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中华建设网讯 （记者 阎秋） 日前，深圳市规划和自然资源局公布《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见（征求意见稿）》公开征求意见。明确，旧住宅区拆除重建类城市更新项目执行全市统一的产权置换标准，住宅的产权置换比例为套内建筑面积1∶1或不超过建筑面积1：1.2。
据了解，深圳当前旧住宅区拆除改造分为棚户区改造和拆除重建类城市更新两种方式，其审批流程和搬迁补偿标准存在较大差异。对旧住宅区业主而言，存在着选择棚户区改造或拆除重建类城市更新的博弈心理，易造成拆除改造市场的不平衡，使得旧住宅区拆除改造工作难以持续。
为加快打造民生幸福标杆的中国特色社会主义先行示范区，满足人民群众日益增长的美好生活需要，以推动城市高质量发展、实现住有宜居和加大保障性住房供应为目标，《意见》从总则；拆除重建类城市更新计划、规划申报；实施方案编制与实施主体确定；附则等四个方面，提出了二十五条政策措施，以解决旧住宅区拆除重建类城市更新项目的搬迁难题。
《意见》要求，引入前期服务机构。明确，前期服务机构由街道办事处依法公开选定。被选定的前期服务机构应当具有房地产开发经验，与旧住宅区拆除重建类城市更新项目规模、定位相适应，并具有良好的社会信誉。前期服务机构主要协助街道办事处做好旧住宅区拆除重建类更新意愿征集、更新单元计划和规划申报、实施方案编制等工作。
前期服务机构协助服务期间投入的实际费用，通过共管账户进行成本核算，上浮一定比例后由后期确定的市场主体予以支付，具体上浮比例由各区根据项目实际情况自行确定。受更新意愿无法达成或其他不可控力等原因导致未能完成项目约定全部工作或出现中间停滞的情形，由各区政府对前期服务机构实际投入的成本进行核算，并由各区政府予以支付。
《意见》要求，优先落实公共住房建设。明确旧住宅区拆除重建类城市更新单元规划原则上为单一居住功能，并应落实法定图则等上层次规划确定的功能要求。更新单元规划原则上按照居住用地容积率上限确定规划容积率，除落实法定图则要求及教育设施等必要的公共利益用地外原则上不再无偿移交其他类型用地，确保扣除搬迁安置住房后剩余的住宅建筑面积，原则上不少于50%作为保障性住房面积。更新单元规划编制过程中，应就保障性住房的配置类型征求市、区住房建设部门意见。
《意见》要求，统一搬迁补偿标准。明确，参考全市已印发的棚户区改造搬迁补偿标准，制定全市统一的旧住宅区拆除重建类城市更新搬迁补偿标准。
旧住宅区拆除重建类城市更新项目搬迁补偿可以采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由物业权利人自愿选择。政策性住房原则上采取产权置换方式，补偿与被拆除住房产权限制条件相同的住房。
旧住宅区拆除重建类城市更新项目执行全市统一的产权置换标准，住宅的产权置换比例为套内建筑面积1∶1或不超过建筑面积1：1.2，其他类型建筑产权置换比例参照上述标准执行。
货币补偿标准应当按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）（2022年3月3日深圳市人民政府令第342号修正）》的规定确定。搬迁费、临时安置费标准由各区政府参照《深圳市房屋征收补偿规则》并结合同类房屋市场平均水平确定。
《意见》要求，统一搬迁补偿费用支付时间。明确，搬迁补偿协议完成全部签订后，方可向物业权利人支付过渡期安置补偿费。安置补偿费应当在搬迁补偿协议全部签订后且物业权利人搬离之日起按约定给付。通过上述措施，可较大程度上减少搬迁补偿安置的过程消耗成本，从而提高旧住宅区拆除重建类城市更新项目的经济可行性。
《意见》要求，公开选择市场主体。明确，旧住宅区拆除重建类城市更新项目优先采取“定居住总建筑面积和回迁住房面积、竞保障性住房面积”等公开招标方式确定市场主体。区政府采取公开招标方式确定市场主体的，由街道办事处根据区政府审定的项目实施方案、《深圳经济特区城市更新条例》第三十二条的规定和本实施意见的规定组织选定，可设置必要的准入条件。被选定的市场主体应当符合国家房地产开发资质管理的相关规定，与旧住宅区拆除重建类城市更新项目规模、定位相适应，并具有良好的社会信誉。
通过公开招标方式确定市场主体流标的，由区政府依法委托前期服务机构作为旧住宅区拆除重建类城市更新项目的市场主体。
