当前，北京乃至全国正在迎来住宅建筑老化的高峰期。“十四五”期间计划完成的老旧小区改造数量不及全市老旧小区总量的50%，而1998年住房制度改革以来的大批存量住宅已陆续进入更新周期，住宅更新速度滞后于老化速度，城市更新任务规模空前。

 

在此背景下，一个深刻的变革正在发生：从过去政府主导、财政投入的“要我改”，转变为居民主动出资、市场运作的“我要改”。三里河一区28号楼的成功实践，正是这一转变的生动缩影。

 

一、发现规律：城市更新存在客观的周期规律

 

不同用途建筑的主要更新动因存在显著差异，各类城市更新任务遵循着不同的周期规律。认识和把握这些规律，是科学推进城市更新的前提。研究发现，住宅建筑更新需求存在清晰的周期节点，商务楼宇更新、商业业态迭代也都存在明显的周期规律。

 

依据我国现行住宅建筑设计相关标准，住宅建筑主要附属部件的设计年限普遍设定在20至30年，建筑结构在50年。这一技术标准在城市体检中得到了充分验证：住宅小区楼龄超过20年后，普遍出现建筑质量显著下降、设施老化、环境破败及配套不足等问题，由此产生更新需求。

 

更为关键的是，当住宅楼龄超过50年，建筑老化便从“设备层面的功能衰退”升级为“结构层面的安全隐患”。这类老旧住宅普遍存在墙体开裂沙化、抗震设防标准低、无加固改造价值等问题，继续投入整治资金的性价比远不及拆除重建。可以说，20年和50年构成了住宅更新的两个重要周期节点：楼龄超过20年，产生综合整治需求；楼龄超过50年，则应考虑拆除重建。这一周期规律，为建立分类分级的更新策略提供了事实依据，但当前“原拆原建”政策适用范围主要用于D级危楼，其他住宅需按照老旧小区改造相关政策执行。

 

对于住宅更新而言，应根据楼龄所处周期阶段采取差异化策略——楼龄20至50年的住宅，以综合整治为主；楼龄超过50年的住宅，应允许拆除重建。当前，北京大量建于上世纪七十年代的住宅已逼近或超过50年周期节点，若不尽快建立有序的更新推进机制，将在未来数年内集中爆发大规模的综合整治需求，给城市财政和社会管理带来巨大压力。

 

二、建立体系：基于周期规律的存量住房更新潜力评价

 

把握周期规律的根本目的，在于建立科学的评价体系，对庞杂的存量住房进行精准识别和优先级排序，避免“撒胡椒面”式的平均用力，实现更新工作有序开展。

 

（一）评价体系的核心维度

 

基于周期规律的存量住房更新潜力评价，应至少包含以下五个核心维度。一是建筑老化维度，以楼龄为首要指标，判断建筑所处的周期阶段和更新的紧迫程度。二是区位条件维度，重点评估房屋周边的教育、医疗、商业、交通等公共服务配套水平，以及所在区域的发展潜力和产业集聚度。区位条件优越的老旧住宅，更新后的保值增值空间更大，居民出资意愿更强。三是居民意愿维度，通过入户调查、社区座谈等方式，了解居民对更新的真实诉求和出资承受能力，确保更新项目有扎实的群众基础。四是经济可行维度，测算更新改造的成本收益比，评估居民出资比例在合理区间内的可负担性。五是功能短板维度，系统梳理配套设施缺口，判断更新过程中同步补齐公共服务短板的可能性。

 

（二）价值识别：让价值势能成为更新的驱动力

 

在上述评价体系中，区位条件是最为关键的识别变量。实践经验反复证明，区位条件优越的老旧住宅，更新后具备较好的保值、升值预期，居民出资参与的积极性明显更高；反之，区位条件差的项目，居民往往缺乏出资动力。这不是居民的“短视”，而是理性的经济决策——只有当预期收益大于投入成本时，居民才愿意承担更新费用。价值预期和当前价值之间的差距，我们称之为价值势能，正是社会参与更新的动力来源。

 

因此，价值识别的核心任务，就是精准识别那些“楼龄老但区位好”的住宅项目。这类项目通常位于城市核心区域，周边教育、医疗、商业资源丰富，但由于建成年代久远，建筑品质已无法匹配其区位价值，形成了“好区位、差房子”的错配。通过拆除重建将老房子改造为“好房子”，一次性解决层高不足、缺乏电梯、设备陈旧、智能化缺失等问题，统筹公共服务设施补短板、改善公共空间品质等多元目标，就能使存量住宅成为与区位价值匹配的优秀住宅产品。这种“价值发现—价值提升—价值共享”的逻辑链条，正是以市场化方式推进更新的内在机理。

 

（三）有序引导：从评价到行动的传导机制

 

评价体系的落地，需要建立从评价结果到更新行动的传导机制。建议尽快开展全市存量住房更新潜力评价，形成分级分类的更新项目库。对评级为“优先更新”的项目——即楼龄超过50年、区位条件优越、居民意愿强烈的老旧住宅——有计划地引导社会主体开展“自主更新、原拆原建”，促进“好房子”政策加快落地实施，改变“好房子没有好区位”的现实困境。对评级为“有序更新”的项目，制定渐进式更新计划，分阶段推进综合整治或拆除重建。对评级为“维持观察”的项目，建立动态监测机制，定期评估建筑安全状况，待条件成熟后再纳入更新计划。

 

三、市场引导：以价值识别为基础，推动“我要改”模式

 

建立评价体系的最终目的，是打破城市更新过度依赖政府出资的僵局，寻找突破口，构建“政府引导、市场运作、公众参与”的可持续更新模式。这一模式的核心，在于通过精准的价值识别激发居民和市场主体的内生动力，使更新从行政推动转变为需求驱动。

 

（一）居民出资的动力机制：物业价值提升与改造成本可负担

 

1998年住房制度改革以来，住房已成为居民最重要的家庭资产。对于房改后的已售公房和商品房，居民作为产权人，对房屋拥有完整的处置权和收益权，居民出资更新具有充分的合法性和合理性。从经济学角度分析，居民出资参与更新的决策，取决于两个核心条件。

 

第一个条件是物业价值的明显提升。这包括三个层面：住房条件的根本改善，如户型优化、增加电梯、设备更新等；社区品质的整体提升，如公共空间提质、绿化增加、停车设施完善等；以及租售优势的潜在增值，尤其是在区位条件优越的区域，更新后的房产在市场上的竞争力将显著增强。对于居民而言，出资更新本质上是一种资产投资——以合理的投入换取家庭资产的保值增值。

 

第二个条件是改造成本的可负担性。这就需要为居民设定多档位的改造标准，提供多元的出资路径——包括公积金支付、低息贷款、SPV融资等方式，以及市场主体收购或异地置换等退出路径。同时，缩短周转时间或统一安排周转用房，也是降低居民参与成本的重要措施。只有当居民感受到“改得起、改得值”，主动参与的热情才会真正被激发。

 

（二）金融创新：为市场化更新扫除资金障碍

 

推动“我要改”模式，金融支持是不可或缺的关键环节。传统模式下，居民筹措大额更新资金面临诸多困难，这成为制约居民主动参与的重要瓶颈。破解这一难题，需要在金融产品创新上大胆突破。

 

具体而言，可从以下几个方向探索：一是推出“个人住房改建贷款”产品，允许居民以尚未偿清贷款的房产“二次抵押”担保，银行根据改建成本核定贷款金额，有效化解居民一次性筹措大额资金的压力。二是捋顺存量贷款“带押改建”业务流程，将改建前房产抵押权注销登记、改建前房产注销登记、改建后房产首次登记、改建后房产抵押权首次登记有序衔接，为群众积极参与扫除制度障碍。三是探索住房公积金支持更新改造的使用路径，允许居民提取公积金用于支付改建费用或偿还改建贷款。四是研究设立城市更新基金，为更新项目提供低成本的长期资金支持。

 

（三）政府角色：从“出资者”转向“引导者”

 

在“我要改”模式中，政府的角色定位需要根本性调整。政府不再是更新投入的主要承担者，而是转变为规则制定者、过程监管者和公共服务提供者。政府的出资重点应聚焦于更新项目中的公益性部分，如公共配套设施建设、历史风貌保护、低收入群体住房保障等，而对居民直接受益的改善性部分，则应由居民和市场主体承担主要费用。

 

这种角色转变并不意味着政府责任的弱化，恰恰相反，政府需要在规划引导、政策配套、审批优化、质量监管等方面发挥更加重要的作用。要在规划审批、土地供应、金融支持等方面为自主更新提供制度便利，在更新过程中同步解决养老、托幼、停车、绿化等公共服务设施补短板问题，在建造环节推广应用装配式建筑等新技术确保工程质量，在运维环节引导建立住宅楼宇长效维护机制。从“大包大揽”到“精准引导”，是城市更新治理能力现代化的必然要求。

 

四、实践验证：三里河一区28号楼的探索与启示

 

北京市西城区三里河一区28号楼的成功改造，为上述理论逻辑提供了极具说服力的实证支撑。

 

（一）案例概况：周期规律与价值识别的典型样本

 

三里河一区28号楼1979年建成但不是D级危楼，最初由居民发起更新。位于西城区月坛街道，地上6层共3个单元，居民54户，建筑面积2887.2平方米。该楼已严重超过50年的住宅更新周期节点——墙体开裂沙化、抗震设防标准低、无加固改造价值，上下水管跑冒滴漏，且未设电梯，老年人出行极为不便。这些状况完全符合周期规律所揭示的“超龄住宅应拆除重建”的判断。

 

与此同时，28号楼具备极为优越的区位条件。地处西城区核心地带，周边大单位聚集，优质教育资源丰富，交通便利，公共服务配套完善。这种“楼龄老、区位好”的错配特征，使其成为价值识别的理想标的——居民对更新后的房产升值有着明确且合理的预期，这正是推动居民主动出资的核心动力。

 

（二）核心数据：居民出资57.1%的突破性意义

 

项目总改建费用4032.1万元，其中居民出资2302.27万元，占比57.1%；政府补助1693.83万元，占比42.9%。这一出资结构具有标志性意义：它打破了长期以来政府出资占绝对主导地位的传统格局，居民成为更新投入的主体，充分体现了“谁受益、谁出资”的公平原则。这对于未来现行补贴政策废止后如何走通住宅更新实施路径是一次很有价值的试水过程。改建后，每户居民建筑面积平均增长17%，居住条件得到根本性改善，房产价值显著提升。

 

更值得关注的，是项目的签约效率。经过两轮意见征询，54户居民全部达到政策比例后，仅用100天便实现100%签约、100%搬家腾房。这一“神速”的背后，是居民对更新价值的充分认可——正因为居民真切感受到“改得值”，才愿意积极配合、快速推进。相比之下，那些区位条件差、升值预期低的项目，居民动员工作往往举步维艰，正是因为对房产价值缺少积极预期。这一对比，从正反两面验证了价值识别理论的正确性。

 

（三）制度创新：金融破题与审批提速的双轮驱动

 

针对部分居民“想改但改不起”的困难，西城区推出了全市首例“个人住房改建贷款”金融产品，居民以房产未抵押部分作为“二次抵押”担保，银行根据改建成本核定贷款金额，有效化解了资金筹措难题。同时构建了“四联办”全链条服务体系，将改建涉及的抵押权注销、房产注销、首次登记、抵押权首次登记四项工作有序衔接，为群众参与扫除制度障碍。

 

在审批环节，项目通过“全程网办+并联审批”机制，实现土地划拨决定书、建设工程规划许可证、施工许可证、门楼牌号编制确认手续“单日办结、四证齐发”，整体审批用时较承诺时限提速90%以上，成为核心区首例“拿地即开工”的危旧楼改建项目。从开工到主体结构封顶仅用时46天，装配式建造技术的充分应用，大幅缩短了工期、降低了居民周转成本。

 

（四）经验启示：从“个案成功”到“模式可复制”

 

三里河28号楼的成功深刻说明：只要准确识别那些“超龄+优区位”的项目，通过合理的机制设计和便捷的金融服务降低居民参与门槛，通过高效的审批流程和专业的建设运营保障项目顺利推进，“我要改”模式完全可以从个案走向常态。

 

未来，应当以三里河经验为范本，加快在全市范围推广“政府引导、市场运作、公众参与”的自主更新模式。要尽快开展存量住房更新潜力评价，建立优先更新项目库；要完善配套政策体系，推广个人住房改建贷款等创新金融产品；要在拆除重建过程中统筹解决公共服务设施补短板问题，将老旧小区改造为功能完善、品质优良的“好房子”。唯有如此，才能真正实现从“要我改”到“我要改”的系统性转变，走出一条可持续、高质量的城市更新之路。

 

从“要我改”到“我要改”，表面看是工作方式的调整，深层看是城市更新底层逻辑和治理模式的根本性变革。这一变革，意味着城市更新从政府单向推动的行政行为，转变为政府、市场、社会多元协同的治理实践；意味着城市发展的成果由人民共享的理念，在更新领域得到了最具体、最生动的体现；意味着我们终于找到了一条既能有效缓解财政压力、又能充分调动各方积极性的可持续更新路径。

 

在首都减量提质发展的新阶段，面对日益迫切的存量住宅更新需求，唯有坚持尊重规律、科学评价、精准引导，让市场机制在资源配置中发挥更大作用，让居民在更新中获得实实在在的好处，才能真正实现“人民城市人民建，人民城市为人民”的美好愿景。

 

（作者张帆 系北京建筑大学北京城市保护与更新研究院总规划师）