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摸索新招数 管好住宅“养老金”

2021-06-10 14:50:55 来源:中国建设新闻网   
核心摘要:小区道路改造、老旧电梯维修更新、监控系统升级……随着住宅的“年龄”变大,需要维修改造的地方增多,当小区业主想要开展上述工程时,可以申请使用住宅专项维修资金。它是专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金,被称为住宅“养老金”。
小区道路改造、老旧电梯维修更新、监控系统升级……随着住宅的“年龄”变大,需要维修改造的地方增多,当小区业主想要开展上述工程时,可以申请使用住宅专项维修资金。它是专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金,被称为住宅“养老金”。
 
住宅专项维修资金在维护群众居住安全、提高群众生活品质方面发挥了重要的作用。近年来,一些地方积极探索,在保障资金安全的同时,进一步方便业主使用住宅专项维修资金。
 
 
畅通紧急使用渠道
 
一般情况下,住宅专项维修资金的使用,需要按照“查看现场、拟定使用方案并公示、征求业主意见并公示、组织实施使用方案、项目竣工验收、拨付资金”六个步骤进行。但是,如果发生紧急情况,比如电梯故障危及人身安全、高层住宅水泵损坏导致供水中断,住宅专项维修资金的申请程序繁琐,无法及时解决迫在眉睫的问题。为此,不少城市不断完善住宅专项维修资金紧急使用机制,让业主在紧急情况下即办即用,解决燃眉之急。
 
上海市规定,建立住宅专项维修资金紧急使用机制,明确紧急维修事项清单。业主大会成立前,物业服务企业应当持有关材料,报房管机构审核同意后组织实施。维修、更新费用经具有相应资质的中介机构审价后,报区房屋行政管理部门在专项维修资金中直接列支。业主大会成立后,物业服务企业或者自行管理执行机构应当持有关材料向业主委员会和物业所在地房管机构报告,并向业主委员会提出列支专项维修资金的申请,经业主委员会审核同意后组织实施。维修、更新费用经具有相应资质的中介机构审价后,在专项维修资金中列支。业主委员会对维修、更新方案未在七日内审核同意,且已出现影响房屋正常使用或者居民人身财产安全情形的,区房屋行政管理部门可以组织代为维修。维修费用经具有相应资质的中介机构审价后,凭审价报告和区房屋行政管理部门出具的支取通知,在专项维修资金中列支。
 
成都市建立了授权使用、应急使用两种使用制度。在授权使用方面,通过在住宅专项维修资金代管阶段建立应急使用预案、自管阶段建立管理公约,实现“预先授权、遇险使用”,有效解决了通过“一事一议”方式组织业主表决耗费时间长等问题。在应急使用方面,对于未建立住宅专项维修资金应急使用预案、管理公约的住宅小区,当共用部位、共用设备发生7项危及房屋使用安全的紧急情况时,经由使用申请人报经街道办事处、镇(乡)人民政府确认后,在确保业主知情权的情况下,可不经过业主表决,申请应急使用维修资金。授权使用、应急使用1个工作日内完成备案,备案完成后,在1个工作日内完成资金拨付。
 
提升办理效率
 
在非紧急情况下申请使用住宅专项维修资金,虽然程序较多,但保证了维修资金使用合理、合规。随着“放管服”改革的推进、科技的进步,地方政府创新管理模式,住宅专项维修资金业务办理效率不断提升。
 
广州市把住宅专项维修资金办理业务审批事权下放至各区住房和城乡建设部门,充分发挥属地管理优势,提升审批效率。优化使用流程,将原来10个申请使用步骤合并缩减至4个、审核时限由原来的14个工作日压缩至9个、申请材料减少至6项,住宅专项维修资金使用方案公示与方案投票表决并行。建设物业专项维修资金信息管理系统,并与政务服务系统对接,实现维修资金申请使用业务全流程网上办理。推广使用业主决策电子投票系统,业主可通过微信对维修资金使用事项进行电子投票表决。
 
青岛市在市内七区(市南区、市北区、崂山区、李沧区、城阳区、高新区、西海岸新区)开通维修资金线上便捷交存新模式。业主可根据实际情况随意选择中国建设银行、青岛银行、中国工商银行等13家银行中任意一家通过柜面、手机银行、网上银行、线上扫码缴费等多种渠道交存住宅专项维修资金。业主只需通过手机扫描《维修资金缴款通知单》左上角二维码,然后核对房屋基本信息和缴费金额,选择收款银行、发票领取网点后即可完成扫码缴费。
 
成都市按照“互联网+维修资金”的思路,不断优化维修资金管理信息系统,为业主提供有效的投票、查询、业务办理平台。依托“天府市民云”APP、成都市住房和城乡建设局微信公众号等,组织业主线上表决,提高表决效率,解决业主因为各种原因无法参与线下表决的难题,在方便业主表决的同时,保障业主的知情权、参与权。
 
保障资金安全
 
住宅专项维修资金应专款专用,避免私吞侵占、违规申请使用。地方政府实施一系列措施,保障资金安全。
 
北京市规定,在新建商品房交易过程中,应由购房人缴纳的住宅专项维修资金,购房人应自行缴纳,房地产开发企业不得代收、代缴;房地产开发企业不得将代收购房人应缴住宅专项维修资金,作为商品房销售和交付的前置条件;购房人缴纳住宅专项维修资金,确需代办的,可委托开发企业或第三方办理,但相应款项不得转入开发企业或第三方账户。
 
黑龙江省规定,严禁将维修资金本金及相关增值收益,用于相关人员工资、办公经费等费用,以及挪作征收补偿、城市建设等费用。各地要定期开展自检自查,聘请专业会计师事务机构对维修资金管理使用情况进行专项审计,发现问题及时整改。对于侵占维修资金的房地产开发企业,要通过各种有效手段强力追还。对于政府挪用、占用的要及时归还。
 
上海市实施住宅专项维修资金使用“三审”制度,引入专业中介机构,建立维修资金工程审价、使用程序审核、业主委员会换届财务审核制度。此外,上海市正在制订新时代“美丽家园”建设三年行动计划,努力破解难题。有序推进维修资金续筹,完善小区维修资金管理制度,修订专项维修资金管理规约示范文本,引导业主依法依规依约进行续筹。依托二手房交易转让环节,在房屋产权信息查询时一并提供该房屋维修资金结余情况,告知补足方式和途径,给交易双方提示,在办理房屋产权转让手续前补足维修资金。
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