海南三亚市周边小岛。
近日，广东省自然资源厅印发《无居民海岛使用权市场化出让办法（试行）》，明确广东无居民海岛使用权可通过招标、拍卖或挂牌方式市场化出让，有效期3年。
5月15日，广州市规划和自然资源局透露，上述举措已开始实施，有6个岛屿被列入国家第一批可开发利用无居民海岛名录。
事实上，记者了解到，从2003年我国就已经允许个人或机构开发无人岛。除广东外，山东、海南、浙江等都曾针对本省海岛出台过类似政策。
个人当“岛主”的时代真的来了？“岛主梦”的代价有多高？16年间有多少无人岛被开发？中国城市报记者进行报道。
国家公布第一批开发利用无居民海岛 仅26个岛“领证”
无居民海岛，是指不属于居民户籍管理住址登记地的海岛。
此前，我国无居民海岛的开发利用主要是审批制。记者注意到，目前我国海岛出让的只是使用权，可发不动产权证。
2003 年，原国家海洋局推出《无居民海岛保护与利用管理规定》，首次提出允许个人或机构开发利用无人岛。当时统计显示，我国面积超500平方米的岛屿有6500多个，其中无居民海岛占总数的93%。2011年4月，国家第一批开发利用无居民海岛名录公布，共涉及沿海8省区176个无居民海岛。其中广东有60个，全国最多；其次是福建50个、浙江31个、广西11个、辽宁11个、海南6个、山东5个、江苏2个。
根据政策，这些无居民海岛的开发主导用途有9种，涉及旅游娱乐、交通运输、工业、仓储、渔业、农林牧业、可再生能源、城乡建设、公共服务等领域，最长开发使用年限为50年。
记者发现，到2017年，176个无居民海岛中仅有26个拿到不动产登记证，占比不到15%。
“白菜价”海岛多 每年/公顷出让价低至千元
权限放开了，但为何买岛的热情并不高？是太贵了吗？
事实上，记者发现，无居民海岛的售价并不算高。目前，无居民海岛被划分为六等，而根据海岛用途、利用程度不同，每年的使用权出让最低价不同。
2018年5月，原国家海洋局在《调整海域无居民海岛使用金征收标准》中公布了最低价计算公式：无居民海岛使用权出让最低价＝无居民海岛使用权出让面积×出让年限×无居民海岛使用权出让最低标准。
也就是说，1公顷（10000平方米）的旅游娱乐用岛如果被归为一等，改造程度约在10%-30%之间（中度利用），一年的使用权出让价最低57300元；如果被归为六等，改造程度约在10%以下（轻度利用），一年的使用权出让价最低仅需7500元。
有些无人岛价格甚至是“白菜价”。2014年，广西壮族自治区海洋局在官网公布，海岛等别划分中属六等类的并且离岸距离大于25千米的林业用岛，出让价最低标准为14元/公顷·每年。
同时，“买岛”也越来越便捷，还可以网上下单，但依然问津者寥寥。
记者登录淘宝阿里拍卖发现，距今时间最近的一次海岛拍卖于去年12月结束，拍卖对象为瓦努阿图共和国的一处海岛，面积接近10万平方米，售价仅为585万人民币，但最终流拍。
买岛容易建岛难 山东等地多个无人岛建设停滞
权限开放、岛数众多、渠道丰富，价格低甚至是“白菜价”，为何海岛买卖火不起来？
中商产业研究院发布的《2018-2023年中国海岛开发市场前景调查及投资机会研究报告》显示，我国海岛旅游业的发展整体仍处于初级阶段，供需结构性错配较为明显，而且国内海岛整体设施不完善，对游客的吸引力小。
让投资者头疼的，还有后期高昂的开发成本。
曾开发浙江省舟山市普陀区“莲花岛”的“中国第一代岛主”朱仁民就发出感叹：“开发海岛就是烧钱，没有上亿元的资金建不好一个岛。”
2011年11月，浙江省大羊屿岛以2000万元的价格被宁波一家企业购得50年使用权，这是我国第一个公开拍卖的无居民海岛，但这座海岛因为施工成本问题被迫中止开发。
“无居民海岛开发的投资的确太高，水、电、能源、通信等投资都非常大；此外，开发旅游等项目也比在陆地上开发费用大很多。”中国海洋大学管理学院副院长张广海教授在接受采访时表示。
张广海对记者透露，第一批开发名单中，有五个位于山东省的无人岛，但开发得不太顺利，目前基本处于停滞阶段。
买岛不如填海 成本仅600元/平方米
随着消费升级，人们去海岛度假、购买海景房的热情高涨。相比做“岛主”的高昂代价，更多开发商选择填海造城。
2017年8—9月，中央环保督察组对海南开展环保督察时指出，一些沿海县市向海要地情况严重，被房地产“绑架”。
国家环境保护督察办公室二处负责人邢长城曾透露，围填海一亩地成本为20万元左右，折合一平方米只有600多元钱，但一平方米售价达上万元，存在几十甚至上百倍的利润空间。
以三亚市凤凰岛项目为例，其一期36.5公顷填海面积中，港口用地仅占5.6%，而住宅和酒店地产用地几乎占了50%。根据督察组提供的数据，2013年之后，海南省年均填海面积达550公顷，是之前20年年均填海面积的5倍。
对此，广东海洋大学海洋政治与战略研究室主任张建刚指出，房地产不景气的情况下，投资方在投资开发无居民海岛时，需要合规，不要违法围填海；且不能一窝蜂开发，然后再整治污染。
但张建也认为，在未来，海岛开发依然是蓝海市场。“我国许多热门景点一到小长假人流过多，旅游体验感不好。我们国家好多人去国外旅游也是去岛上度假，开发海岛或许可以成为未来国人旅游的新选择。”
对于国内无居民海岛的开发，张广海认为在出售时国家应该尽量解决好电力、淡水等基础设施问题，减轻投资方负担。
此外他指出，对海岛开发的相关政策仍有待进一步完善。同时，应对海岛的开展情况跟踪、督查，关注开发动态，有连续的管控过程。
