下水道溢水，无配套车位设施，小区公共收益成了一笔糊涂账……老旧小区里的这些“烦心事”究竟谁来解决？西安市碑林区朱雀北区社区探索出了一个创新解法。

 

直面痛点：老旧小区的“烦心事”谁来解

 

“老旧小区问题多，盼着有人来好好管一管。”赵柏英是该社区的老住户，在这里生活了40多年。她坦言，有几件事让她和业主们十分头疼。

 

由于房子年代久远，下水管道老化严重，经常是楼上洗东西，楼下住户的洗手池、洗碗池就往外溢水。赵柏英家里就曾遭遇严重溢水，无奈之下只能自己修补。许多居民曾想更换下水管道，但苦于小区没有大修基金，加上一些业主意见不一，这事儿就搁置了下来。

 

许多业主将房屋出租，房客换了一茬又一茬，部分房客不讲究卫生，在楼道乱扔垃圾。业主们很苦恼，往往只能自己动手帮忙打扫。

 

让人无奈的是，小区物业只有一名派驻人员，居民反映问题常常无果而终。

 

辖区居民曹兆铭也有烦心事，小区里有的居民把鞋柜放在楼道占用公共区域，有的人家养两三只狗影响邻居，还有电梯广告等公共收益去向不明等问题……

 

让赵柏英和曹兆铭欣喜的是，他们苦恼的这些事情，如今有了明确的解决渠道。

 

破局探路：碑林区首个社区物管会“上线”

 

7月15日，朱雀北区社区物业管理委员会第一次全体会议召开。

 

会上，一直关注小区事务的赵柏英被选为朱雀北区社区物管会委员，曹兆铭和高宇被推选为朱雀北区社区物管会副主任。

 

高宇不仅是朱雀北区社区的居民，还有另一个身份——未央区某社区的党支部书记。他坦言：“一方面，是想做好居民、物业、社区之间的‘连心桥’。另一方面，也想学习借鉴兄弟单位的创新做法。毕竟在社区层面成立物管会，目前在西安还比较少见。”

 

为何要成立社区物管会？朱雀北区社区党委书记、居委会主任邓琳道出了缘由，社区管辖着18个院落，除了5个高层小区外，其余13个都是老旧小区，共有4110户、11000多名居民。存在物业服务标准参差不齐、基础设施老化、居民诉求处置滞后等治理痛点。

 

“各个院落虽然都有物管会，但仅靠单个院落力量有限，不少物业难题没法妥善解决。加上老旧小区暂时达不到成立业委会的条件，我们便成立了社区级物管会。”邓琳表示，有了社区牵头，同时与职能部门联动，管理力度自然就大了。

 

为了打通多层治理的堵点，该社区依据《中华人民共和国民法典》及《西安市物业管理条例》，在前期各院落单独设立物管会的基础上，从今年4月份开始，通过公开招募、居民公示、碑林区长安路街道审核等规范流程，于7月15日正式成立社区级物业管理委员会。这也是碑林区首个社区级物管会。

 

那么，社区物管会具体管些什么？简单来说，就是建立“院落小事就地办、社区难事兜底办”的两级处置机制。

 

它的职责很明确：不仅要统筹管理18个院落的物管会，还要对辖区全部物业公司的服务质量、公共设施、公共收益及维修资金进行规范监督；通过开展年度考评，倒逼物业服务提质；兜底协调处理那些跨院落、群体性或长期未化解的物业矛盾；同时，对接街道、消防、公安、城管等部门开展全域环境与安全专项整治。

 

通过问题分级化解，力求实现矛盾就地清零，全面升级老旧小区的精细化治理水平。

 

创新架构：专业力量治理小区“疑难杂症”

 

本届社区物业管理委员会共设委员23名，其中业主代表18名，占比高达78%，充分落实了“居民当家作主”的自治理念。

 

在前期充分调研与酝酿筛选的基础上，会议确定了4名物管会副主任候选人。在全体委员的见证下，候选人依次上台发表履职竞选演讲，通过民主选举产生了2名业主副主任。另设2名副主任，分别由社区“两委”工作人员与社区民警兼任，社区党委书记兼任物管会主任。

 

为了让这支队伍能真正啃下治理难题，物管会的组织架构大胆创新，专门设置了两大“硬核”岗位。

 

一是由社区民警兼任副主任，专项攻坚治安、消防隐患，摸排违建线索，联动部门化解院落治理难题。

 

二是增设专业顾问岗，邀请法律、住建领域的专业人士“坐镇”，专治物业法律纠纷、设施大修、公共资产争议等“硬骨头”。社区民警、特聘顾问可参与议事讨论，但不享有表决权和投票权，仅针对小区治理难点开展专业研判，提供处置方案。

 

在具体的议事与运行制度上，朱雀北区社区物管会也定下了清晰的规矩：实行“月度例会+临时会议”制度，一般事项需经半数以上正式委员表决通过，重大事项则需三分之二以上正式委员表决同意方可生效；日常运行中，通过分片巡查、诉求闭环、台账存档、信息全公开等方式，全程接受居民监督。

 

专家点赞：为老旧小区治理“打样”

 

不少居民表示，有了社区物管会这个“主心骨”，大家心里踏实多了，盼着他们动真格，实打实地为老百姓解决问题。

 

辖区某小区物业经理王先生表示：“有了统一的监管和沟通平台，工作更好开展了，我们物业一定会积极配合。”

 

7月17日，朱雀北区社区物管会成员迅速行动，走进院落收集群众诉求。

 

陕西高瑾律师事务所律师房子巍是该社区物管会的法律顾问，他指出，“老大难”纠纷主要集中在三大类：公共权益“糊涂账”，如车位划线、电梯广告收益分配等因权责不清引发的扯皮；设施维修“推诿战”；日常矛盾调解“无标准”，小事容易激化升级。

 

“物业服务关系千家万户，是直接关系到群众生活品质和基层治理效能的民生要事。”房子巍表示，社区物管会成立后，集中协调业主、物业间复杂矛盾，切实整治物业错位管理乱象。

 

据了解，随着城市发展，西安众多老旧小区普遍面临着基础设施老化、物业服务参差不齐、居民诉求多元等痛点。如何破解这些小区的治理难题，已成为提升城市基层治理效能的关键一环。

 

陕西省决策咨询委员会民生组组长石英认为，朱雀北区社区的探索精准抓住了老旧小区“小散弱”的治理痛点，通过构建“两级共治”体系，实现了从“单打独斗”到“握指成拳”的转变。

 

石英表示，这种模式一方面通过“院落前端处置”，让日常琐事在萌芽状态就地化解；另一方面通过“社区统筹兜底”，整合多方资源解决单个院落无力应对的“硬骨头”。这不仅补齐了社区物业监管的短板，也为破解老旧小区治理难题提供了借鉴。（记者 姬娜）