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房地产最具投资吸引力50强城市,有谁?

2019-07-05 11:46:26浏览:25 来源:CIA 中指研究院   
核心摘要:日前,中指发布了《2019中国城市开发投资吸引力排行榜》,考虑到目前中国城市轮动、棚改红利趋弱、城市分化的作用力,形成了最新关于2019年房地产开发吸引力TOP50强城市。

日前,中指发布了《2019中国城市开发投资吸引力排行榜》,考虑到目前中国城市轮动、棚改红利趋弱、城市分化的作用力,形成了最新关于2019年房地产开发吸引力TOP50强城市。

先说结果,再说缘由!

2019年最具房地产开发投资吸引力50强如下:

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数据来源:中国指数研究院测算

1,显然,能从中国近300个地级市脱颖而出的,这50强显然是佼佼者!

50强城市表现出3个特点:

其一,一个显而易见的结论是,2019年,上海、北京、深圳和广州四个一线城市在全国所有地级以上城市中仍位列前四位,具体看,上海、北京投资吸引力仍然排名全国前两位,深圳、广州分别位列第三、四名。

其二、1.5线城市继续保持快速增长态势,排名位居前列。杭州、武汉、南京、成都、重庆和天津等城市经济和人口规模大、产业基础好且转型持续,市场需求旺盛,排名位列前10。

成都,人口快速流入且经济保持较快增长,排名较上年跃升两位至第8位。

苏州、郑州分列11、12位。郑州2018年GDP首过万亿、人口突破千万,新房市场快速扩容,跻身1.5线城市,同时排名较上年提升两位。

西安、长沙、佛山、青岛、宁波、合肥、济南位居第13-19位,佛山市场容量持续保持较高水平,已与普通二线城市相当。

其三、2.5线城市中东莞仍保持在全国前20名。珠海、金华等大湾区和长三角城市排名继续在三四线中保持前列,且部分城市排名较上年有所提升。

2,50强结论很重要,评判标准更重要!这次“50强城市”,核心是沿用从“人口+产业+交通”三大维度研判城市发展趋势。核心逻辑在于

首先,人口要素是判断城市价值的基点,人口向哪里迁移是人们对城市选择的结果,城市竞争力强则人口聚集,竞争力弱则人口流失。

其次,决定人口迁移方向的是城市所提供的就业机会与收入水平,因此,产业是城市发展的底层动力。

最后,交通网络重塑了城市空间格局,使生产要素可以更自由、更高效的在区域间交互与流动,很大程度上来说,通过交通规划就可以大致判断出未来哪些城市更具发展前景。

3,未来头部城市的先发优势和规模优势还将长期存在——道理很简单,城市竞争归根到底是人的竞争,人口持续聚集是城市竞争力最直接的体现。同时,人也是房地产发展的直接需求来源,因此,人口是我们判断城市潜力的核心要素和逻辑基点。目前,我国人口分布呈现出明显的“长尾效应”,多数人口集中在少数城市,北上广深、重庆、成都、武汉等头部城市人口规模大,而大部分中小型城市人口规模相对较小。预计未来头部城市的先发优势和规模效应仍将长期存在,人口也将进一步向大城市与都市圈聚集。

上周老潘在东京都市圈考察就感同身受。发现日本1.27亿人,有接近4000万人分布在大东京都市圈,即33%左右人口分布在首度城市东京都市圈里,而且2000年到2018年东京都市圈每年在以22万人口净流入。

4,在目前中国人口迁徙趋势中,中指得出结论:“东部发达城市群人口吸引力依然较强,中西部核心二线城市强势崛起,全国人口迁移呈现“3+6”新格局。”

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图:2011-2018年全国常住人口年均增量分布图

从2010年以后全国人口流动趋势来看。东部三大区域仍是人口主要流向地,而中西部人口增长以核心城市为主,全国整体形成“东部三大区域+中西部六大核心城市”的人口增长格局。

东部发达地区人口持续聚集,粤港澳+海西、长三角、京津冀+山东半岛成为三大人口集聚区域。这三大区域经济起步早、先发优势明显,一直是人口流入较为集中的区域。

中西部重点二线城市经济、产业崛起带动人口吸引力增强。中西部地区早期人口流出较多,但近年来随着产业向中西部转移,核心城市就业岗位与收入水平提升,对周边区域吸引力进一步凸显

5,中国多数城市仍处于工业化中后期,制造业仍是促进城市产业发展的核心推手,且制造业发展及转型升级空间仍较大。由于城市发展阶段不同,东部城市未来将更多依靠创新驱动,中西部城市则有望在承接产业转移的同时实现产业转型升级。

整体而言,经济增长的动力由以往的要素驱动逐渐向创新驱动转变,创新实力强的城市,有更大的机会发展高端产业,取得产业竞争优势。而城市对待科技创新的态度则直观的反映在其研发投入规模上。

北京、上海、深圳R&D经费内部支出占全国21.4%,长三角及粤港澳区域创新集聚明显,武汉、西安、成都等中西部重点城市科创实力也较突出。

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图:2017年各城市R&D经费内部支出(亿元)

数据来源:中国城市统计年鉴,各城市统计局

19个城市研发支出占全国半壁江山,“北上深”研发投入远超其他城市。

2017年,R&D经费内部支出超过200亿的城市共有19个,合计占全国R&D经费支出的52.5%,是全国主要的研发重镇,“北上深”三个一线城市研发投入位列前三,分别为1580亿、1205亿、977亿,占全国总投入的21.4%,是我国创新发展的领头羊。

苏州、天津、武汉R&D支出超过400亿,仅次于一线城市;杭州、重庆、西安、南京等城市2017年研发投入超过350亿,居全国前列。

6,近年来,高铁等交通设施不断打破城市边界,城市往来的时间成本显著下降,许多城市因为多条线路交汇,发展成为区域性乃至全国性交通枢纽,城市地位与潜力大幅提升。核心比如说长三角、粤港澳地区,郑州、武汉等城市未来将建成“米字型”高铁中心……整体交通枢纽地位带动潜力提升。

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根据中国高铁远期规划,到2030年,我国将构建形成“八纵八横”高铁格局,“基本实现内外互联互通、区际多路畅通、省会高铁连通、地市快速通达、县域基本覆盖。”并“构建北京、上海、广州、武汉、成都、沈阳、西安、郑州、天津、南京、深圳、合肥、贵阳、重庆、杭州、福州、南宁、昆明、乌鲁木齐等综合铁路枢纽。”

从目前的高铁格局来看,北上广、南京、杭州、武汉等经济发达的中心城市高铁通车班次已较多,而在高铁网络中,部分城市占据交通要塞,尤其是中部地区的城市,多条高铁线路交汇于此,联结南北、贯通东西,区位优势十分突出。从城市的地理位置及高铁规划来看,郑州、武汉、西安等城市将建成“米字型”高铁中心,城市枢纽地位提升。

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