上市房企日前陆续发布2021年1月销售数据，多家企业迎来牛年“开门红”。机构数据显示，受2020年同期低基数影响，2021年１月，TOP200房企整体销售业绩同比增速达到65.5％，从拿地规模来看，房企投资回归一二线城市趋势不变。

 

但在58安居客房产研究院分院院长张波看来，1月房企销量同比猛增，并不代表市场整体热度过高。由于2020年1月同时受新冠肺炎疫情影响，大部分地区的销售暂停，导致今年1月市场表现明显好于2020年。当然，部分城市楼市热度提升的确也起到一定作用，但并非主因。

 

虽然2021年房地产市场行情开局势头良好，但在楼市分化的大背景下，房企又将如何开新篇，谋新局？

 

 

根据克而瑞公布的百强房企销售榜单，2021年1月，TOP100房企实现销售操盘金额8705.3亿元，单月业绩规模较2020年同期大幅上升70.7％，较2019年同期增长50.3％。克而瑞认为，1月百强房企销售数据强势反弹，既有2020年同期因春节假期和新冠肺炎疫情出现导致的基数偏低的原因，也有热点城市市场持续回暖带来的行业成交升温的缘故。

 

从企业表现来看，在2021年1月，40家典型上市房企中，38家企业单月业绩实现同比增长。如中国恒大集团（以下简称“恒大”）实现合约销售金额581.2亿元，同比增长43.3％，合约销售面积为655.6万平方米，同比增长45.8％；万科集团（以下简称“万科”）实现合同销售面积398.6万平方米，合同销售金额714.7亿元，同比增长30.16%；中海地产实现合约销售270.18亿元，同比增长33.3%；世茂集团实现合约销售金额200.2亿元，合约销售面积为1133911平方米，较2020年同期分别上升96%及94%；中国金茂披露的2021年1月未经审核销售数据显示，2021年1月，公司及其附属公司取得签约销售金额201亿元，同比签约销售建筑面积约141.47万平方米，与2020年1月的105.13亿元签约及成交销售金额相比，中国金茂在2021年首月的签约销售金额同比增长91.19%，签约销售建筑面积与2020年同期的57.68万平方米相比，同比增加了144%；龙湖集团2021年1月单月实现合同销售金额195.1亿元，合同销售面积117.1万平方米。

 

值得一提的是，在2021年1月，华润置地、绿城集团、雅居乐、中南建设单月业绩同比增长都超过100％。

 

华润置地发布的2021年1月销售数据显示，公司及附属公司实现总合同销售金额242.1亿元，同比增长119.4％，投资物业实现租金收入13.7亿元，同比增长29.1％。

 

绿城集团发布的截至2021年1月31日一个月未经审核营运数据显示，1月，绿城集团取得合同销售面积约50万平方米，合同销售金额约143亿元，同比增长约186%，其中归属于绿城集团的权益金额约为81亿元。截至2021年1月31日，另有累计已签认购协议未转销售合同的金额约80亿元，其中归属于绿城集团的权益金额约为38亿元。

 

2月4日，雅居乐发布2021年1月业绩公告。截至1月31日，雅居乐地产板块1月份预售金额合计110.3亿元，同比增长119.7%；预售面积合计73万平方米, 同比增长143.6%，业绩迎来“开门红”。

 

中南建设公告宣布，公司房地产业务于2021年1月录得合同销售金额136.0亿元，比2020年同期增长128.7%；销售面积102.1万平方米，比2020年同期增长123.6%。

 

业内专家分析表示，大部分房企在传统淡季的销售表现较好，主要因一线与强二线城市房价出现明显上涨，购房需求快速释放，近期在这些城市有项目开盘的房企因此受益。

 

值得关注的是，作为世界500强企业和上海市国有控股特大型企业集团，绿地集团（以下简称“绿地”）并未披露2021年1月的业绩数据，媒体报道中只写道：2021年1月主要业绩指标实现较快增长，取得“十四五”全新发展阶段开门红。

 

绿地集团董事长、总裁张玉良表示，回顾2020年，绿地砥砺前行，征途充满艰辛，奋斗成果显著。对于未来五年的发展，绿地已经描绘了美好蓝图，将把握新发展阶段、落实新发展理念、构建新发展格局，实现“一十百千万”的目标，使绿地迈上更高的发展能级和更好的发展水平。为此，2021年要开好局、起好步，确保主要经济指标继续保持较快增长，质量效益进一步提升，各项重点工作取得新的更大突破。

 

但事实上，除了颇受关注的绿地二次混改，其面临的业绩疲软、万亿元负债压顶、销售额三年负增长，以及“三道红线”全踩雷的窘境亦值得探讨。

 

根据1月21日绿地发布的2020年业绩快报，绿地2020年全年营业总收入4813亿元，同比增长12%；总资产达到13491亿元，同比增长18%；归母净资产834亿元，同比增长6%；而同期实现归母净利润137.2亿元，相比于去年同期的147亿元，下降6.93%。

 

值得注意的是，2020年，绿地房地产销售首次出现下滑。根据绿地2020年第四季度房地产经营情况简报，2020年1~12月，绿地实现合同销售面积2909.3万平方米，比2019年同期减少10.7%；实现合同销售金额3583.53亿元，比2019年同期减少7.7%。

 

此外，绿地曾提出的4000亿元销售目标在2020年仍未完成，因此成为房企前十强中唯一一家销售额出现下降的房企。绿地曾提出在2018年冲刺4000亿元销售目标，然而，2018年至2020年三年均没有达成，销售额还从2018年的3874.9亿元出现下降。

 

另一方面，绿地的负债情况也令人担忧。

 

总负债方面，根据绿地2020年业绩快报，截至2020年12月末，公司总资产13491亿元，资产负债率88.28%，简单计算可知总负债为11909.95亿元，较2020年9月末总负债10322.85亿元，三个月内增长1587亿元。

 

Wind数据显示，绿地的资产负债率由2011年年末的62.44%增至2020的88.28%，累计上涨超25个百分点。

 

净负债方面，2019年年报显示，绿地净负债率为155.6%、剔除预收款后的资产负债率82.8%、现金短债比0.76，根据“三道红线”规定，剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1.0倍。绿地“三道红线”全部触及。

 

作为高杠杆房企之一，绿地于2020年8月成为首批12家“三道红线”新规试点房企之一。绿地对外回应称：“短短数月间，绿地现金短债比累计提升幅度超40%；净负债率累计下降近50个百分点；剔除预售款后的资产负债率逐步回落，有息负债总额较高点下降约450亿元。”

 

但从目前情况来看，绿地依然处于“红档”，仍触及“三条红线”。

 

绿地在2020年业绩快报中表示，公司将围绕“三年三步走”去杠杆计划，聚焦六大核心措施，有计划、分步骤、多管齐下降负债去杠杆，其中包括主动压减有息负债规模、优化资产负债结构。

 

业内预计，为降低负债水平，绿地后期加快去化速度和回款速度的诉求依然会十分明显。

 

克而瑞研究中心总经理林波表示，单纯看1月房企业绩同比大幅增长，并不能代表全年业绩。1月百强房企销售数据强势反弹，很大程度上是因为2020年同期正值春节假期，且因新冠肺炎疫情的出现而停摆这两大因素所导致的基数较低所致。此外，部分城市楼市景气度从2020年下半年至今持续回暖，对行业成交有进一步刺激作用。

 

如德信、祥生、中梁、华鸿等浙系企业，这类企业具有明显的区域基因，基本都在2019年、2020年上市，总体来说财务压力相对较小，又深耕长三角，开年拿地冲得比较猛。加上本土优势，如果市场保持2020年的热度，今年再加仓，业绩增长就能得到保障。

 

然而不能忽略的一个现象是，头部房企开局普遍较好，但因2020年同期基数较稳定，增速不及其他梯队房企。克而瑞数据显示，TOP1~3、TOP4~10、TOP11~20、TOP21~50、TOP51~100各梯队全口径销售额增速分别为29.0％、90.1％、73.1％、85.6％、89.7％，较2020年同期提升明显。

 

 

值得关注的是，TOP3房企的排位在今年1月出现了变化。“三道红线”带来的房地产行业变革之下，素来稳健的万科已经开始行动，并发出了“超车”信号。

 

2015年之前，万科一直占据着房企销售榜首位，2016年首位被恒大夺得，2017年~2020年的年度销冠一直属于碧桂园，而到了2021年，据第三方机构统计，万科是开局月的销冠。从合同销售金额来看，今年1月，万科重新坐上榜首位置，比排在第二的恒大多出100多亿元，而第三位的碧桂园连同合营公司和联营公司共实现归属公司股东权益的合同销售建筑面积约456万平方米，归属股东权益的合同销售额约403.2亿元，同比增加22.48%。

 

张波表示，1月头部房企的出货量增长明显，从销量排行来看，万科的操盘金额和全口径金额均升至首位。一方面万科自身的销量增长速度的确非常快，通过加快去化保障稳健增长的节奏愈加明显。

 

林波也认为，这和万科的布局有很大关系，万科的布局更偏向一二线，此外2020年也隐藏了一部分业绩。另一方面，部分头部房企降低增速，甚至在降负债要求之下减缓拿地、放慢开发节奏，导致万科在1月的增长变得十分突出。

 

国金证券研报表示，万科投资强度自2020年4季度开始明显加大，拿地主观上更为积极，表明公司重新将更多资源倾斜于房地产开发业务。

 

而数据背后折射出的是，2020年在融资监管新规“三道红线”之下，素来谨慎稳健的万科已经意识到游戏规则的改变，过往的生意逻辑也进行着调整。

 

正如万科董事会主席郁亮所言，“三道红线”对行业而言是重大游戏规则的改变，影响所有企业而不是只影响某些企业，对所有的开发商都是挑战。他曾用2002年的土地招拍挂制度改革与融资监管新规“三道红线”进行比较。在他看来，这是一场改变整个行业的变革。“‘三道红线’具有穿透性、多层结构、之前房地产行业表内表外的财务技巧没有用了，对所有开发商而言都是个新课题。行业再次来到一个统一的起跑线，以往所有优势都已归零”，郁亮认为，自此房地产行业将从“金融红利时代”进入“管理红利时代”。

 

进入新的发展阶段，当中国房地产行业规模开始逐渐触顶，以往侧重内生发展的战略逻辑已不再适用，僧多粥少，取而代之的是不进则退的竞争逻辑。

 

在此之下，郁亮提出了万科新的方向——“竞争战略”。这个源于美国管理学学者迈克尔·波特的学术名词，意指通过确定顾客需求、竞争者产品及本企业产品这三者之间的关系，来奠定本企业在市场上的地位并维持这一地位。它有三种基本打法：成本领先战略、差别化战略和专一化战略，但无论是哪一种，最终都指向竞争。

 

 

值得注意的是，中小房企的竞争力与规模房企仍有差距。据克而瑞统计，1月TOP10房企销售门槛值为187亿元，较2020年同期增长119%；TOP50房企的销售门槛值为44亿元，较2020年同期增长75.3%，两者增幅有着明显差距。

 

时代中国1月合同销售金额82.8亿元，同比增长24.1%；合景泰富预售额67.8亿元，同比增长31.3%；新城控股合同销售166.39亿元，同比增长48.5%；远洋集团1月协议销售额55亿元，同比增长56.25%。

 

与此同时，中小房企的业绩分化也十分明显。如越秀地产1月销售89.4亿元，同比上升约193%；合生创展1月合约销售28.22亿元，同比增高达367.2%。而建业地产1月取得物业合同销售额30.13亿元，同比减少26.4%；保利置业1月合约销售额30亿元，同比下降10%。

 

回顾建业地产（以下简称“建业”）近年来的发展，尽管在2008年就已上市，但由于严重依赖河南一省，导致其在2016年之前几乎无法在一众房企中获得排名。而在整个2020年，建业虽取得超全年800亿元的销售目标，实现1026.42亿元的合同销售总额，但同比2020年仅微增1.5%，只能算勉强稳住了千亿元房企宝座。

 

有观点认为，如果建业一直保持当前经营状态，持续停留在河南省内无法顺利走出去，恐不排除年内跌出千亿元房企俱乐部的可能。

 

而且，尽管近年来依靠棚改，建业取得不错的财务表现，但其在盈利质量方面却始终不太稳定。主要表现在毛利率、净利率，以及经营性现金流净额三项指标均差强人意。

 

在毛利率、净利率两项指标上，根据建业2020年半年报，其毛利率为23.73%，较2019年同期的27.29%下跌3.56个百分点；净利率为6.04%，较2019年同期的8.47%下跌2.44个百分点。

 

事实上，自2011年以来，建业的毛利率、净利率两项指标就呈下降状态。其中毛利率从2011年的38.78%降至2019年的26.02%，净利率则从2011年的11.19%降至2019年的7.85%。

 

在经营性现金流净额这一项指标上，建业表现同样不佳，其在2017年和2018年分别实现57.6亿元和41.03亿元的经营性现金流净额，但到2019年，该指标巨幅下跌至5.51亿元，同比减少87%。

 

而在建业盈利质量逐年下滑的同时，其负债水平也在逐年攀升。表现之一是从2017年开始，其负债总额就开始逐年攀升。

 

2017年，建业负债总额同比增长45%，达540.54亿元；2018年则再度同比大增70%，达到916.93亿元；而到了2019年，全年负债总额直接突破千亿元，达1313.65亿元，同比增长43%。

 

表现之二是有息负债。根据建业的财报数据，2016年~2019年年末，建业地产有息负债增长曲线是143.56亿元、155.84亿元、198.51亿元和314.91亿元。2020年中期为363.21亿元，较2019年同期增加超100亿元。

 

表现之三是近年来建业的资产负债率持续增加。2016年前，建业资产负债率始终保持在85%以下，2017年增至86.45%，2018年升至89.93%，2019年则直接达到91.25%，到2020年上半年，建业资产负债率较年初再度增长0.78个百分点，达92.03%。

 

业内认为，究其根本，恐在于固守河南导致建业无法享受全国楼市发展红利，却要承担严重依赖单一市场的投资风险。从某种程度上来讲，建业目前面临的最大问题或许并非财报表现不佳，而在于如何走出河南。

 

 

2021年1月，多地调控政策在趋紧。如1月底上海推出封堵“假离婚”购房漏洞、调整增值税免征年限、加强信贷资金管理的“沪十条”，杭州推出围堵此前调控政策下的炒房“漏洞”、严控需求端的“杭五条”等。

 

在此背景下，房企在融资与拿地方面均作出调整。

 

中信建投研报指出，1月房企股权融资规模大幅回落，债券融资环比大规模扩张。股权融资方面，港股市场较活跃，荣万家、星盛商业及宋都服务三家物管公司成功实现IPO融资。债券融资方面，1月房企债券融资总额为1511.31亿元，环比上升134.96％。其中，境内债发行规模为726.68亿元，环比上升48.61％；海外债发行规模为784.63亿元，环比上升408.8％。1月，境内多数品种债券利率下调，海外债利率为6.55％。信托融资规模有所下降，房地产信托产品成立数量390个，募集资金532.57亿元，环比下降27.12％。

 

中原地产首席分析师张大伟认为，当下房企融资井喷，境外融资骤增，主要原因是房企未雨绸缪加大融资，以避免可能的政策风险。企业抓紧窗口期加大融资，融资成本也相对较低，有利于企业置换过去的高额度、高成本融资。从融资成本看，企业融资成本分化严重，部分企业融资成本低于6％，也有企业融资成本超过13％。

 

从拿地情况看，受“三道红线”影响，叠加持续推出的楼市调控政策，1月房企拿地相对谨慎。

 

克而瑞研报指出，1月30家典型房企新增土地储备总建筑面积为1826万平方米，新增土地成交总价为1193亿元，相比2020年月均的4648万平方米和2439亿元，均有明显收窄。

 

资金相对宽裕的央企存在优势，投资表现相对突出。2021年1月，保利、中海、招商、华润等央企当月投资金额均超50亿元。头部央企凭借贯穿周期的资金优势，仍维持一定的纳储力度，而部分负债承压的企业投资收窄明显。

 

整体来看，一二线城市是房企纳储的重点，典型房企拿地结构中一二线城市占比达到50％。其中，长三角及中西部地区土地成交面积占比略高，主要是杭州、西宁、南京、成都等城市土地成交规模较大。三四线城市方面，邯郸、六安、宜宾、金华等城市土地成交建筑面积居前。

 

分析认为，在投拓方面，今年分化依然明显，热门城市尽管限制，但土地市场热度还是不会降，房企在有限的土地投资预算下会更加倾斜于东部的热门城市。今年房企要想保持正向现金流，就需要在对的地方“落子”。整个长三角拿地很难说能“捡到肉”，又想要指标，又想要规模，拿地的时候就不考虑项目未来的盈利性。

 

未来，房企将面临更多新的挑战。业内人士指出，2021年是房地产政策环境继续趋紧的一年，房企资金压力加大。尤其要注意的是，2021年房企到期债务将超万亿元，这也使得房企的资金压力进一步加大。融资端的“三道红线”和供给端的“五档金融机构”与房贷“两道红线”一起作用，从资金融入和融出两端积极调控，倒逼房企加速去杠杆、降负债。未来，房企需加强现金流的管理与预警，在收入端通过多种措施加速去化，甚至以价换量；在支出端量入为出，调整拿地力度，才能有效缓解资金压力。