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从“买房”到“租房”的住房变迁

2019-07-09 10:45:55来源:中华建设网   
核心摘要:1998年到今年,从福利分房,到自主买房,再到租房,解决住房的途径已呈多元化。
 
 
       中华建设网讯 住房是硬性需求,“买房难,难于上青天”是真实写照,在这一现实矛盾下,“买房才是安居”这一长久以来的居住观念在房价高企的今天已有所松动。

从“买房”到“租房”的转变

1998年到今年,从福利分房,到自主买房,再到租房,解决住房的途径已呈多元化。

2019年《租房消费行为调查报告》关注租客群体的消费行为偏好。报告称,目前中国租赁房源出现向一线城市集中的趋势,随着租房的人数增加,未来一线和部分新一线城市租房住的人群比例或超40%。报告发现,随着观念的升级和住房租赁政策的完善,“90后”的置业观已经悄然改变,这些年轻人对于租房的接受程度不断增加,“只租不买”或将逐步流行。

中指院最新发布的《2018长租公寓市场年报》显示,在中央和地方为住房租赁市场制定的多项政策影响下,住房租赁市场迎来发展新机遇,随着租房市场的回暖,越来越多的企业进入租赁领域。

《中国青年租住生活蓝皮书》蓝皮书指出,当前政策端鼓励发展住房租赁市场,推动长租品质标准化建设。目前,我国城镇化建设全面加速,城市青年租住需求进一步释放,激发租房市场潜力。

加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举是我国住住房制度坚定不移路线方针。

建立购租并举的住房制度自2015年被首次提出,作为房地产长效机制的重要组成部分,租赁住房市场每一步发展都受到极大关注。2017年,中央推出“租购并举”的顶层设计,培育发展以长租公寓为代表的住房租赁市场成为国家从供给层面解决城镇居民住房问题的举措之一。之后,一系列政府与市场动作推动住房租赁市场发展进入大幅提速的快车道。

据相关统计,全国流动人口达2.47亿人,其中一线城市流动人口占比超过40%,二线城市占比约为20%。预计流动人口租房比例可达60%-70%。以全国平均成本1800元/套/月计算,租房市场规模将超过1万亿元。在跨入万亿级租房市场环境下,长租公寓逐步受到开发商和资本市场的青睐。截止2017年底,已有约500家长租公寓企业在全国遍地开花,其中大部分分布于一、二线城市。
 

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租购同权 规范住房租赁市场路还很长

发展中国的住房租赁市场,在租售并举的房地产市场体系中,一方面商品住宅市场还得继续发展,另一方面要建立起中国的住房租赁市场。即为了保证居民的基本居住条件,今后的中国房地产市场,有支付能力的居民进入商品住房市场购买住房,而中低收入居民则通过住房租赁的方式来保证。

2017年3月,住建部提出“逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇”,被不少媒体概括为“租购同权”。7月,住建部等九部门发文推动人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场,要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。

自此,广州率先在《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》中提出“租购同权”,随后重庆、南京、武汉等多地推出相应举措,从落户、入学,向医疗、就业、社保等更多社会福利领域拓展。

何为租购同权,即“租房”者和“购房”者享有同等的共公共服务权利。买了房子就更容易落户,落户后孩子就有享受在‘学区’入学的权利。再加上购房会带来‘财富效益’,升值空间大,人们就会更踊跃地购房。尤其在供需矛盾比较突出的一、二线城市,购房需求越来越旺,房价容易出现过快上涨。而租赁住房者很难享有教育等公共资源。

链家研究院院长杨现领认为,目前各地新政在“同权”方面仍留有较高的准入门槛,带来的实质性改变并不大。更重要的是,决定一个地区房租水平的核心因素是当地人的平均收入水平。“根据我们的分析,国内租房者一般会将个人收入中的1/3左右拿来租房。二线城市租金收入比一般不超过25%,三四线普遍在20%以下。如果租金过高,就会导致换租。只要收入水平没有大幅调整,租金水平并不会有太大变化。”租购同权’最大的意义不在于对市场的影响,而在于解决年轻人的刚性居住需求,让租房也能成为一种体面的生活方式。

任兴洲认为,“租购同权”绝不单是一个住房问题,更取决于我国城市公共服务供给能力的提升和管理能力的现代化,尤其是在教育制度和相关资源的供给方面。现在人口流动越来越快,但义务教育资金投入在不同省份之间很难流动起来。应逐步改变这种机制,使人口流入地获得相应义务教育的财力支持,让其有足够的能力改善当地教育条件,增加优质公共资源的供给。“同时,还要做好配套的制度设计,避免造成过度的人口‘虹吸效应’,加重‘大城市病’。因此,与租购同权相伴随的,必须是一系列体制机制的改革和相关的制度安排。”

可见,“租购同权”是一个美好的期待,但要实现仍山高路远。

住房租赁市场制度及市场体系不完善,成为我国住房市场上“购租”跛行,大多数人选择买房的重要原因。并且,长期以来,我国租房市场不规范,存在大量“黑中介”、二房东、“霸王条款”、随意涨价、房租欺诈、不退还押金等乱象。

近年来,中央及各地政府部门相继出台了一系列政策文件,不少大型的房地产开发企业开始介入住房租赁市场,房地产中介经纪公司也开始改造住房租赁业态及经营模式,这些都进一步推动了住房租赁市场的培育和发展。

通过规范租赁市场等举措完善住房供应体系缓解住房难题,不买房也能安居,让年轻人有“立足之地”,路还很长……

 

 

 

 

 

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