《Arcadis凯谛思全球建造指数2025》(InternationalConstructionCost 2025) 强调，在当前高度不确定和难以预测的市场环境中，业主们正积极寻求通过改造现有建筑来适应快速变化的用户和市场需求。适应性建筑改造不仅能够提升资产本身的效能，更是增强整体经济韧性与适应性发展的重要驱动力。

 

中国建筑业协会发布的《2024年建筑业发展统计分析》数据显示，中国建筑业企业2024年完成建筑业总产值超32万亿元，虽然同比增长3.85%，但依旧延续了近年递减态势，令人欣慰的是其中部分细分领域展现出了增长潜力，例如可持续性建筑、智能建筑、数据中心、智能物流仓等。在可持续性发展和客户需求双重驱动下，对现有房地产资产进行升级改造和功能转型，正成为一个结构性的增长点。亦有行业报告指出在大中华区核心市场，专注于存量资产优化和改造翻新的资本开支占比正显著提升。

 

相比新建项目，改造项目往往面临更复杂的挑战：

 

· 对专业知识广度要求更高：需同时处理结构、机电、消防、历史保护、新兴技术集成等多维度问题；

 

· 对利益相关方协调难度更大：涉及现有租户协调、相邻建筑影响、更严格的行政审批流程等；

 

· 对未来投资回报预期管理更难：实际改造成本、运营中断影响及最终资产增值率的不确定性较高。

 

全过程卓越交付 | Design-to-Deliver：整合专业，赋能资产改造价值实现

 

面对改造项目的复杂性，Arcadis凯谛思依托深厚建筑及建造行业积累，整合三大核心专业能力，构建了贯穿项目全生命周期的“全过程卓越交付（Design-to-Deliver）”，旨在最大化项目成功率与价值：

 

· 性能驱动设计（Performance-Driven Design）

 

以创造高性能设计为核心，致力于在提升建成环境价值的同时，最大限度减少对自然环境的影响；凭借科技创新、数据驱动和前沿数字化设计技术，持续推动更具前瞻性的设计成果。

 

· 价值驱动的成本管理（Value-Driven Cost Management）

 

通过科学的预算规划（CostPlanning）、价值工程分析（ValueEngineering）、供应链优化和风险对冲策略，确保每一分投入都精准服务于提升资产核心价值与投资回报率（ROI）的战略目标，实现成本与项目产出的最优平衡。

 

· 目标导向的项目管理（Objective-Led Project Management）

 

建立以明确商业目标、时间节点和质量标准为核心的管理框架；利用先进的项目管控工具与方法论，严格管理范围、进度、风险和质量，确保最终交付成果精准匹配业主的战略意图和项目定义的成功标准。

 

项目案例

 

案例1：爱马仕上海旗舰店

 

Arcadis凯谛思服务：项目管理及施工管理

 

改造前历史照片图源上海黄浦公众号；改造后图源网络

 

作为全球第五家、中国首家“爱马仕之家”，其店址位于上海淮海中路一幢二十世纪初的历史保护建筑内。这幢H形双朝向建筑总面积达1,100 平方米，内部空间规划涵盖零售区域及活动展览空间。在DenisMontel的艺术指导下，RDAI 建筑设计事务所主导了为期六年的建筑修缮与室内设计工作。鉴于该建筑的历史保护身份，其外立面与屋顶结构（特别是罕见留存的穹顶）必须原貌复原。同时，邻近地铁1号线隧道（仅十余米距离）的特殊地理位置，也为桩基施工带来了显著的技术挑战。

Arcadis凯谛思受聘于业主方，在此百年建筑的整体修缮工程中，承担了项目管理及施工管理的专业咨询服务工作。

 

案例2：上海港汇恒隆广场

 

Arcadis凯谛思服务：全过程成本及商务管理

 

改造前后图源KPF

 

作为恒隆地产在中国内地的首个综合商业项目，上海港汇恒隆广场（GrandGateway 66）最初由Arcadis凯谛思建筑与规划团队（原Callison）设计，于1999年12月开业，20多年来始终是上海的商业地标。2017年港汇恒隆广场以“GatewayToInspiration”为定位进行了长达3年的全方位改造升级，提升了约“30%”可租赁面积的空间价值，低价值商业置换至高价值区域，同时商业冷区得到良好解决。外立面、流线、室内、配套等的焕新带来了整体商业价值提升。在此次升级改造中，Arcadis凯谛思为业主方提供了全过程成本及商务管理咨询服务。

 

2020MIPIMAsia大奖：“最佳翻新建筑”金奖

 

2021-2022亚太房地产大奖：最佳商业改造/再开发项目

 

案例3：更新场

 

Arcadis凯谛思服务：建筑设计与景观设计

 

改造前图源北京传统文化联盟公众号

 

西单更新场是一个位于城市核心区的城市广场与地下商业空间改造更新项目，虽规模紧凑，却蕴含着对城市更新中深层次议题的回应与探索。项目地处北京重要交通与商业枢纽地带，场地既具开放性又面临多重限制, 其特殊的空间结构、权属关系与文化背景构成项目设计的主要挑战。项目以“重塑城市公共空间与商业空间的关系”为核心，旨在打破地上与地下、公共与私密、商业与城市之间的物理与概念边界，重建城市空间的开放性、通达性与活力, 构建一处多维融合、情境丰富、特征鲜明而不脱离特定文脉的标志性城市空间。

 

案例4：贵阳万象城

 

Arcadis凯谛思服务：建筑设计

 

改造前图源贵州晚报；改造后图©贵阳万象城

 

贵阳万象城是大昌隆周边老旧设施改造项目，总投资5.5亿元，总建筑面积约27万平方米，位于南明区解放路与人民大道交汇处，毗邻贵阳火车站。项目地块由原贵州省体育馆及大昌隆超市城市更新而来，承载着贵阳发展变迁的历史记忆。作为南明区推进城市更新、发展商贸服务业的标志性实践，项目将“体育馆+本土超市”旧格局重塑为“街区+Mall”创新形态的城市商业综合体。设计深度融合贵州山谷地貌：通过立体环通、内外互融的空间构思，消解传统“盒子式”购物中心的空间局限，打造开放式城市艺术商业空间。建筑以退台设计、多首层连廊营造丰富外摆空间，垂直动线模拟山谷地貌，再现“地无三里平”的独特地理基因，实现自然景观、艺术美学与都市商业的共生。

 

拥抱变革，实现卓越交付

 

面对改造项目的复杂挑战与巨大潜力，传统的、零散的项目管理及交付方式已难以胜任。业主们需要的是一个能够统揽全局、确保投资精准落地的综合解决方案。Arcadis凯谛思作为全球享有盛誉的建筑设计、工程管理及咨询公司，深耕大中华区超75载，拥有超1200名建筑设计师，项目管理工程师，造价师等具不同专业背景的专业顾问团队。通过长期成功的项目交付经验，针对当下中国工程建造行业业主方所面对的挑战，推出“全过程卓越交付（Design-to-Deliver）”解决方案 - 通过整合设计、成本与项目管理三大专业维度，将不确定性转化为可控风险，将挑战转化为价值机遇。若业主单位正寻求为现有资产赋能，最大化其潜在价值与投资回报，现在正是拥抱这一变革性方法的最佳时机。Arcadis凯谛思愿与业主单位携手，共同将适应性改造的蓝图，转化为提振资产价值与市场竞争力的卓越现实。