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楼市调控升级 土地市场持续降温

2021-09-08 10:52:36来源:中华建设网   
核心摘要:最近一段时间以来,多地出台的房地产调控政策对楼市的影响愈发明显。随着政策的持续“发酵”,新房成交量连续下滑,土地市场也在继续降温。
中华建设网讯  最近一段时间以来,多地出台的房地产调控政策对楼市的影响愈发明显。随着政策的持续“发酵”,新房成交量连续下滑,土地市场也在继续降温。
 
新房成交连续下降
 
易居研究院近日发布的《全国40城新建商品住宅成交报告》显示,8月份其监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积为2324.9万平方米,环比下降13.6%,同比大跌31.0%,新建商品住宅成交面积已经连续3个月下降。
 
根据报告,8月40城新建商品住宅年初累计成交面积同比增长18.6%,增速较上月回落10个百分点。前8个月一、二、三四线城市新建商品住宅成交面积同比增速分别为54.2%、20.1%、5.8%。易居研究院预计,在调控政策加持下未来几个月三类城市都将继续降温。
 
从40城新建商品住宅成交面积年初累计同比增速排名情况来看,前十的城市依次为:厦门、珠海、北京、深圳、杭州、武汉、福州、南京、上海、重庆。其中,厦门8月新房成交面积环比增长28.9%,同比大增81.6%,前8个月累计同比增速为115.3%,位居40城之首。珠海前8个月同比大增108.7%,主要原因是去年同期基数较低,且今年以来新房成交火热,呈明显的供不应求状态。
 
此外,8月40城新建商品住宅成交面积年初累计同比增速为负的城市共有13个,相比7月增加5个。排名后五位的城市分别为韶关、南宁、洛阳、长沙、淮安。其中韶关属于广东较为不发达区域,去年下半年以来楼市成交比较低迷,今年前8个月同比增速下降31.3%,增速已连续5个月在40城中倒数第一,8月环比下降21.1%,同比明显下降62.6%。与之类似的还有南宁,目前也已连续5个月年初累计同比增速排名倒数第二,市场比较低迷。
 
土地成交降温
 
据统计,8月份,中国300城成交规划建筑面积同比下降40.53%;成交楼面均价同比下跌18.21%;平均溢价率为7.4%,较上月下降4.43个百分点,较去年同期下降7.72个百分点。300个城市土地出让收入为2167.16亿元人民币,环比下降20.89%,同比下降51.38%。
 
业内人士指出,土地市场多项指标下滑,主要受两个因素影响:一是重点城市土地集中出让而形成的结构性影响;二是8月以来,楼市调控政策密集发布,多个城市暂缓了供地计划。截至8月31日,仅长春、厦门、无锡三城完成第二批集中供地出让活动,深圳、上海、天津、福州、青岛等地均延迟了第二批集中供地出让时间。
 
易居房地产研究院发布的数据反映出同样的趋势。该机构指出,8月份,中国40个城市土地成交面积持续下降,溢价率增速由正转负,土地市场继续“降温”。
 
值得注意的是,近期多地密集发布调整后的第二批集中供地挂牌出让公告,第二批集中供地陆续“返场”。根据各地公告,集中供地规则发生了重大调整。其中,保障金门槛升级、“竞品质”试点、禁“马甲”、现房销售、竞配建调整、溢价率上限下调等诸多新规出台。
 
易居研究院研究员汤怀英表示,展望未来,第二轮土地集中供应在接下来的两个月会陆续进行,预计9月土地市场将重新活跃。本轮调整意味着,楼市更加强调公共属性和民生属性。此次规则调整将更好地起到短期内稳地价、稳房价、稳预期的作用。
 
长三角城市群一枝独秀
 
从区域来看,长三角城市群一枝独秀,成交金额为1013亿元,成交规划建筑面积为1444万平米,占比分别是44.0%和17.8%,其中主要原因是无锡、温州、嘉兴与金华等长三角城市贡献良多,尤其是无锡,是22城唯一在8月实行集中供地的城市,8月揽金突破264亿元,成交规划建面为223万平米,有效带动市场聚焦长三角城市群。
 
同时,无锡受益于土拍规则的优化升级,第二次集中供地的溢价率、楼面价均有所回落,分别是4.1%和11964元/平米,与首批次用地12.39%和15060元/平米相比皆为明显下幅,有效达到稳地价的效果。值得注意的是,保定8月出让37宗居住用地,成交规划建面为521万平米,其占比为8月份各城市最高,达6.5%,不过由于近25宗用地为城中村改造安置区项目,因此其成交金额相对于成交量占比较低,仅占比4.88%。
 
随着8月土地新政的指导,目前已有15个集中供地城市升级其土拍规则,截至9月5日,9月确定有10城拍地,10月有3城。从规则升级来看,主要从4处着手:一是设定溢价率上限,多数城市的单一宗地溢价率上限为15%;二是严审企业资格与资金来源;三是触顶摇号;四是竞品质方案。
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