

针对上述问题，与时俱进地不断改进完善共有产权房相关政策、以便其更好地发挥社会保障服务功能也就成了当务之急。

首先，短期应加大城市中心城区和郊区交通便利地区共有产权房的供给规模，对此，北京市住建委已明确表示近期已经向东城、西城区统筹调配了1200套房源。长期来看，由于中心城开发强度较大，已不具备大规模开发条件，应注重城市规划与人口分布的有机结合，停止“摊大饼”式的城市扩张模式，学习发达国家都市圈的发展规律，加大力度发展大城市周边卫星城，辅以卫星城良好的教育、医疗、商业等配套，着力发展市郊铁路有效连接卫星城与中心城。共有产权房着重布局卫星城既能解决城市中心不堪重负的问题，又能解决刚需购房者担心的交通与配套问题，一举两得。

其次，当前购房者购买共有产权房存在一个较大顾虑在于共有产权房未来的流转问题，毕竟谁都不会保证永远不换房。目前北京市共有产权房规定，取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额，代持机构可优先购买。政府持有的份额不对个人出让。相比于普通商品房可直接在二手市场上市交易，共有产权房流转速度注定较慢，决定资产价格的重要因素之一就是资产流转的难易程度，因而尽快建立促进共有产权房流转的全市统一交易平台是提高共有产权房周转效率并打消购房者这一顾虑的重要手段。对此，市住建委正着手建立代持机构网络服务平台。

再次，北京市房地产市场已进入存量房时代，2018年存量二手住宅成交量占商品房住宅成交总量的86%。未来在代持机构网络服务平台建成的基础上，由代持机构在市场上购买一定存量的二手房进入共有产权房系统可在很大程度上解决当前共有产权房位置不便、配套不全等问题。当然，这会显著增加政府在共有产权房上的投入。

综上，相对于经济适用房、自住型商品房，共有产权房的制度设计基本上已将投资和投机购房者挡在门外，但由于新建共有产权房位置多处于郊区交通不便之地，叠加短期限竞房井喷等因素，短期共有产权房出现了一定程度的市场遇冷，未来需从增加中心城区共有产权房供给、大力发展卫星城、建立促进共有产权房流转的全市统一交易平台、探索政府购买存量房变为共有产权房等多个方面改进共有产权房政策，进一步提高共有产权房配置与使用效率，切实落实“房住不炒”。

事实上，在2017年，北京住建委就曾回应过相关问题。回应指出，共有产权房需求和供应比下降，首要的原因是共有产权住房资格条件比过去更严格了，这是回归住房居住属性、抑制炒作的举措。让投机的人退出购房竞争，这正是政策追求的目标。