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作为全国农村宅基地改革试点区，陕西省西安市高陵区创造性发展“共享村落”，承租闲置宅基地者可拥有《不动产权证书》和相应的新建、改建、转让、融资抵押担保等权益。这一探索有效盘活了农村闲置的宅基地和农房，增加了农民财产性收入，打通了城市和农村资源双向流动的渠道。
城里人拥抱乡村生活有了合法渠道
西安市民华捷的父母想在田园乐享晚年，华捷帮父母在渭河边的高陵区张卜街道南郭村看中一处闲置农房。2018年8月，华捷与南郭村村集体签订合同，约定这处闲置宅基地和闲置农房的出租年限，一次性支付租赁费33万元。高陵区不动产登记服务中心为他颁发宅基地使用权出租《不动产权证书》。
说起“共享村落”，58岁的南郭村村民杨黎明赞不绝口：“我们老人在城里帮着带孩子，房屋租出去之前闲置五六年了，这项政策让闲置的房屋产生收入，而且租期一般不超过20年，租金要求一次性结清。”
高陵区委常委李斌说，高陵区规定承租人不仅拥有《不动产权证书》，也享有对宅基地的新建权、改建权、转让权、经营自主权、融资抵押担保权等权益，但在翻建或新建时，房屋高度、风格样式等受到一定限制。
高陵区农村经济经营服务中心负责人耿五三介绍，自从2018年推出“共享村落”后，截至2020年11月中旬，全区已经发生相关租赁交易90宗，产生相关租金共计481万元。
打通城市资源流入乡村渠道
高陵区委书记杨仁华认为，“共享村落”虽然目前成交数量不多、金额还不大，但该项创新一大价值是，解决了城市资源流入乡村的渠道难题。
按照2018年中央一号文件中关于农村宅基地的相关表述，宅基地的所有权归村集体，资格权归农户，使用权可以适度放活。发展“共享村落”，能够让宅基地得到更充分的利用，这正是对文件精神的积极探索。
李斌说，“共享村落”不仅给农户带来收益，也带动村集体经济的发展。高陵区规定，为体现宅基地的集体所有权，宅基地和农房的出租收益要按照农户和村集体经济合作社9:1的比例来分配，这让村集体有了稳定收入。
西安市自然资源和规划局高陵分局规划科负责人景林科介绍，按规定，“共享村落”承租人不仅可将租来的农房用于休闲居住或养老，还可用于发展乡村旅游、民宿、文化创意等产业，有效延伸了乡村产业链条。
“共享村落”仍需突破瓶颈
农村基础设施薄弱成为城市资本进入农村的制约因素，城市承租人“丰满”的理想和“骨感”的现实形成鲜明反差。高陵区张卜街道张南联村党委书记程军坦言，目前天然气成为制约更多城里人来租赁农房的短板。在其他一些“共享村落”，买菜、倒垃圾、处理生活污水都不太方便，影响了城里人租赁“共享村落”的积极性。
农房和宅基地租赁期限也影响“共享村落”发展。在高陵区，除了一宗30年出租项目外，其他“共享村落”租赁期限都不超过20年。基层反映，不少人觉得20年期限过短，等到租赁者想设计装修改建，租期只剩下十八九年了。
“但如果把租赁年限上限定得过高，又有变相买卖宅基地的嫌疑，触碰到了政策红线。这是一个棘手的问题。”耿五三说。
此外，“共享村落”租期到期时，承租人很可能会因为拥有“居住权”而与宅基地农户发生争议。目前，高陵区正在与法律界人士沟通研判，计划早日出台政策“补丁”，防止出现纠纷隐患。
