中华建设网讯   （记者 严佳）   日前，上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局等六部门联合发出通知，优化调整上海市房地产政策。将调减住房限购政策、优化住房公积金政策、优化个人住房信贷政策、完善个人住房房产税政策。

据了解，今年，上海房地产市场呈现显著的区域分化。外环内新房价格指数连续上涨，但外环外库存压力较大，今年8月，二手房价格普遍下跌。同时，非沪籍人才购房需求受限于社保年限和单身限购政策，叠加职住分离现象突出（如临港新片区约30%就业人口居住在外围），政策调整成为激活外环外市场、促进职住平衡的关键抓手。

近年来，上海户籍人口增加，人才引进落户人数增长，但单身购房群体（占比超40%）和多孩家庭改善需求尚未充分释放。此外，住房消费从“有没有”转向“好不好”，绿色建筑、大平层等品质需求上升，需要通过政策工具引导市场供给优化。

面对上海市房地产市场供求关系深刻变化，为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海市分行、市公积金管理中心等六部门联合发出通知，优化调整本市房地产政策措施。

据了解，上海市这次优化调整房地产政策，主要体现在四个方面：

一是调减住房限购政策。为更好满足居民改善性需求，促进宜居安居、职住平衡，《通知》明确，对符合本市住房购买条件的居民家庭（包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税达到规定年限的非本市户籍居民家庭），在外环外购买住房（包括新建商品住房和二手住房）不限套数。对成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。

按照这个规定，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。

二是优化住房公积金政策。为加大公积金支持住房消费力度，《通知》决定，提高个人住房公积金贷款额度。对缴存人购买符合规定的二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。也就是说，首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。

支持提取住房公积金支付购房首付款。对缴存人购买本市新建预售商品住房的，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。

支持住房公积金“又提又贷”。对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。

三是优化个人住房信贷。为减轻居民购房利息负担，《通知》明确，各银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

四是完善个人住房房产税政策。为衔接优化住房限购政策，《通知》规定，对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税，购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。

上海出台的房地产新政，采用“组合拳”方式支持楼市向好发展。通过放松限购，对公积金、信贷工具，房产税工具的运用，多维度给购房者得到实惠，释放置业需求。

比如，房贷利率不再区分首套和二套，有助于释放更多改善需求。以商贷200万，期限30年计算，首套月供8486元，二套差异化地区为8704元，非差异化地区为8925元。按最新政策，二套房的利率可以明显降低，非差异化地区每月可以减少439元。以往降LPR月供减少只有几十元，而这种方式力度大，得到的实惠在体感会相当明显。

提取公积金用作首付，有利于提升购房意愿和能力。有些人公积金账户余额多，可以用来补充首付不足。现在首付资金来源有了多种渠道，而且提取做首付不影响公积金贷款额度计算，可以让消费者尽早“上车”。此外，购买符合标准的绿色建筑规定的新房，贷款额度可以上浮15%。既满足买家对“好房子”的消费需求，也能引导开发商多造符合标准的好房子。

限购优化，有望进一步缓解结构性不平衡。目前上海楼市总体稳定，但有结构性差异，上海新房外环外的库存去化仍有一定压力。这次政策继续精准发力，对外环外区域放开购房额度，可以释放购买力，有助于进一步降低库存。

上海市优化调整房地产政策措施的推出，显示出上海市房地产政策从“控总量”到“调结构”的范式转变。尤为值得关注的是，突破了传统调控框架，进行了制度探索：

政策首次引入“区域差异化+人群精准化”组合。外环外不限购与临港新片区增购政策形成空间梯度，单身与家庭限购标准统一体现社会公平，绿色建筑贷款上浮15%则构建了品质导向的激励机制。这种“基础政策+专项补丁”的设计，为其他超大城市提供了“精准滴灌”的范本。

允许公积金支付首付款，是全国范围内的突破性尝试。以100万元首付为例，夫妻双方最高可提取公积金账户余额的80%（约40万元），显著降低购房前期资金压力。同时，绿色建筑贷款额度上浮参考北京经验，但覆盖范围更广（二星级及以上占上海新房60%），形成“政策红利-市场供给-消费升级”的正向循环。

商贷利率不再区分首套和二套，本质上是对“差别化信贷”的再定义。通过市场化定价替代行政干预，既防范信贷风险，又释放改善型需求。此举与央行2023 年“首套首付20%、二套30%”的框架性政策形成呼应，标志着上海住房金融从“总量控制”转向“风险定价”。

上海市此次政策调整，标志着上海房地产调控从“行政管控”向“市场引导+ 制度创新”的重大转型。通过动态弹性的政策设计，为超大城市房地产发展新模式提供了可复制的解决方案。