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中华建设网讯 （记者 阎秋） 4月30日，中央政治局会议提出要求，要“继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”。随即，一场“保交房”的攻坚战在全国打响。记者了解到，“保交房”的各类组合拳正在逐步落地，业内专家表示，伴随着政策落实力度与执行力的增强，我国楼市将步入相对健康的发展轨道。
一、“保交房”，进入最艰苦的“攻坚时刻”
自2021年楼市进入下行阶段以来，全国多个城市不同程度出现了楼盘烂尾现象。2022年7月，在“停贷潮”爆发后，月底召开的中共中央政治局会议首次提出，要压实地方政府责任，保交楼、稳民生。2022年10月和11月，央行先后拨款2000亿元“保交楼”专项借款、面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款，支持这一行动。
据了解，“保交楼”其实一直是近两年房地产工作最主要的内容，只不过没有过分地去渲染和披露。5月17日国新办新闻发布会之所以将“保交房”作为主题，主要是因为市场再度下行，房企的风险继续蔓延，包括万科都出现了风险，新房交付的质量和周期都不太乐观，销售量也在进一步下滑，二手房交易量从去年就超过了新房，因此，“保交楼”的压力越来越大，进入了需要去攻坚的艰难时刻。
二、推动“保交房”，国家政策重磅连发
记者注意到，中央政治局会议之后，“保交房”的房地产政策重磅连发。
5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。何立峰强调，要深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。当前，要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。
“保交房”牵动民心。如何充分发挥正在运行的城市房地产融资协调机制作用，加快处置烂尾风险，保障购房人合法权益，是打好“保交房”攻坚战的关键所在。为此，国家多部门推出了提振房地产市场的政策“组合拳”。
1.住房城乡建设部：将围绕四项重点做好“保交房”工作
据住建部有关负责人介绍，为“保交房”，住建部将做好四项工作：
一是打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险。按照市场化、法治化原则，分类处置在建已售未交付的商品住房项目，推动项目建设交付，切实保障购房人合法权益。
二是进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。城市政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，满足在建项目合理融资需求。
三是推动消化存量商品住房。城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。
四是妥善处置盘活存量土地。目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。
下一步，住房城乡建设部将会同金融监管总局等部门出台城市商品住房项目保交房攻坚战工作方案，重点要让老百姓按合同约定如期拿到验收合格的房子。一是将保障购房人合法权益作为根本出发点和落脚点，坚持市场化、法治化原则。二是充分用好城市房地产融资协调机制，将项目纳入“白名单”给予融资支持。三是做好保交房工作，要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任。
2.国家金融监督管理总局：将建立健全城市房地产融资协调机制
据国家金融监督管理总局负责人介绍，国家金融监督管理总局将建立健全城市房地产融资协调机制，继续坚持因城施策，全力支持应续建项目融资和竣工交付，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。
城市房地产融资协调机制主要是汇总辖内房地产项目情况，按照条件和标准审核“白名单”项目，对于暂时不符合条件与标准的项目，要督促有关各方加大整改力度，切实解决相应问题，使其符合“白名单”的项目条件和标准。
房地产项目“白名单”是房地产融资协调机制的内容之一。自今年1月份，金融监管总局和住建部联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》以来，截至5月16日，不到4个月的时间商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。
近期，金融监管总局将加大工作力度，重点做好以下几个方面工作：
一是保持房地产融资稳中有升。继续落实好“金融16条”，稳定房地产资金投放。支持存量融资合理展期。积极做好房地产新增信贷投放。
二是一视同仁满足不同所有制房地产企业和房地产项目的合理融资需求，对不同所有制房企和房地产项目一视同仁，按照市场化、法治化原则，合理评估，积极予以支持。
三是建立与房地产发展新模式相适应的金融产品和金融服务体系。要求金融机构针对新变化、新特征，在产品开发、审批流程、风险管理、客户关系管理等方面升级改造，提供更加契合新模式的金融产品和金融服务体系，提高房地产融资和金融服务的针对性、有效性。
四是会同住建部和其他部门一起全力推动落实城市房地产融资协调机制。
3.中国人民银行：将设立3000亿元保障性住房再贷款
据中国人民银行负责人介绍，中国人民银行将设立3000亿元保障性住房再贷款，利率为1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括21家全国性银行，银行可按照自主决策、风险自担原则发放贷款。央行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
这项政策是央行为支持构建房地产发展新模式出台的重要举措，既能推动商品房市场去库存、加快保障性住房供给，还能助力保交楼和“白名单”机制--房地产企业出售已建成商品房后，回笼资金可用于在建项目续建，改善房企的资金状况。
据了解，2023年初，央行创设了1000亿元租赁住房贷款支持计划，支持济南、郑州等8个城市试点市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。该计划将并入此次保障性住房再贷款政策中管理。
过往政府收储商品房案例中，地方财政、租赁住房贷款支持计划、城投平台自筹资金是三大资金来源，但规模终究有限。这一次，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，将成为新的资金来源补充。
4.自然资源部：支持地方以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设
据自然资源部负责人介绍，自然资源部将按照做好保交房工作要求，在广泛调研的基础上，准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施。同时，促进土地节约集约利用，防范化解风险，助力房地产高质量发展。
具体的政策亮点，可以概括为三个方面：
一是支持企业优化开发。主要是要消除开发建设障碍，合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任。允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，更好地适应市场需求。
二是促进市场流通转让。主要是发挥土地二级市场作用，支持预告登记转让和“带押过户”，鼓励转让或者合作开发。
三是支持地方以合理价格收回土地。主要是支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。允许地方采取“收回-供应”并行方式来简化程序，办理规划和供地手续，更好地提供便利化服务。
对于“保交房”政策“组合拳”接连落地，业内人士表示，“5.17”政策力度已超2018年和2014-2015年，无论是央行降首付还是政府收储，均体现中央强力去库存、消化存量房产的决心。
业内专家认为：此次政策“组合拳”有许多亮点：
一是房地产市场的按揭贷款首付比，无论是首次购房还是二套房，都降到了历史最低位。2008年为了应对全球金融危机，当时首次置业的首付比降到了20%，而这一次降到了15%，这是历史的最低位。
二是这次启用了新的货币政策工具，央行用再贷款的方式来促进全国的保交楼工作的实施，可以有效缓解房地产开发企业的消化存量任务，让它们的资金尽快地得到回笼。有了资金以后，保交楼的任务就能够顺利地实施。
三是这一次出台的政策，作用点和以往不太一样。以往在房地产调控政策当中，往往是选择刺激需求或者是刺激供给。这次是在供给和需求两端同时发力，这还是第一次。
三、落实“保交房”，全国各地闻风而动
国家出台“保交房”新政之后，北京，上海、深圳、广州、杭州、南京、武汉、合肥等热点城市闻风而动，纷纷出台楼市新政，给市场注入热度和活力。
1.在住房公积金贷款方面：
记者了解到，近日，北上广深以及天津、珠海、惠州、南京、合肥、苏州、泉州、厦门等各能级城市，纷纷宣布下调住房公积金贷款利率，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，河北、河南、湖北、海南等省份则已整体施行。
武汉多家银行开始执行首套首付15%，二套首付25%的政策；同时首套房商贷利率由此前的3.55%降为3.25%，二套房商贷利率由4.15%降为3.35%。公开信息显示，武汉是5月17日新政后第一个下调房贷利率下限的城市，也是首个落实下调首套房和二套房首付比例的城市。
2.在优化和调整房地产政策方面：
记者了解到，最近全国多地“因城施策”，推出了多项优化和调整房地产政策，包括商品住房以旧换新、取消限购、进一步放宽落户条件等新政密集落地。
山西，5月9日起开展稳市场防风险促转型专项行动，要求以“稳市场、防风险、促转型”为主线，因城施策、一城一策、精准施策，优化供给结构，扩大住房消费，完善基础制度，扎实推进保交楼，促进房地产市场平稳健康发展，构建房地产发展新模式，更好发挥房地产业稳经济、保民生的双重作用，圆满完成全年房地产发展和保交楼目标任务。
河南，全力推进“保交房”，快速响应房企“白名单”。建立“一楼一策一专班一银行”工作机制，对全部项目进行摸底，制定各个项目专属融资方案。如郑州开设“工地开放日”“群众接待日”，及时回应群众诉求；鹤壁安排项目监督员，负责每天到现场监督，确保如期交付。同时积极推进“交房即交证”，搞好配套设施建设。
西安，在《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》中明确，多子女家庭使用公积金贷款购买住房的，贷款最高额度在现行信贷政策基础上提高至1.2倍。公积金贷款额度上升，也让一部分观望者加快了购房的进度。
合肥，5月15日，发布最新房地产新政《关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》，覆盖购房补贴、适时取消房贷利率下限、放松首套房标准、实施购房补贴、优化销售政策、支持“卖旧买新”等10项具体措施。此次政策是多地政府全面取消限购后的又一重要支持政策，对于地方新一轮政策放宽具有启发意义。
大理，5月16日，发布《关于进一步促进房地产业平稳健康发展的实施意见(试行)》，全面落实金融支持房地产有关政策措施，实行“认房不认贷”；继续支持引导金融机构对烂尾楼、保交楼项目给予商业配套融资；推行存量房“带抵押过户”合并登记服务。
3.在优化住宅用地供应方面：
记者了解到，多地对住宅用地供应规模进行了适当收缩。据中指研究院监测，截至5月10日，重点22城中有15城发布了2024年供地计划，除个别城市外，供应规模继续延续缩减态势，整体同比下降了约10%。
除了上述政策，“商转公”是目前更受居民关注的问题之一。
日前，石家庄宣布，重启“商转公”，4月26日开通预约通道，4月28日上线试运行，成为京津冀首家实施“商转公”政策的城市。
记者了解到，“商转公”有“先还后贷”和“顺位抵押”两种方式。先还后贷方式，缴存职工在商转公贷款审核通过后，需自筹资金先行结清原商业贷款；顺位抵押方式，缴存职工在未结清原商业贷款，且抵押权人仍为原商业银行的情况下，办理顺位抵押登记，住房公积金贷款结清原商业贷款。
根据中指监测，2023年以来，无锡、郑州、沈阳等超30城对“商转公”贷款予以支持，政策主要包括恢复商转公贷款业务，支持“商转公”组合贷款业务，降低相关门槛要求等方面。
郑州市，自5月6日开始办理“商转公贷款”业务以来，截至5月10日，“商转公贷款”业务已累计办理328笔，发放金额共计1.76亿元。
业内人士认为，此次公积金利率下调，叠加部分城市支持“商转公”，有利于减少购房家庭贷款利息支出，降低购房成本，修复市场预期，一定程度上有利于释放居民消费潜力。
4.在房屋成交方面：
据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年第19周（5月6日至5月12日），重点15城新建商品住宅成交量为14685套，环比上升74.24%。
北京，5月6日至12日，新房住宅网签840套。
上海，自5月3日，发起商品住房“以旧换新”活动以来，通过上海链家带客“以旧换新”指定的新房项目，产生了63套新房交易。
深圳，5月6日至12日，全市二手房交易(含自助)录得1361套，环比增长201.8%。
广州，从5月15日开始，广州市花都区开展商品房以旧换新“焕新购”活动。目前，共有25个房地产开发企业及项目、14家家装家居企业、10家中介服务机构参与。
杭州，5月14日，迎来了楼市新政实施后首个拼社保摇号楼盘。运河新城板块的绿城宸岸印月摇号登记结果显示，该盘首开141套房源，共1008户家庭报名登记，整体中签率低至13.99%，有房家庭社保拼到118个月。这是运河新城时隔两年多再次出现拼社保现象。
南京， “五一”假期，南京二手住房交易套数和面积分别较去年同期增长15.2%、9.7%，重点机构客户带看量较去年同期增长15.7%。
武汉，5月以来，通过发布新政、举办房交会等方式，多措并举活跃房地产市场。在日前结束的湖北省第二届住房博览会暨武汉第42届房交会线下会展期间，武汉市新建住房网签763套、面积9.22万平方米，较5月以来日均销量分别提高231%和221%。
