中华建设网讯  8月28日，易居研究院发布《全国百城房价报告》，报告显示，今年前7月全国百城房价同比上涨13.7%，但同比涨幅已经明显收窄，这也进一步体现了当前稳房价政策导向下房价调整的效应。其中三四线城市的房价涨幅也没有扩大，这和此类城市进入市场淡季、政策重新趋紧等因素有关。

 

 

易居研究院数据显示，2019年1—7月份，全国重点监测的100个城市新建商品住宅成交均价为14174元/平方米，同比上涨13.7%。这意味着今年前7月相比去年前7月房价上涨了约14%的水平。另外，将全国100城房价数据和全国房价数据做对比可以看出，今年前7月两条曲线走势基本上一致。横向对比看，今年前7月100城房价同比涨幅为13.7%，明显大于全国9.6%的涨幅。其含义是，若是涉及到政策收紧，那么百城中部分城市的收紧概率会更大。

 

国及100城年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅 图片来源：易居研究院

 

报告称，2019年1-7月，4个一线城市新建商品住宅成交均价为43159元/平方米，同比上涨17.0%。观察今年前7月的年初累计房价涨幅可以看出，一线城市该指标总体上在持续收窄，这体现了一线城市积极管控房价的效应。当然从横向对比看，一线城市的同比涨幅总体上高于二线城市和三四线城市。

 

二线城市前7月房价涨幅走势为先扩大后持平，32个二线城市新建商品住宅成交均价为14119元/平方米，同比上涨10.7%。观察今年前7月二线城市房价数据，基本上呈现“涨幅先扩大后总体持平”的态势。尤其是今年二季度二线城市政策管控较严，包括对预售证和房屋交易秩序的管控，都较好地限制了房价涨幅的扩大。

 

值得注意的是，三四线城市房价上涨态势也受到抑制。今年1-7月，64个三四线城市新建商品住宅成交均价为11004元/平方米，同比上涨9.7%。当前三四线城市房价涨幅已走出历史高位区间，也低于一线城市和二线城市，体现较好的管控效应。从近期房价走势看，今年6月份年初累计房价同比涨幅创下阶段性新高，而到了7月份，该指标有所收窄，这或和市场淡季效应、部分政府强化房价管控、房企降价促销等因素有关，进而也利好三四线城市房价的稳定。

 

报告认为，今年1-7月全国百城新建商品住宅成交均价已经出现了同比涨幅收窄、变小的现象，加上部分重点城市政策继续收紧、部分房企受库存高企现象而主动降价等，房价总体上有回归平稳的趋势。三季度预计降价现象会增多，对于各市场参与主体都有较为积极的影响。从地方政府层面看，稳房价的政策效应将继续释放。对于购房者来说，类似降价有助于降低购房成本，进而释放出新的购房需求。

 

 

均价排行方面，13城步入“超高房价”行列。统计显示，2019年1—7月份，全国100个城市中，有13个城市步入了“超高房价”的行列，其中深圳房价最高，为56141元/平方米。同时，有19个城市步入到“超低房价”的行列，其中荆门房价最低，为5060元/平方米。

 

涨幅排行方面，12个城市房价步入“过热”区间。统计显示，2019年1—7月份，100个城市中有12个城市步入到“房价过热”区间，其中中山房价涨幅最大，达到43%的水平。这里需要说明的是，中山2018年前7月的房价属于明显偏低的，所以这会使得2019年相关月份的房价同比涨幅数据较大。

 

随着月份的推移，此类房价涨幅将有继续收窄的可能。同时，有5个城市步入到“房价过冷”区间，包括肇庆、廊坊等城市。客观说，形成房价过冷现象有很多原因，比如成交项目过多集中在郊区市场、新房价格行政性地压低、市场交易持续下滑等。

 

对于未来趋势判断，易居认为，三季度房价涨幅曲线继续下行。从今年1—7月份全国百城新建商品住宅成交均价同比涨幅数据看，已经出现了涨幅收窄、变小的现象，尤其是观察今年前7月的数据，可以看出二季度开始已经呈现了降温的现象。加上部分重点城市政策继续收紧、部分房企受库存高企现象而主动降价等，房价总体上有回归平稳的趋势。

 

三季度预计降价现象会增多，对于各市场参与主体都有较为积极的影响。从地方政府层面看，稳房价的政策效应将继续释放。而从房企层面看，房企借降价也有助于加快去库存，进而缓解资金压力。对于购房者来说，类似降价也有助于降低购房成本，进而释放出新的购房需求。

 

 

1.香港环比涨幅第一

 

二季度，环比涨幅排在前3位的城市分别为香港、新加坡和伦敦。其中，香港以4%的环比涨幅位列第一。在连续9个季度上涨后，2018年三季度香港房价指数小幅下跌，四季度继续环比大跌7.8%，2019年一季度有所反弹，二季度继续反弹并创新高。今年上半年，全球股市复苏，加上对美联储进一步加息的预期减退，香港楼市量价齐升。美联储7月31日如期宣布降息25个基点后，香港金管局宣布降息25个基点，但随着近期国际形势的变化和不确定性，香港房价后续仍面临回调压力。

 

环比涨幅排在末3位的城市分别为多伦多、纽约和首尔，这三个城市均出现了房价环比下跌的情况。其中，多伦多以0.5%的环比跌幅位列倒数第一。根据英国权威财经杂志《经济学人》(Economist)公布的全球房价指数显示，加拿大的房地产价值明显被高估。政府已于2017年出台房地产新政，包括加息、收紧贷款审核等来抑制多伦多以及周边地区的过热房市，目前多伦多房价已连续6个季度下跌。

 

2.同比涨幅东京最大

 

二季度，同比涨幅排在前3位的城市分别为东京、纽约和首尔，同比涨幅分别为3%、2.1%和2.1%，其中东京的同比涨幅最大。2018年日本外国游客数量史上首次突破3000万，受东京奥运会、大阪世博会等大事件影响，以及日益膨胀的外国游客需求刺激下，日本土地价格与房价齐涨。同比涨幅排在末3位的城市分别为伦敦、多伦多和北京，其中伦敦和多伦多房价同比下跌，北京则同比微涨。其中，伦敦以2.7%的同比跌幅位列倒数第一位。伦敦的房价存在被高估的现象，市场本身已被透支，英国央行2017年和2018年各加息一次，同时脱欧带来的政治和经济的不确定性也对房地产市场造成了影响。英国2018年全年国内生产总值（GDP）增长1.4%，为2012年以来最低增幅，经济的疲软也拖累了伦敦房价。对于北京和上海，从严调控的基调导致了购房者的心理因素产生变化，购房人群总体对楼市更多保持观望态度，同时由于信贷政策不放松，压制了部分改善性需求。

 

3.纽约和洛杉矶：纽约环比小幅下跌，洛杉矶房价创2007年以来新高

 

历史统计数据显示，美国爆发次贷危机和金融危机后，纽约和洛杉矶房价指数一路下行， 2007年至2008年都处于下行通道，在美联储历史最低利率货币政策和一系列量化宽松政策的刺激下，2009年到2011年纽约和洛杉矶房价指数止跌回稳，在低位运行，随后于2012年步入了上升通道，震荡上行趋势延续至今。其中，洛杉矶房价指数2019年一季度在连续27个季度上涨后首次出现下跌，二季度再次上涨，创2007年以来新高。纽约房价指数2018年四季度创2007年四季度以来新高,2019年一季度继续小幅上涨，二季度小幅下降。

 

4.伦敦：连跌3个季度后，环比止跌小涨

 

历史统计数据显示，全球金融危机爆发前后，伦敦房价从2007年四季度的￡300000左右下跌至2009年一季度的￡247000，由于英国政府实施经济刺激计划，英国经济开始复苏，伦敦房价触底反弹，从2009年开始进入上行通道，至2017年三季度依然维持着上行趋势。自2017年四季度开始，伦敦房价连跌两个季度，2018年二季度小幅回升，三季度开始连续3个季度下跌，2019年二季度环比小幅上涨。2019年二季度伦敦房价￡466824，与房价高点￡485000（2017年三季度）相比，下跌3.7%。

 

5.东京：高位震荡

 

观察历史数据，东京房价指数从2007年四季度的93.1下跌至2009年二季度的81.1，随后触底反弹，上涨至2010年三季度的88.6，之后又步入到下行通道，于2012年三季度触底，房价指数跌至80.2，然后房价指数开始震荡上行，于2017年一季度反弹至近10年高点，此后两个季度东京房价出现了小幅回调，2017年四季度至2018年四季度继续震荡上行，2019年一季度和二季度高位震荡。2012年开始的这波行情主要是因为日本政府推出量化宽松政策后，东京的房地产市场需求有所释放，并且由于成功申办2020年东京奥运会，还吸引了包括中国买家在内的许多外国投资者。

 

6.首尔：连续2个季度小幅下跌

 

回顾历史数据，2007年四季度至2008年三季度首尔房价指数处于上升通道，从85.3上涨到95.4，随后经历了小幅下跌，2009年一季度房价指数触底，跌至92.6，二季度开始企稳回升，2009年三季度至2012年一季度，首尔房价指数在95附近震荡。2012年二季度至2013年三季度，首尔房价指数持续下跌至89.5，此后开始震荡上涨至2018年四季度，连续18个季度上涨。2019年二季度，首尔房价指数连续2个季度小幅下跌至105.9。

 

7.多伦多：连跌6个季度

 

从历史数据来看，从2007年四季度至2017年三季度，除了个别时点的微调外，多伦多房价指数基本持续上升，从2007年四季度的66.5上涨到2017年三季度的103.2，上涨55.2%。政府2017年4月出台了16条房地产新政后，房价在2017年二季度至四季度高位盘整了三个季度，2018年一季度，多伦多的房价开始转头向下，近9年来首次出现下跌，到2019年二季度已连续6个季度下跌。

 

8.新加坡：连续3个季度盘整后，环比小幅上涨

 

回顾历史数据，从2007年四季度至2008年三季度，新加坡房价保持了小幅上涨之后，受金融危机影响开始大幅下跌，跌势一直到2009年二季度。之后新加坡房价开始回暖并持续上涨，一直持续到2013年三季度左右。为了遏制房价过快上涨的势头，新加坡政府采取楼市管控政策，房价应声下跌，跌势一直从2013年四季度持续到2017年二季度。直到2017年，新加坡对房地产市场的管控措施才有所松动，2017年三季度开始，新加坡房价出现回暖，2018年一二季度涨幅有所扩大。为抑制房价，2018年7月，新加坡上调上调额外买家印花税税率5–15个百分点，并收紧贷款限额，随后三个季度高位盘整，上涨势头得到控制。2019年二季度，新加坡房价小幅上涨，但季度涨幅远小于去年同期，预计2019年全年新加坡房价将趋稳。

 

9.香港：房价创新高

 

回顾历史数据，近十年香港房价指数总体上行，基本是大涨小跌的情况，并且上涨的时间要长于下跌的时间。具体来看，除了2008年二三四季度、2011年下半年、2015年四季度至2016年一季度以及2018年下半年，其余时间段香港房价指数基本是上涨的。2018年三季度香港房价指数小幅下跌，此前已连续9个季度上涨，四季度继续加速下跌，2019年一季度香港房价指数转涨，二季度继续上涨并创新高。但随着国际贸易形势和香港目前局势的不确定性，港府宣布修订今年全年的经济增长预测，由原本的2%-3%下调至0%-1%，预计下半年香港楼市将转跌。