中华建设网讯（曹芳梅 记者 邓睿 通讯员 李显清）“以前总觉得物业费交了不知道花在哪，现在社区统一收费，每季度都公示明细，物业干得好不好我们自己说了算，这钱交得踏实！”家住茶山街道中航城小区的居民李阿姨的感受，正是江西省共青城市物业服务突出问题深化治理工作中改革成效的生动缩影。今年以来，共青城市聚焦物业服务“质价不符、收费难、监管弱”等突出问题，创新推出“业账社管、收费分离、绩效评价”监管机制，探索出一条共建共治共享的小区治理新路径。

住建局、项目组、施工方、设计院及社区工作人员在项目组召开调度会

据了解，物业管理的核心痛点往往始于“信息不对称”。过去物业公司既管服务又管收费，收支不透明、服务标准不清晰，导致业主对物业信任度低，“缴费不积极、维权很积极”成为不少小区的常态。坐落于茶山街道的中航城小区，建成投用已有17年，是当地老旧大型小区的典型代表。此前，该小区物业服务投诉居高不下，在2025年共青城市“入户聆听·敲门走访”专项行动中，物业服务类诉求占比达46.7%，收费不透明、服务缩水敷衍成为群众反映最强烈的问题，小区治理陷入矛盾僵局。

为彻底扭转这一治理乱象，共青城市打破传统物业运营管理模式，建立权责清晰、公开透明的资金管理体系。该市创新实行“物业企业做服务、多方协同管资金”的收支分离机制，全面规范物业费管理流程。辖区业主缴纳的物业费不再由物业直接收取管理，而是全额存入社区、业委会双重监管的小区专属共管账户，从根源上杜绝物业私自支配资金、截留挪用等问题。

为保障资金使用全程公开公正，当地建立常态化公示制度和“三级监督”体系，构建全方位、立体化监管格局。试点小区每季度定期公示物业费收缴总额、各项开支明细、服务项目落实情况，让每一笔资金使用都有据可查、全程可溯。同时，搭建三级监督机制，层层压实监管责任，筑牢物业费资金安全防线。透明化的管理举措赢得了广大居民认可，中航城小区1980户居民中，1781户业主表决支持该项改革，群众参与基层治理的积极性、主动性大幅提升。

为破解物业公司“收费少、服务差、收费更难”的恶性循环，共青城市建立“按效拨付、优绩优酬”的绩效评价机制，将物业费与服务质量挂钩。小区物业费总额的6成左右作为基础运营费用按季度审核拨付，剩余4成作为绩效评价金与年度考核结果直接挂钩，考核不合格的不予支付，全额转为小区公共收益。考核工作组由乡镇（街道）工作人员、社区代表、业委会成员、随机抽取的业主代表共同组成，考核内容涵盖多个维度。试点小区的物业负责人纷纷表示：“以前我们和业主是‘对立面’，现在我们是‘合伙人’，把服务做好，业主满意了，我们的收入也有保障，这是双赢。”

共青城市通过“业账社管、收支分离、绩效评价”机制的落地，让社区从“旁观者”变成“主导者”，构建起“乡镇（街道）统筹、社区指导、部门联动、业主参与、企业履约”的五方联动治理格局。社区不仅负责资金监管，还牵头组织绩效评价、矛盾调解，成为连接业主、物业、职能部门的核心枢纽。

相关负责人到小区调研，倾听居民对小区的意见建议和需求

在中航城小区的改革过程中，社区党委全程牵头，先后组织20余场业主座谈会和多方联席会，推动业主大会依法解聘原物业，公开选聘新物业，同步推进完整社区改造项目，对小区道路、管网、休闲设施等进行系统性升级。改革后，物业矛盾调解成功率显著提升，物业领域信访量基本归零，小区逐步形成“大事共议、实事共办、难事共解”的共治氛围。

从“质价不符”的矛盾集中区到“共治共享”的治理样板，中航城小区的蝶变，正是共青城市创新物业治理的一个生动缩影。据了解，共青城市已选取3个基础条件较好的住宅小区开展首批试点，2026年底将完成试点效果评估，逐步在该市范围内推广“业账社管、收支分离、绩效评价”机制。

共青城市通过制度创新，把物业服务的“评判权”交给业主，把资金使用的“监督权”交给社区，把服务提升的“主动权”交给企业，既解开了业主与物业之间的“信任疙瘩”，也打通了基层治理的“神经末梢”，实现了业主缴费安心、物业服务顺心、社区治理舒心的多方共赢。据悉，共青城市将持续完善物业服务监管机制，不断提升基层治理效能，让一个个“小区”成为市民幸福生活的“港湾”，让“共建共治共享”的治理成果惠及更多群众。