以旧换新“遍地开花” 盘活楼市风水
 

2023年12月14日，武汉市房地产协会携手多家房产经纪机构共同发起“以旧换新”活动，旨在推动市场活力。通过新建商品房购买协议和二手房销售委托协议的三方协议，活动规定了购房者和开发企业之间的锁定期为90天，以促进市场的需求和供应。在锁定期内，成功售出的二手房款可直接转化为新房购款，未售出则共同协商延长锁定期或解除交易。
 

今年4月1日，郑州市发文表示，2024年郑州市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。一是郑州城市发展集团有限公司(政府指定作为收购主体)收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房；二是政府政策鼓励，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。
 

4月初，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发起商品住房“以旧换新”的“换馨家”活动，并公布了第一批21家中介机构和13个房地产项目名单。“换馨家”活动鼓励房地产开发企业和中介机构与计划出售二手商品住房并购买新建商品住房的购房居民签署涉及“解约保护期”的协议，以降低居民换房风险。房地产开发企业对换房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”，建议不少于90天。
 

4月18日，长沙市表示，全市范围内“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠。
 

5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会积极响应第五届上海“五五购物节”，联合倡议在上海发起商品住房“以旧换新”活动。和其他城市的“以旧换新”主要是由政府出面收购二手房不同，上海推出的“以旧换新”活动，主要针对计划出售二手住房并购买新房的购房者。该倡议核心是人们的置换顺序从“卖旧买新”变成“买新卖旧”，这个政策可以降低置换业主的退出成本，提高楼市活跃度，促进置换需求释放。

多方联手 疏通堵点
 

住房以旧换新，基本操作模式是，个人在政府指定的开发商处锁定一套新房，然后将自己手上的旧房交给专门的中介、房企或者其他第三方专业机构进行销售，如果旧房顺利卖出，个人弥补新房和旧房之间的差价，完成“以旧换新”的住房置换。
 

对普通民众而言，参与以旧换新的好处在于，如果能够最终成交，可以享受一定的房价和契税等优惠；如果旧房不能在规定期限内卖出，导致最终无法换购新房，新房购买合同也会随之失效，不用承担相应后果。不过，在“以旧换新”这个置换链条上，难度最大的还是如何将旧房顺利卖出。
 

目前，各地出台的房产“以旧换新”政策多采取由政府机构、国企、开发商等作为主体，通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助居民达到“卖旧房买新房”的目的。业内专家认为，此举有利于盘活各地二手房市场，激活新房市场成交。同时，各地也应考虑到政策的可持续性，算好回购旧房后利用和运营的经济账。
 

目前在购房“以旧换新”政策实施中，仍存在二手房市场整体信心不足、交易环节多周期长、涉及税费种类较多数额较大等堵点。对此，专家表示，要精准匹配供需，相关部门需规范置换流程和标准，为换房者提供高质量全周期服务;要优化购房程序。“以旧换新”对交易周期要求更高，仍需进一步简化程序。针对房产证办证难等问题，应在更多地区推行“交房即交证”，切实优化购房流程；要降低交易成本。结合当前的市场情况，房屋交易税费仍有压降的空间。尤其是单价较高的房子，减少中间环节支出，有利于提升市场交易量。此外，针对市场交易环节的乱象，规范中介服务不能松劲，应确保房源信息的真实有效，规范房屋销售明码标价行为，严格保护买卖双方的隐私信息，持续打击房源捂盘惜售、制造焦虑情绪等行为。