中华建设网讯（记者 杜佳晨）近几年来，房地产行业从“高歌猛进”的黄金时段，逐步陷入了由房企快速扩张所导致的“三高”（高杠杆、高周转、高负债）危机。随之而来的延期交房、交房不对板、烂尾楼等问题频发，严重影响了购房者的信心和预期。

2025年年末，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。其中提到，“推进现房销售＋规范预售资金监管”的双重红线政策，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。这一重磅新政，直指长期困扰行业的烂尾楼痛点，成为了期房预售向现房销售落地的关键举措。

目前为止，全国已有多地出台了相关政策。国家统计局数据显示，2024年我国现房销售面积占比已经达到30.84%。然而，“预售＋现房销售”模式能否适应城市现代化进程，成为推动“好房子建设”、助力房地产市场健康平稳发展的一剂良方，尚需时间检验。

预售制弊端凸显，改革势在必行

从1994年商品房预售制写入法律开始，三十多年来，中国房地产市场化改革以来，商品房预售制通过“卖期房、收预付款”的模式，帮助房企快速回笼资金，大幅提升开发效率，为缓解住房短缺、推进城镇化进程提供了有力支撑。

房地产预售制作为“资金杠杆”，撬动了中国房地产二十年黄金发展期，不仅重塑城市面貌，也带动了数十个上下游产业，成为经济增长的重要引擎。

然而，预售制度的弊端逐步显现。在预售制度之下，购房者只能根据样板间、效果图来判断是否购买，实际交付的房屋质量参差不齐，“货不对板”成为常态。

因商品住房预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题层出不穷，成为房地产投诉和纠纷加剧的最主要因素。 

在部分地区，预售资金监管不到位的情况下，一些房地产企业将预售款违规挪作他用，引发资金链断裂，导致数百万家庭面临“钱房两空”的困境，相关维权事件频发，既损害了消费者权益，也影响了市场稳定。2021至2023年间，因资金问题停摆的项目中，超七成存在预售资金被违规挪用的情况。

当“高周转、高杠杆、高负债”的房地产开发模式已经难以为继，2022年7月底，保交楼首次被写入中央政治局会议文件，会议明确提出“保交楼、稳民生”的政策基调。现房销售模式在此时应运而生，老百姓们期望它能够在一定程度上保障资金监管，杜绝烂尾楼现象的发生，从而保障群众财产安全。

一定程度上，现房销售有助于减少楼房烂尾及质量问题，对房企来说，也能引导其注重产品质量和高品质服务，引导房企稳健经营，降低杠杆和负债水平。

推进现房销售，应是缓慢转换的过程

预售制下，购房者购买的是一个“承诺”、一份“规划”，充满了不确定性。而现房销售，则将交易环节拉回到了最朴素的“一手交钱，一手交货”的商业逻辑。

实际上，自2022 年末以来，全国已有超 30 个省（市）试点现房销售或出台相关支持政策。合肥、郑州、长沙等城市率先开展部分项目试点，赣州、九江、山东等地则通过延长土地出让金缴纳期限、提供契税补贴、提高公积金贷款额度等，这些尝试为现房销售的推广积累了宝贵经验。

2025 年是现房销售政策落地的关键年份，河南信阳明确新出让土地项目 “一律实行现房销售”，湖北荆门提出 2026 年起新出让土地项目原则上现房销售，湖南平江成为省内首个全面推行现房销售的县城，形成 “多点开花、梯度推进”的政策格局。

此次，全国住房城乡建设工作会议再一次提出，要推进现房销售制度，实现所见即所得，看似老生常谈，实际上背后释放的信号值得深思。

现房销售的前提，是一个真正稳定、可预期的市场环境——若市场波动剧烈，拿地便成了一场豪赌。对于习惯了快速回款的房企来说，房地产政策的调整意味着倒逼房企降杠杆、缓扩张，而土地市场规模也可能随之收缩。

推行现房销售不是“一刀切”，需稳妥推进、因地制宜，有条件的城市可全面推进现房销售，因为现房销售对开发商的资金压力更大，很多省市已经配套了税收优惠、缓缴配套费等政策，帮企业减负。尚不具备条件的城市仍可预售，但对预售资金监管必须从严。

中指研究院企业研究总监刘水表示，从预售到现房销售，应该是缓慢的转换过程，不能“急转弯”或一蹴而就。预售制在国内已有近20年历史，如果骤然切换至现房销售，可能会加重房企资金困难。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说道，现房销售就不再有保交楼问题，这意味着未来的住房供应会更多强调民生保障。李宇嘉提醒，现房销售应该因区施策，因时施策，匹配各城市的在售库存及未来几年土地供应计划，不宜一步到位。

据太平洋证券数据，2025年1-6月，全国新建商品房销售面积4.59亿平方米，其中现房销售1.63亿平方米，同比增长12.5%，期房销售则同比下降10.6%，现房销售占比达35.5%，较2024年全年提升4.7个百分点。

“预售＋现房”，或是新格局发展重要一环

住房和城乡建设部部长倪虹在《推动房地产高质量发展》一文中明确，要改革完善商品房销售制度，推进现房销售制度，从根本上防范交付风险，继续实行预售的则需规范资金监管。这一表述标志着现房销售已从地方探索上升为国家层面的制度改革方向。

另外，倪虹明确提出，要优化房地产开发、融资及销售相关制度。在商品房销售领域，重点推进现房销售模式，从根源上化解交付端的潜在风险；对于仍保留预售模式的项目，则需严格规范预售资金监管流程，全力保障购房人的合法权益。

“十五五”时期，或将逐渐推进“现房为主、期房为辅”的模式，预计更多库存量大的城市或区域将率先推进现房销售，对于部分库存量较小的地区来说，现房销售后新增供应将减少，对于存量较大的城市地区，或将继续推行预售制度与现房制度并行，同时加强房企的资金监管。

值得注意的是，“推进现房销售＋规范预售资金监管”模式地推进并非一帆风顺，仍需应对诸多挑战。

一方面，房企资金压力需要合理疏导，若缺乏配套金融支持，可能导致新房供应阶段性下滑。对此，政策层面已明确方向，需开发“现房开发贷”等创新金融工具，延长土地出让金缴纳期限，缓解房企资金压力。另一方面，各地市场差异较大，新政推行需坚持“因城施策”，避免“一刀切”。此外，还需完善信息公开机制，让购房者可便捷查询监管账户信息、资金使用明细等，保障其知情权与监督权。

推进现房销售，加快构建房地产发展新模式，是适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系发生重大变化新形势作出的重大部署，也是防范化解房地产风险、实现房地产高质量发展的治本之策。

长远来看，随着新政的落地实施，烂尾楼将逐步退出历史舞台，“去腐生肌”之后，购房者的权益将得到更加充分的保障，房地产行业也将迎来更加理性、健康、可持续的发展格局，为现代化人民城市建设提供有力支撑。