中华建设网讯   （记者 韩冬）  日前，重庆市住房和城乡建设委员会等五部门出台《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》。《实施意见》以2026年8月28日为关键节点，提出新出让商品住房项目优先现房销售。把商品住房销售从“卖图纸、卖预期”逐步引向“卖实景、卖交付”，让购房人看得见的房子、摸得着的配套、可核验的产权成为交易基础。以推动重庆市房地产从规模扩张转向品质竞争，为构建房地产发展新模式提供一套可落地的地方样本。

过去多年，重庆商品住房市场以预售为主。预售制度曾帮助房企加快资金周转，也让更多家庭提前锁定房源。但随着市场进入深度调整期，预售带来的问题也逐渐显现：购房者只能凭沙盘、样板间和宣传册判断未来居所，交付品质、建设进度、资金安全都带有不确定性。

2026年以来，重庆楼市出现了一些积极变化。1至6月，重庆中心城区商品房成交量同比上涨0.8%，连续6个月保持上升；6月商品住房成交均价环比上涨2.3%，二手住房价格指数也连续企稳。1至10月，中心城区商品房成交面积527.3万平方米，其中商品住宅成交304.0万平方米；10月商品住宅成交面积环比提升11.3%，市场边际回升。与此同时，高品质住宅成为新亮点。2026年上半年，中心城区符合新规标准的产品成交均价达18872元/平方米，与普通住宅价差已扩大至7000元/平方米以上。

这些变化说明，市场正在从“有没有房”转向“住得好不好”。但成绩背后，风险并未完全消散。预售模式下，个别项目仍存在资金挪用、延期交付、宣传与实际不符等问题；部分购房者面对尚未封顶的楼栋，仍难免产生“买房像开盲盒”的焦虑。正因如此，完善商品住房销售制度，既是回应民生关切，也是重塑行业信用的必要一步。

重庆商品住房销售制度改革并非从零开始，而是在既有制度基础上的再完善。当前突出问题主要集中在三个方面。一是交付不确定性仍然存在。预售阶段购房者难以直观判断房屋质量、景观配套和公共空间，交付落差容易引发纠纷。二是资金安全约束仍需强化。过去一些项目虽设有预售资金监管账户，但若监管节点不够硬、资金闭环不够严，仍可能出现挪用风险。三是房企经营模式转型压力加大。预售回款快、杠杆高曾是一些企业的生存方式，但在市场下行期，这种模式也容易放大流动性风险。

这些问题不是重庆独有，却恰恰说明，商品住房销售制度改革必须兼顾购房人权益、企业可持续发展和市场平稳运行。

为稳步推进商品住房销售制度改革，强化政策措施协同，加快构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展，重庆市住房和城乡建设委员会等五部门制定了《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》。

《实施意见》主要包括加强商品住房预售管理、有序实施现房销售、加大融资支持力度、加大配套支持力度、优化项目审批服务以及强化房地产市场监管等6个方面的政策措施，覆盖拿地、建设、销售、融资、验收、交付和监管全流程。

在预售管理方面，《实施意见》规定，2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售须完成单体建筑主体结构封顶；预售资金实行全额、全过程监管，待楼栋联合验收、水电气等配套设施具备交付条件后，方可解除监管。

2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但尚未办理预售许可的商品住房项目，后续楼栋申请预售的，预售条件按原有政策规定执行，预售资金监管由各区县（自治县）在现有政策上优化完善，防止出现交付风险。

在现房销售方面，《实施意见》规定，2026年8月28日起，新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，优先选择现房销售。新出让商品住房项目优先现房销售，销售前须完成联合验收并备案，房源及建设用地使用权应无抵押、查封等情形。

推行现房销售定金制。《实施意见》规定，实行现房销售的商品住房项目，房地产开发企业在取得建筑工程施工许可证，制定现房认购方案后，与购房人通过渝悦安居系统签订购房定金合同，依法收取不超过总房款5%的定金。

在融资支持方面，《实施意见》要求，推行主办银行制度，一个项目确定一家主办银行，开发贷款、自有资金、销售回款等纳入统一账户管理。加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”项目的开发贷款支持力度。

在配套支持方面，《实施意见》明确，允许分期缴纳土地出让价款。2026年8月28日（不含）后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳。首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，出让合同签订之日起一年内缴清。

延续实施“好房子”政策。延续实施关于支持实施高品质住宅的若干规划措施等相关“好房子”政策，全链条建设“好房子”。

在审批服务方面，《实施意见》强调，支持项目加快开工建设。支持项目加快验收交付。支持“交房即交证”。支持分阶段办理施工许可、单位工程先行验收和局部消防备案，提升项目建设和交付效率。

在市场监管方面，《实施意见》要求，建立市区县联动机制，加大对房地产市场的监管力度，依法严肃查处房地产领域违法违规行为。

重庆出台的《实施意见》最突出的是，没有简单“一刀切”，而是在制度刚性与市场弹性之间寻找平衡。

设立分层过渡期。8月28日前已取得建设工程规划许可证的项目，预售条件可按原有政策执行；已拿地但未取得工规证的项目，经风险评估后最晚可在2027年底前按原规则预售；历史遗留问题项目经评估可确保交付的，最晚可延续至2028年底。这一安排避免了存量项目集中冲击，也给在建项目留出缓冲空间。

推行现房销售定金制。房企取得施工许可证后，可通过渝悦安居系统签订定金合同，收取不超过总房款5%的定金。定金全程监管、不得挪用；若房企违约不能按期交房，购房人可解约并要求返还定金、承担违约责任。这在全国细则中具有鲜明地方特色，既降低了购房者前期资金占用，又防止房企提前占用大额房款。

实行“一个项目、一家主办银行”。项目全部资金纳入主办银行账户管理，贷款发放与建设进度匹配，预售资金和现房定金分别进入监管账户，形成更严密的资金闭环。

第四，土地价款分期与现房销售联动。 新出让住宅用地首付不低于50%，一年内缴清；现房销售项目可视为特殊项目，最长两年无息缴清。这在一定程度上缓解了现房销售带来的资金压力。

审批与交付协同提速。分阶段施工许可、单位工程先行验收、局部消防备案、“交房即交证”等措施，使现房销售不至于因审批环节拉长而难以落地。

商品住房销售制度改革，表面看是预售门槛提高、现房销售推进，深层看则是房地产发展方式的一次重塑。重庆出台的《实施意见》，以8月28日为界，以封顶预售、全额资金监管、现房销售优先为底线，又以分层过渡、定金监管、主办银行、土地分期、审批协同为支撑，体现出“守住交付安全、稳定市场预期、推动品质升级”的政策取向。

对于普通家庭来说，买房不再只是买一张未来的承诺，而是越来越接近买一套可以看见、可以核验、可以安心交付的家。对于城市来说，房地产高质量发展也不只是数字的回升，更是制度信用的重建。《实施意见》的施行，将把重庆市楼市从“盲盒时代”推向“实景时代”。