中华建设网讯 经历了萌芽期、规模扩展、行业洗牌后，如今的上市热潮正在开启长租公寓市场新的时间节点。市场将逐渐步入成熟期，未来的竞争将更加聚焦、更加纯粹，也意味着更具考验。
 

从规模扩张到市场转折

什么原因助推了我国住房租赁行业的快速发展。首先是国家政策鼓励。从2015年开始，从中央到地方都出台了多项鼓励租赁业务发展的政策，租赁市场从顶层设计上获得了政策红利，推动行业蓬勃发展。2016年5月国务院确认实行购租并举，相当于直接给租赁行业的发展吃下”定心丸“。

其次是高房价让暂时没有能力没有买房的人将法“上车”，转向租赁市场寻求长期的居住场所是满足住房需求的一个重要渠道。

再者是随着城镇化发展，是流动人口释放出较大的租房需求。2018年中国房屋租赁市场租赁面积达到67.3亿平方米，预计2022年租赁面积将达到80.6亿平方米。另一方面，2018年中国房屋租赁市场租赁人口达2.1亿人，预计2022年租赁人口将达到2.4亿人。另外，毕业大学生在按年增长，构成租房的一大需求群体。由此可见，未来租房将是解决新城市人居住需求的主要手段。

2012年为长租公寓行业快速发展的元年，大量专业租赁公司进入该领域，如YOU+公寓、优客逸家、青客公寓等，房企与地产中介服务机构也迅速加入竞争。

2016年底开始，“房住不炒”政策方向的确立，住房租赁市场受到了国家政策的鼓励，长租公寓迎来“风口”。开发商、酒店系、中介公司、创业者纷纷涌入赛道，试图分一杯羹，行业迎来高速发展期。

据迈点研究院监测数据显示，截至2018年上半年，“酒店系”、“房企系”、“中介系”、“品牌系”及“国家队”公寓企业阵营不断丰满，品牌数量已经超过2000家。

中介服务机构如链家（自如）、世联行（红璞公寓）与我爱我家（相寓）等。经济型连锁酒

地产开发商的有泊寓、冠寓、旭辉领寓等，中介系的有自如、相寓等

长租公寓又分集中式公寓、分散式公寓。分散式公寓有自如、优客逸家、蛋壳公寓，集中式公寓则包括魔方公寓、YOU＋、V领地、城家公寓等。

其中，集中式出租是指企业通过包租、独立开发、收购或者与持有物业方合作的方式取得整栋物业，然后通过标准化的装修与改造并对外整体出租的运营模式。分散式出租的房源来源较为分散，是企业从分散的房东处获取物业经过标准化装修后对外出租的一种模式。

从长租公寓运营商管理房源规模来看，在集中式公寓领域，魔方在资本的大力助推下（目前完成D轮融资，四轮累计融资近7亿美元），管理房源率先达到10万间，成为集中式公寓的绝对龙头，是排名第二的乐乎的近两倍，截至2019年6月底，乐乎为5.4万间。

分散式公寓方面，截至2019年底6月底，自如、相寓、蛋壳三家运营商分别以85、70、50万间的管理房源位列前三，与第四名的青客（10万间）拉开明显差距。此外，前三家运营商的管理规模总计已超过 200 万间，散式公寓头部效应进一步增强。

同策房地产研究院的统计数据显示，2018年随着大量资金涌入，长租公寓行业十几家企业全年总融资规模超过700亿元。并且，融资方式丰富多元，无论是传统的股权融资、银行贷款、企业发债，还是创新型融资方式，均彰显出资本市场对长租公寓行业的认可。

然而从2018下半年开始，市场出现转折，住房租赁专项债屡遭监管层中止或终止。仅2018年四季度以来，就有超过7家企业的租赁专项债券遭到监管层终止，总规模超过200亿元。
 

 “冰火两重天”行业面临重新洗牌

长租公寓运营商的出现，在一定程度上促进了我国住房租赁市场发展，有助于更好地满足人民群众居住需求。但其中也存在不少问题，市场风险正在集聚。在资本的热情退潮后，如今的长租公寓市场可谓“冰火两重天”。

10月14日，南京君创公寓爆雷跑路，大量租客被原房东扫地出门。

10月8日，河南悦如公寓公告，其投入的1600套公寓，因面临经营及资金压力，无力维持经营。

自打2018年以来，寓见公寓、好租好住、爱公寓、杭州德寓等一家接着一家倒，据不完全统计，目前已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。

在汹涌的暴雷潮之中，却有几家长租公寓突击上市，抢占“长租公寓第一股”。

继青客公寓后，近日蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会(SEC)递交招股书，拟进行首次公开募股，预计将以“DNK”为交易代码登陆纽交所。据业内消息，自如也考虑明年赴美上市，

青客公寓近日向美国证券交易委员会递交F-1招股文件，欲发行美国存托股票募资至多1亿美元。

从青客到蛋壳，再到已传言许久准备上市的自如，中国长租公寓市场的竞争可能很快将延伸到美国二级市场。

为何青客和蛋壳等头部长租公寓运营商着急上市？高速扩张下的现金流压力是主因。

无论是分散式还是集中式，都是投入大、回本难。克而瑞研究数据显示，长租公寓行业平均利润水平仅在2%~4%，现金流回正周期至少需6年以上。戴德梁行数据更是指出，企业的底租成本、装修和维修运营成本约占总成本80%，行业平均回报率很难高于2%，单纯以租金差的盈利模式很难满足当前扩张期的资金需求。

据了解，从2017年到2019年6月底， 2年多的时间，青客公寓就亏了14亿元；今年上半年，又亏了2亿元。随着连续的亏损，青客公寓的债务也逐步增加。截至2019年6月底，青客公寓的总资产为20.3亿元，总负债则达27亿元，资产负债率高达133%，现境是资不抵债。

蛋壳公寓2017年、2018年营收分别为6.56亿元、26.75亿元（约3.74亿美元），2019年前9个月营收为近50亿元。净亏损方面，蛋壳公寓2017年、2018年的净亏损分别为2.72亿元、13.69亿元(约1.92亿美元），2019年前9个月净亏损为25.16亿元（约3.52亿美元）。也就是说，营收几乎翻番的同时，净亏损也在翻番。

过去三年来长租公寓的营收来源，一靠租金差，二靠租金贷。金融机构提供的一次性租金收入，成为运营商们持续开发的资本。

2018年以来，随着长租公寓恶性收房、哄抬租金、强制贷款，多地的监管部门都开始紧急叫停。就拿蛋壳公寓来说，今年10月10日，蛋壳公寓在北京的经营主体紫梧桐(北京)资产管理有限公司，就曾因为将被委托代理的两处房屋打隔断并对外招租，被北京市住建委处罚，罚款6万元。这已经不是蛋壳公寓第一次被监管部门行政处罚。

在高风险和高成本之下，之前很多高调看好长租模式的房企也纷纷退出了这一市场。比如万科已经暂停“万村计划”，上市公司朗诗地产也公开宣布将长租公寓业务剥离到母公司的非上市公司板块，远洋集团则被传计划在年内剥离长租公寓业务。

房源、资金、运营是助力长租公寓发展的“三驾马车”。中指院相关分析人士指出，“在国家扶持发展下，房源获取方式在增多，资金也在以各种方式涌入长租市场，运营则需要企业去不断探索。没有好的运营模式必定无法实现好的盈利，这也正是当前企业面临的难题。”