中华建设网讯   （记者严佳）  日前，西安市住房和城乡建设局发布《西安市城市更新片区存量资产盘活蓝皮书（2026—2028年）》。这不是一份普通的行业研究报告，而是一份面向未来三年的行动指南，也是一张向市场发出的“合作邀请函”。西安市城市更新片区存量资产盘活将从“单点盘活”转向“片区打包”。《蓝皮书》提出，“肥瘦搭配、公益商业捆绑”，把有收益潜力的商业资产与便民设施、风貌保护、老旧小区改造等公益性任务统筹实施，用经营性收益反哺公共服务，降低社会资本进入门槛。

《蓝皮书》首次在全市范围内系统摸排闲置低效存量资产，依托57个城市更新片区，梳理出房屋建筑、国有土地、城市桥下空间三大类共108处存量资产，总面积53万平方米，预估价值45亿元，预计可拉动有效投资45亿元以上。它的价值，不仅在于把“沉睡资产”亮出来，更在于用清单化、空间化、可操作化的方式，推动城市更新从“政府投、工程干、单点改”转向“片区统筹、市场参与、长效运营”。

西安的城市更新，已经走过一段从探索到成型的道路。近年来，西安围绕老旧小区、老旧街区厂区、城市公共空间、城中村和基础设施等领域，谋划确定57个重点更新片区、103个急需改造项目包，总投资307.4亿元。一些曾经低效闲置的空间，正在被重新唤醒。西安市人民体育场在保留历史风貌的基础上改造升级，2025年1月建成投用后，通过赛事活动、文体培训、场地租赁等运营，累计综合营收超过3000万元。西影厂、老菜场、风雷仪表厂等老厂房、老街区，也在“留、改、拆”微更新中重新连接市民生活。未央区先锋村16.73万平方米安置房租赁项目以12.13亿元成交，成为闲置集体资产盘活的典型案例。阎良区2026年以来完成闲置土地处置75.288亩，处置总量居全市各区县首位。

这些实践说明，西安并非没有盘活存量资产的经验，而是需要把分散的探索变成可复制、可推广的制度安排。

但问题同样清晰。西安市住建局在推进会上就直指短板：运行机制不够顺畅，责任尚未完全压实，盘活进展偏慢，解决问题的办法还不够多。一些存量资产权属交错、债务复杂，单靠一个部门或一个企业难以推动；一些项目仍停留在“建完就算完成”的工程思维，缺少后续运营和收益平衡设计；部分社会资本对投资回报周期长、收益模式不清、信息不对称等问题仍有顾虑；个别片区还存在“只盯示范、忽略全域”的倾向。这些问题如果得不到系统回应，存量资产就容易继续“沉睡”，城市更新也难以形成良性循环。

《蓝皮书》正是针对这些痛点作出的回应。加快存量资产盘活，是落实国家宏观调控、优化资源配置的战略要求，也是高质量推进城市更新，提升城市品质、群众宜居生活的重要途径，更是地方政府破解发展瓶颈，增强发展动能的现实选择。为稳步推进西安市57个城市更新片区建设，全面激活存量资源潜力，加快构建多元化、市场化、可持续的存量资产盘活机制，赋能城市更新扩面提质、高效推进，西安市住房和城乡建设局组织编写了《西安市城市更新片区存量资产盘活蓝皮书》

《蓝皮书》围绕57个城市更新片区，按照“现状、产权、权责、债务、盘活”五清晰原则，把108处存量资产逐一点位化、清单化、落图化。其中，房屋建筑类87处、面积38万平方米、估值约32亿元；土地资源类16处、面积9万平方米、估值约8亿元；桥下空间类5处、面积6万平方米、估值约5亿元。每一处资产都配套统计分析表、盘活清单和空间落位图，明确面积、估值、位置、权属和盘活路径，甚至列出联络人和电话。这意味着，市场主体不再需要“盲人摸象”式寻找机会，而是可以像看招商地图一样，判断哪些资产适合改造、哪些适合租赁、哪些适合联合运营。

《蓝皮书》提出，面向全国广泛对接引进咨询策划、规划设计、金融投资、建设施工、运营管理等全链条专业机构，吸引优质市场主体深度参与西安城市更新建设、共享城市发展机遇，着力形成可复制、可推广的存量资源资产盘活“西安模式”。

并设定了优先、中期、长期三个阶段性目标：

优先目标（2026—2027 年）：完成全市108 个存量资源资产可盘活项目清单发布，建立政府、企业、社会多元筹集资金机制和市区联动、权责清晰的项目对接工作机制，落地一批“经营性资产盘活+片区公益性项目统筹实施”项目，撬动规模化社会资本注入更新片区，促进资金平衡，激发更新片区建设推进活力。

中期目标（2027—2028 年）：形成房屋、土地两类资产分类标准化盘活操作规范，落地资产证券化、片区集合融资、城市合伙人等多元创新模式。建立更新片区资源资产盘活收益反哺公益建设长效机制，补齐各更新片区民生短板。

长期目标：推动“沉睡存量”高效转化为发展增量，加快构建系统完备、科学规范、可持续的城市更新政策体系与投资运营管理机制。

明确了两大任务：

本次盘活的存量资源资产主要分为房屋建筑、国有土地资源两大类。通过全面开展资产确认、权属确权、价值确值工作，综合运用“用、售、租、融”多元化盘活模式，系统化推进全市存量资源资产盘活提质增效。

（一）分类实施房屋建筑存量资产盘活。房屋建筑类资产重点聚焦行政事业单位和国有企业权属的国有存量房屋建筑类资产。主要采取公开招租、委托专业机构运营、公开转让、划转至市属国企等方式盘活利用。依托特许经营、资产证券化等手段，政企联动市场化运作，吸纳社会资本参与存量资产盘活运营。

（二）有序实施国有土地存量资源盘活。盘活利用的国有土地资源涵盖国有出让、划拨、储备土地，包含闲置土地、批而未供土地、利用粗放低效用地、边角零散宗地四大低效用地形态。一是健全增存挂钩机制。二是鼓励土地混合开发。打破传统“单一用途”的土地利用模式，实现住宅、商业、产业、公共服务等功能的复合集成。

据相关负责人介绍，加快存量资产盘活是西安特大城市转型发展的必然要求，是全面践行人民城市理念、高质量推进城市更新的重要实践。蓝皮书坚持规划引领、政策赋能、资金撬动、片区统筹，以57个城市更新片区为核心载体，摸排梳理形成三大类108处存量资产，总面积53万平方米，预估盘活资产价值45亿元。

同时，蓝皮书配套了2026年全市城市更新片区存量资产统计分析表、资产盘活清单、存量资产落位图，明确联络人和电话等信息，面向全国广泛对接引进咨询策划、规划设计、金融投资、建设运营等全链条专业机构，吸引多元市场主体深度参与西安城市更新建设，着力形成可复制、可推广的城市更新存量资产盘活“西安模式”。

《蓝皮书》从四个方面进行了政策创新。

一是从“单点盘活”转向“片区打包”。《蓝皮书》提出“肥瘦搭配、公益商业捆绑”，把有收益潜力的商业资产与便民设施、风貌保护、老旧小区改造等公益性任务统筹实施，用经营性收益反哺公共服务，降低社会资本进入门槛。

二是从“工程思维”转向“运营思维”。文件明确提出“能用则用、不用则售、不售则租、能融则融”，鼓励特许经营、资产证券化等手段，引导企业建立“开发+运营+服务”的长期经营模式。

三是从“信息不透明”转向“清单化供给”。通过资产统计分析表、盘活清单、空间落位图，把资产底数、权属关系、盘活路径公开出来，减少政企之间的信息壁垒。

四是从“财政单兵投入”转向“多元资金协同”。《蓝皮书》与《西安市城市更新办法（修订）》等政策衔接，提出过渡期用地、土地混合开发、带方案出让、组合供应、城市更新基金、商业银行中长期信贷等支持措施，为存量盘活提供制度支撑。

这份《蓝皮书》的意义，在于它让存量资产“看得见、找得到、算得清、能落地”。过去，很多闲置楼宇、低效土地、桥下空间并非没有价值，而是价值被权属、信息、机制和运营能力遮蔽。《蓝皮书》把抽象的“存量资源”变成了可谈判、可招商、可运营的项目清单。

它推动城市更新从“建设导向”走向“运营导向”。城市更新不是把旧房子修完就结束了，更重要的是后续谁来运营、服务谁、收益如何分配、公共配套如何持续维护。《蓝皮书》把运营前置、收益共享、风险共担写入制度设计，有助于避免“建得好、用不好”的问题。

它为特大城市内涵式发展提供了西安样本。西安历史文化厚重、老城片区集中、空间结构复杂，既不能走大拆大建的老路，也不能停留在零敲碎打的微改造。《蓝皮书》以片区为单元统筹资产、功能、业态和民生，探索出一条兼顾经济效益、民生改善和历史风貌保护的新路径。

更重要的是，它释放出明确的市场信号：西安的城市更新，正在从政府主导的工程实施，走向政府引导、市场参与、社会共享的长期合作。对于咨询策划、规划设计、金融投资、建设施工、运营管理等机构而言，这不仅是一份资产清单，更是一份进入西安城市更新的“路线图”。

当然，蓝图能否变成现实，关键仍在落地。接下来，西安需要继续压实区县、实施主体、产权单位和运营主体的责任，防止清单发布后推进乏力；需要守住安全生产、工程质量、政府隐性债务和历史风貌保护底线；也需要在微更新、微改造中持续回应居民对便民设施、公共空间、社区服务和城市烟火气的真实需求。

从57个片区到108处资产，从53万平方米空间到45亿元预估价值，西安正在把城市里那些被遗忘的角落重新纳入发展视野。城市更新的下半场，不再是简单铺摊子、扩规模，而是让每一栋老楼、每一块低效土地、每一处桥下空间都重新产生价值。《蓝皮书》给出的，是方向、清单和机制；而真正的答案，将写在未来三年一个个被重新点亮的项目里。