城市更新背景下，“三链嵌合”助力产业园区的系统升维

汪传虎

 

 

当城市更新的浪潮席卷中国大地，一场深刻的产业空间变革正在发生。曾经以“筑巢引凤”为使命的传统产业园区，如今面临前所未有的挑战与机遇。这场变革的本质，远不止于物理空间的改造升级，而是一场从“线性协作”到“网状共生”的产业生态进化。

 

一、告别“房东”时代：产业园区的新使命

 

传统产业园区的商业模式简单而直接——建设标准化厂房或办公楼，通过招商实现空间出租，最终依赖租金差价盈利。这种“房东”模式在工业化快速扩张时期曾发挥重要作用，但在创新驱动发展的新时代，其局限性日益凸显：同质化竞争严重、企业粘性不足、增值服务缺失，园区与入驻企业之间形成的是脆弱的租赁关系而非共生关系。

 

城市更新为打破这一僵局提供了历史契机。当城市将目光从增量扩张转向存量优化，那些位于城市核心区或重要节点的老旧厂房、仓储区和低效用地，恰恰成为培育新型产业生态的最佳土壤。产业园区的使命由此发生根本转变：从“空间运营商”升级为“产业生态构建者”。

 

二、“三链嵌合”：构建产业生态的核心框架

 

新型产业园区的竞争力，源于产业链、创新链、渠道链的深度嵌合与协同进化。

 

产业链作为“生态土壤”，不再是企业的简单聚集，而是基于产业关联与互补的有机群落。在城市更新的实践中，这意味着精准的产业定位与招商——不是追求企业的数量，而是构建企业之间相互需求、相互支撑的产业网络。上海杨浦滨江将百年工业遗迹改造为现代设计产业集群，就是通过吸引建筑设计、工业设计、数字媒体等关联企业，形成了自组织的产业生态。

 

创新链提供“进化动力”，是生态系统持续迭代的基因库。新型产业园区必须成为创新资源的配置枢纽，连接高校、科研机构、企业研发中心和创新平台。北京中关村软件园在升级过程中，不仅引入龙头企业研发总部，更布局了大量开放实验室、共性技术平台和概念验证中心，让基础研究到产业应用的距离大大缩短。

 

渠道链打开“增长回路”，完成价值实现的关键一跃。它包括市场渠道、资本渠道、人才渠道和信息渠道的综合构建。深圳南海意库在老厂房改造中，特意设计了产品展示中心、路演大厅和投融资对接空间，并引入专业服务机构，帮助园区企业的创新成果快速对接市场与资本。

 

三、“生态复利”：可持续增长的飞轮效应

 

当三链深度嵌合，园区将产生强大的正反馈机制——我们称之为“生态复利”。

 

企业因产业链集聚降低协作成本，因创新链活跃获得技术赋能，因渠道链完善加速价值变现。这种复合优势吸引更多优质企业加入，进一步丰富产业生态；企业的成功又反哺创新投入，形成更强的技术突破；规模效应吸引更多渠道资源，形成更高效的价值实现网络。

 

上海漕河泾开发区在城市更新过程中，逐步形成了这样的增长飞轮：初期吸引一批科技企业形成产业基础，随后引入研发平台和高校资源增强创新能力，再通过搭建科技金融平台和完善商业配套打通渠道。如今，园区内企业间技术合作日益频繁，创新成果转化周期不断缩短，形成了自组织、自增强的生态循环。

 

四、城市更新的战略支点：超越园区的价值

 

这种新型产业园区模式，对城市更新具有多重战略价值：

 

首先，它是产业升级的核心引擎。 广州T.I.T创意园原为广州纺织机械厂，通过改造引入腾讯微信总部等一批数字创意企业，实现了从传统制造业到数字经济的关键跃升，年产值增长数十倍。

 

其次，它是空间活化的典范。 成都东郊记忆将原红光电子管厂改造为文旅综合体，保留了工业遗产记忆的同时，注入了音乐、艺术、戏剧等新业态，成为城市文化新地标。

 

再者，它是功能融合的节点。 新型产业园区超越单一生产功能，向“研发+生产+展示+体验+生活”复合功能演变，成为微型城市创新区，有效提升了城市片区的活力与品质。

 

五、实践路径：从理念到落地

 

实现从“空间出租”到“生态共生”的转型，需要系统性的变革：

 

规划先行，精准定位。 必须深入分析城市产业基础、资源禀赋和市场需求，选择最适合的细分赛道，避免同质化竞争。

 

场景营造，生态培育。 通过打造共享实验室、公共技术平台、创新交流空间等场景，促进企业间的互动与合作，培育信任与合作的生态文化。

 

数字赋能，智慧运营。 构建“数字孪生园区”，利用大数据、物联网技术优化资源配置，实现精准服务与高效管理。

 

机制创新，利益共享。 探索“房东+股东”模式，园区运营方通过股权投资、服务分成等方式，与企业形成长期利益共同体。

 

政府与市场协同。 政府应在规划引导、政策支持、基础设施建设方面发挥作用，而园区运营则应交给专业的市场化主体。

 

六、未来展望：产业园区作为城市创新器官

 

城市更新背景下的产业园区发展，最终指向一个更宏大的愿景——园区不再是城市中封闭的生产孤岛，而是成为城市创新体系的有机组成部分，如同城市的“创新器官”。

 

这些新型产业园区通过毛细血管般的产业网络、创新网络和社交网络，与城市的人才、资本、文化资源深度连接，持续为城市经济注入活力。它们不仅创造GDP和就业，更培育城市的创新文化、塑造城市的产业身份、提升城市的全球竞争力。

 

从伦敦国王十字知识街区到纽约布鲁克林科技三角，从柏林工厂改造项目到新加坡纬壹科技城，全球先进城市的实践已经证明：成功的城市更新，必然伴随着产业空间的生态化转型。

 

在中国经济转向高质量发展的关键阶段，城市更新中的产业园区变革，不仅关乎单个项目的成败，更关系到城市能否在新一轮科技革命和产业变革中占据有利位置。这场从“线性协作”到“网状共生”的进化，正是中国城市迈向创新驱动未来的微观缩影与关键路径。

 

当产业园区真正成为产业要素的“反应堆”、创新成果的“转化器”、市场价值的“放大器”，城市便获得了可持续发展的不竭动力。这不仅是产业园区的重生，更是城市生命力的焕新。

 

（作者系泛华集团副总裁）