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对于过了房屋保修期的住宅，出现房屋质量问题，开发商、物业谁来负责？
根据近日广州市住建局印发的《广州市住宅工程质量潜在缺陷保险管理暂行办法》（简称《暂行办法》），广州市将在新建住宅工程中推行工程质量潜在缺陷保险，即使房屋过了房屋保修期，但若在保险期内，业主发现住宅存在墙体开裂、漏水等质量缺陷，可以向保险公司提出索赔申请。
据记者了解，为了进一步在新建住宅工程中推行工程质量潜在缺陷保险，今后，在居住用地出让时，将把投保缺陷保险列入土地出让条件。
要求为房屋买“缺陷保险”
根据《暂行办法》，缺陷责任期自工程竣工验收合格之日起算，期限为两年。
保险责任期自缺陷责任期结束之日起算。具体来说，住宅工程基础和主体结构出现影响结构安全的裂缝、变形、破损、断裂；阳台、雨棚等构件出现影响使用安全的裂缝、变形、破损、断裂等结构工程的保险责任期为10年；地下、屋面、厕浴间防水渗透等“保温和防水工程”保险责任期为5年。随着“精装修”房越来越普遍，建筑装饰装修工程也可以通过附加险的方式进行投保，保险责任期则由建设单位和保险公司在保险合同中约定。
今后，广州市将在新建住宅工程中推行工程质量潜在缺陷保险。在居住用地出让时，需要将投保缺陷保险列为出让条件，并将投保缺陷保险列入出让合同。同时也鼓励在建社会投资项目购买住宅工程质量潜在缺陷保险。
收楼记得拿《工程质量潜在缺陷保险告知书》
根据《暂行办法》，缺陷保险合同签订后，保险公司应当委托建设工程质量风险管理机构实施风险管理，保险公司应当参与竣工验收，并提出质量评估意见。据住建局的相关负责人介绍，此举有利于进一步保证建筑工程的质量。
同时，《暂行办法》要求，建设单位应当在办理施工许可手续前，与保险公司签订书面保险合同，并一次性支付合同约定的保险费（含不高于保险费30%的风险管理费用）。一个工程项目作为一个保险标的，出具一份保单。在工程建设期，建设单位应当配合保险公司开展工程质量风险评估工作。
在业主办理房屋交付手续时，建设单位将《工程质量潜在缺陷保险告知书》随《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》一并交付业主。在保险期内，业主若发现工程存在保险范围内的质量缺陷的，可以向保险公司提出索赔申请。收到索赔申请后，保险公司需要在2日内派员现场查勘，在7日内做出核定。如果是影响基本生活且属于保险责任范围内的索赔申请，保险公司在收到索赔申请后应尽快完成现场查勘，并在合同约定的时限内先行赔付。
