中华建设网讯   （记者 韩冬）  日前，湖南省住房和城乡建设厅等三部门发出《关于支持老旧住房自主更新的通知》，赋予居民在老旧小区改造中更大的自主权，支持居民通过自筹资金、自主决策、自建管理的方式，对危旧住房进行原址重建或加固升级；推行“多数决”机制，破解“一户否决”的决策困局；首创“自主更新专项债券”，打通居民融资的“最后一公里”。标志着湖南省在破解老旧小区改造难题上迈出了关键一步。

 

 

老旧住房自主更新是指以消除住房安全隐患、提升住房品质、完善配套设施、改善居住环境为目的，主要由房屋产权人自主申请更新改造的活动。

 

政策从来不是凭空而来的。去年冬天，长沙市雨花区侯家塘街道湘农桥社区二区9栋的业主们，用每户12万多元的出资，让一栋50年楼龄的危房经过“原拆原建”，不到一年就变身为宜居“好房”。这是长沙首个危房拆除重建全过程代办代建项目，也是湖南“自主更新、原拆原建”模式的第一块试验田。正是从这里起步，2025年8月，湖南省住建厅面向全省征集“自主更新、原拆原建”新模式试点项目，遵循“先体检后更新”的路径，把“政府引导、居民主导、社会参与”的原则写进了探索的底色。

 

试点的火种，迅速燎原成2026年的燎原之势。记者日前从湖南省住建厅获悉，2026年以来，全省系统推进城市更新行动，已争取政策资金232.18亿元。长沙市雨花区金科园社区入选住房城乡建设部《完整社区建设可复制经验做法清单（第一批）》，邵阳市双清区塔北完整社区整合27个老旧小区打包改造正加快推进。

 

更宏大的画卷，铺展在《湖南省城市更新三年行动实施方案（2026—2028年）》里：2026年启动100个城市更新片区建设，到2028年底基本建成80个引领片区；到2028年，改造城镇老旧小区4000个，完成老旧住房自主更新1.8万套、加装更新电梯5000台，打造500个高品质完整社区。

 

成绩亮眼，但这条路并非坦途。记者在采访中梳理出五道坎。

 

一是资金平衡难。老旧小区居民多是老街坊，经济条件参差不齐，动辄每户数万乃至十余万元的出资，让“改得起”成为第一道门槛；改扩翻、原拆原建的成本测算、资金筹措稍有不慎，项目就会搁浅。

 

二是众口难调。一栋楼里，低楼层不愿出钱、出租房业主积极性不高、产权人分散难以表决，“全体产权人同意”这道民法典设下的关口，现实中常常卡住项目。

 

三是审批链条长。过去自主更新项目往往要在规划、用地、施工许可、消防审验之间多头跑、反复跑，一个项目批下来，居民的热情已被磨掉大半。

 

四是产权登记难。新增面积怎么确权、土地年限到期怎么办、历史形成的无合法用地手续如何处置，这些“老问题”不解决，居民出资就没有“定心丸”。

 

为进一步支持老旧住房自主更新，湖南省住房和城乡建设厅等三部门制定了《关于支持老旧住房自主更新的通知》。

 

《通知》的核心，说到底是三句话：

 

哪些房子能改——城市（含县城）建成区国有土地上，经鉴定为C级、D级的危房，无独立厨房卫生间的非成套住宅，以及年久失修、隐患较大、功能不全的其他老旧住房；

 

怎么改——原拆原建、改扩翻、整治提升三种模式“菜单式”任选；

 

钱从哪来——坚持“产权人出资为主、财政奖补为辅、社会资本补充”，鼓励政策性银行和商业性金融机构依法合规提供中长期、低息专项贷款。

 

城市更新进入存量时代，大拆大建已成往事，“绣花功夫”正当其时。《通知》的可贵之处，在于把改造的“选择题”连同责任一起，郑重交到了产权人手中——政府退后半步做服务，群众向前一步当主角。

 

《通知》规定了更新范围：湖南省城市（含县城）建成区国有土地上，符合国土空间规划要求且满足下列条件之一的老旧住房：一是产权清晰、不存在违法建设或违法建设已整治到位，经鉴定属于C级、D级危险住房的；二是无独立厨房、卫生间等非成套住宅；三是年久失修、安全隐患较大、使用功能不完善、配套设施不齐全的其他老旧住房。由各市州对照上述条件，结合本地实际，确定具体范围。

 

《通知》强调，严禁以老旧住房自主更新名义违法违规拆除改造历史文化街区、文物、历史建筑；不得随意拆除具有保护价值的老建筑、古民居及传统风貌建筑；禁止拆真建假。不得以老旧住房自主更新名义变相建设别墅和私家豪华庄园，坚决杜绝劳民伤财的“面子工程”“形象工程”。

 

《通知》明确了更新模式：根据房屋现状、居民意愿与更新需求，可采取原拆原建、改扩翻、整治提升模式实施更新改造。原拆原建模式是指老旧住房片区整体拆除重建；改扩翻模式是指保留房屋主体结构，通过局部改建（如内部格局调整、非承重墙体改造、厨卫功能升级等）、适度扩建（在原建筑占地范围内适度加建、增层或外延等）、翻修翻新（主体结构保留，屋面、外立面、管线、设备整体翻新、节能保温改造等），改善户型、增加面积、完善功能等；整治提升模式是指不改造房屋主体结构，综合实施加装电梯、配套设施完善、绿化提升等，鼓励统筹周边公共服务设施、商业设施及公共活动空间实施统一改造，实现片区综合提升。各地应结合项目技术可行性与资金平衡方案，引导产权人合理选择更新模式。

 

《通知》制定了支持政策：要求，加强用地支持；优化规划管控；完善技术标准适配；强化产权保障；拓宽资金支持；推广装配式建筑和智能建造，鼓励老旧住房自主更新项目采用装配式建筑方式建设，其外墙面积可不计入容积率核算，不计容建筑面积最高不超过总建筑面积的3%。

 

《通知》提出了多项务实举措：在资金支持方面，明确居民可申请住房公积金贷款用于自主更新，贷款额度最高可达50万元，且利率较商业贷款低1.5个百分点；同时，对自主更新项目，政府给予每平方米200元的财政补贴，单个项目最高补贴不超过200万元。在审批流程上，建立“一站式”服务窗口，由街道牵头，住建、自然资源等部门联合办公，将审批时限从原来的60个工作日压缩至20个工作日。针对“意见统一难”，《通知》引入“多数决”机制：若三分之二以上业主同意更新方案，即可启动项目，对少数不同意者，可通过协商补偿或产权置换等方式解决。

 

《通知》的出台，不仅是政策的叠加，更是制度的创新。

 

首创“自主更新专项债券”，打通居民融资的“最后一公里”。资金筹措是自主更新的另一大痛点。据2026年湖南省住建厅调研，一套80平方米的老旧住房原拆原建，总成本约35-50万元，普通工薪家庭难以一次性承担。而老年业主往往超出银行贷款年龄上限，加之房屋拆除重建期间抵押物灭失，贷款难度极大。《通知》提出的“自主更新专项债券”，正是为破解这一融资难题而生。其核心逻辑是：以未来房产增值收益为抵押，由实施主体（如自主更新合作社或受托企业）统一发行小额债券，居民按出资比例认购，债券期限一般为5-10年，到期后通过房产增值收益或项目富余面积销售收益偿还本息。

 

以株洲市601片区为例，该片区涉及5853户居民，其中30%为低收入家庭。通过发行专项债券，片区共筹集资金2.3亿元，债券年利率为3.5%，较商业贷款低1.2个百分点。居民王女士算了一笔账：“我家80平方米，需出资12万元，若用商业贷款，10年利息约3万元；而专项债券利息仅1.5万元，还省去了跑银行的麻烦。”

 

推行“多数决”机制，破解“一户否决”的决策困局。在老旧住房自主更新中，“意见统一难”曾是最大的拦路虎。过去，部分项目因一户居民反对便陷入停滞，“一户否决，全楼搁置”的困境屡见不鲜。《通知》引入的“多数决”机制，正是对这一难题的精准破题。《通知》明确，改建重建、改变共有部分用途等重大事项，需满足“双三分之二”参与表决（即专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与），并取得“双四分之三”同意（即参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意）。这一机制既尊重了多数人的意愿，又通过较高的同意比例保障了少数人的权益，避免了“多数人暴政”。

 

以长沙市雨花区湘农桥社区二区9栋为例，该栋24户业主中，有2户长期在外务工，对改造持观望态度。若按“全票通过”原则，项目根本无法启动。但在“双四分之三”机制下，其余22户业主的同意票已达到法定比例，项目得以顺利推进。仅用3个月，这栋50年楼龄的危房便实现了“旧房换新房、楼梯房变电梯房”。

 

这两项创新并非孤立存在，而是湖南老旧住房自主更新制度体系的有机组成部分。其深层逻辑，是实现从“政府管理”到“社会治理”的跨越。

 

“多数决”机制的本质，是将决策权交还给居民，让居民从“被动接受者”变为“主动参与者”。正如湖南省住建厅相关负责人所言：“自主更新不是政府替民做主，而是让民自己做主。只有居民真正成为更新的主人，项目才能可持续。”

 

“自主更新专项债券”则体现了“市场思维”。它打破了传统“财政补贴+居民自筹”的单一模式，通过金融工具将居民的“未来收益”转化为“当前资金”，既解决了融资难题，又让居民共享更新红利。这种“政府引导、市场运作、居民参与”的模式，正是《城市更新“十五五”规划》所倡导的“居民主导、政府赋能、社会参与”路径的生动实践。

 

任何创新都需以风险防控为前提。《通知》在推出创新机制的同时，也构建了完善的风险防控体系。

 

针对“多数决”可能引发的矛盾，《通知》明确：对少数不同意更新的居民，可通过协商补偿、产权置换等方式解决；若协商不成，且项目涉及公共利益、公共安全，属地政府可参照重大行政决策程序确定实施主体，确保项目不因个别阻力停滞。

 

针对专项债券的兑付风险，《通知》要求：债券发行需经第三方机构评估，明确资金用途和还款来源；项目富余面积销售收益需优先用于债券兑付；同时，鼓励保险公司推出“更新债券履约保证保险”，若实施主体无法兑付，由保险公司先行赔付。

 

老旧住房自主更新，不仅是一项民生工程，更是一场关乎城市治理理念的变革。

 

它回应了“住有所居”之后“住有宜居”的更高期盼。按照三年行动方案，到2028年全省完成老旧住房自主更新1.8万套、加装更新电梯5000台，一个个“忧居”变“优居”的故事，将汇成千万家庭可感可及的幸福。

 

它撬动了存量时代的内需蓝海。从建材、装修到电梯、管网，从设计、施工到物业、运营，自主更新把投资、消费、就业串成链条，为建筑业转型打开新空间。

 

它重塑了政府与群众的关系。政府从“运动员”退为“裁判员”和“服务员”，居民从“旁观者”变成“主人翁”，“共建共治共享”从理念落成机制。

 

随着政策的落地见效，湖南将有更多老旧住房实现“蝶变重生”，居民的居住条件将得到显著改善，城市的宜居水平将不断提升。这不仅是住房的更新，更是生活的更新、希望的更新。当越来越多的“老房”迎来“新生”，我们的城市，也将因这份温暖而更加美好。