中华建设网讯（记者 张永沅 邓睿）物业收支不透明、服务质价不符、收费难，是城市小区治理普遍的堵点与难题。“以前总怀疑物业费交了不知道花在哪，现在社区监管资金，每季度都公示明细，物业干得好不好我们自己说了算，这钱交得踏实！” 家住共青城市茶山街道中航城小区的居民李阿姨如是说。这份真切感受，正是共青城市物业治理改革成效的生动缩影。

今年以来，在江西省共青城市住建局从破解物业领域信任矛盾入手，创新推行“业账社管、收支分离、绩效评价”机制，以资金监管、绩效挂钩、多方共治打出一套组合拳。“破解物业矛盾，核心是理顺权责，把账晒清楚、把评价权交给业主。”共青城市住建局相关负责人表示，该市以建成17年、矛盾突出的中航城小区为试点，重构业主、物业、社区关系，走出一条共建共治共享的小区治理新路径。

晒明白账，让业主缴费更安心

“交费不积极、维权很积极，是物业公司面临的痛点。”共青城市住建局相关负责人表示，经调查发现，各小区普遍存在物业与业主信任不足的问题。该负责人指出，究其根源在于，物业公司既管服务又管收费还管支出，收支不透明、服务标准不清晰。

据该负责人介绍，2025年，共青城市“入户聆听·敲门走访”行动收集的1008条居民诉求中，物业服务类占比高达46.7%，其中，“收费不透明、服务打折扣”是业主反映最集中的问题。

“钱的问题，还得从钱入手。让业主清楚‘钱怎么花的、花到哪去了’，信任度自然也就提升了。”该负责人一针见血地说。为此，共青城市聚焦权责分离，创新实行“物业企业做服务、多方协同管资金”机制。“说白了，就是设立一个共管账户，物业只负责提供服务、协助收缴，但无权支配资金。” 该负责人解释道：“业主缴纳的物业费全额存入由社区、业委会共同监管的‘小区共管账户’。”

对于共管账户的监管，共青城市构建了“三级监督”体系：业主可随时查询账户明细，业委会全程参与资金审核，街道、社区每年对共管账户开展专项审计。“确保每一分物业费都用在业主身上。”该负责人表示，透明化的资金管理重构了业主与物业之间的信任基础。

“每个季度社区都同步公示物业费收缴明细、资金使用情况；每一笔支出的流向，每一项服务的完成情况，都清清楚楚。”这一制度性改革，在中航城小区试点中，得到业主的一致认可。共青城市住建局相关负责人介绍，经业主大会表决统计，小区1980户中有1781户赞同这项创新探索。“这说明，业主对于账目公开透明，有强烈意愿，也说明改革切中了业主的需求。”该负责人直言道。

评绩效分，让物业服务更顺心

“收费难是物业公司面临的另一个痛点。” 共青城市住建局相关负责人一针见血地指出，“这一痛点，其实也是物业与业主之间信任出了问题。”

该负责人介绍：“从物业公司方面来说，收入与服务质量脱钩，干得好、干得坏一个样，企业缺乏提升服务的动力；但从业主的角度来看，物业公司服务差，还要收费，引发业主不满。”

这使得物业与业主陷入对立僵持状态，互不信任，矛盾突出，难以破局。“很多小区陷入降低服务标准、业主拒缴物业费、服务进一步缩水的死循环中。”该负责人说。

破局的钥匙，取决于业主满意度。“物业服务好不好，评判权交给业主。”该负责人表示，共青城市创新“按效拨付、优绩优酬”的绩效评价机制，将物业费与服务质量挂钩。小区物业费总额的6成左右作为基础运营费用按季度审核拨付，剩余 4 成作为绩效评价金与年度考核结果直接挂钩。“考核不合格的不予支付，全额转为小区公共收益。”该负责人补充道。

考核公平公正。据介绍，考核工作组由乡镇（街道）工作人员、社区代表、业委会成员、随机抽取的业主代表共同组成，考核内容涵盖基础服务、业主满意度、投诉处理效率、创新举措等多个维度。

试点的中航城小区，率先落实业账社管：60%物业费作为基础运转费用，40%作为绩效考核资金，每季度考核一次。这一机制被明确写入招标文件和物业服务合同，倒逼物业企业持续提升服务质量，推动实现质价相符、优质优价。

“以前我们和业主是‘对立面’，现在我们是‘合伙人’，把服务做好，业主满意了，我们的收入也有保障，这是双赢。”几个试点小区的物业负责人都有这样的感受。

聚共治力，让基层治理更舒心

物业问题本质是基层治理问题。“社区作为基层治理单元，角色往往是‘协调者’。由于对物业缺乏有效监管手段，处置业主诉求缺少抓手，常常两头力不从心。” 共青城市住建局相关负责人说，社区在物业纠纷调处中处境尴尬，物业纠纷也因此成为基层治理的“老大难”问题。

改革让社区从“旁观者”变成“主导者”。共青城市住建局相关负责人介绍，共青城市通过“业账社管、收支分离、绩效评价”机制的落地，构建起“乡镇（街道）统筹、社区指导、部门联动、业主参与、企业履约”的五方联动治理格局。社区不仅负责资金监管，还牵头组织绩效评价、矛盾调解，成为连接业主、物业、职能部门的核心枢纽。

在中航城小区的改革过程中，社区党委全程牵头，先后组织20余场业主座谈会和多方联席会，推动业主大会依法解聘原物业，公开选聘新物业，同步推进完整社区改造项目，对小区道路、管网、休闲设施等进行系统性升级。改革后，物业矛盾调解成功率显著提升，物业领域信访量基本归零，小区逐步形成“大事共议、实事共办、难事共解”的共治氛围。

从“质价不符”的矛盾集中区到“共治共享”的治理样板，中航城小区的蝶变，是共青城市创新物业治理的生动缩影。据介绍，目前，共青城市已选取3个基础条件较好的住宅小区开展首批试点，计划2026年底完成试点成效评估，逐步在全市推广“业账社管、收支分离、绩效评价”机制。

“把物业服务的评判权交给业主，把资金使用的监督权交给社区，把服务提质的主动权交给企业，既解开了业主与物业之间的‘信任疙瘩’，也打通了基层治理的‘神经末梢’，实现业主缴费安心、物业服务顺心、社区治理舒心的多方共赢。”共青城市住建局相关负责人说，希望借助这一创新，为城市小区治理提供可复制、可推广的“共青经验”。