中华建设网讯 老旧小区改造是民生工程，更是基层治理重点课题。吉安市青原区河东街道铁路社区铁建小区，是典型无物业老旧小区。小区 1996 年建成，共 11 栋 406 户，前身为铁路职工家属区，2019 年完成 “三供一业” 移交地方管理。移交后长期存在环境脏乱、设施破损、治安隐患较多、矛盾突出、运维资金短缺、居民参与度低等治理痛点。青原区在完成小区硬件改造、布设 208 个监控实现智慧安防全覆盖基础上，着力做好改造 “后半篇文章”，探索党建引领、居民自治、多元增收、智慧赋能的治理路径，推动小区实现从 “脏乱差” 到 “美净安”、从 “无人管” 到 “大家治”、从 “负担重” 到 “得实惠” 的转变，形成可复制推广的老旧小区治理样板。

一是党建引领筑牢根基，激活红色引擎。在小区一线建强治理组织，吸纳退休党员、热心居民组建自管委员会，党员占比 70%；同步成立铁拳物业公司，搭建 “社区党组织 + 自管会 + 红色物业” 架构。推行片区长、网格长、楼栋长 “三长联动” 机制，畅通群众诉求渠道。组建党员志愿服务队，开展便民维修、矛盾调解等服务，小区矛盾纠纷下降 50%。

二是自收自管阳光运行，打造亲民物业。针对物业费收缴难题，充分征求居民意见，实行普惠低价收费模式，物业费降至每户每年 170 元，停车费 75 元 / 车 / 年。建立收支常态化公示制度，公共收益、开支全程公开，接受党员和居民代表监督。保洁安保岗位优先聘用小区困难居民，持续推进物业服务精细化，小区物业费收缴率达 91.2%，形成良性互动。

三是多元增收自我造血，红利回馈居民。摆脱单纯依靠财政补贴的思路，盘活小区公共资源，通过车位租赁、广告招商、充电桩收益等拓宽收入渠道，资金纳入专用账户，优先用于设施管护和惠民项目。截至 2025 年底，小区资金结余达 16 万元。小区连年实现资金结余，先后落实物业费减免、新增健身设施等惠民举措，2026 年新春发放结余红包 6.64 万元，惠及 330 余户居民，让治理成果真正惠及群众。

四是智慧赋能精细管理，共建平安小区。依托全覆盖监控系统消除治安盲区，上线智慧门禁、线上报修、车辆管理功能，降低管理成本。同步完善居民公约，引导居民改掉陈规陋习，培育文明新风。

铁建小区的治理实践取得三重成效：人居环境显著改善，各类乱象清零；治理模式深刻转变，居民从旁观者变成治理主体；民生福祉持续提升，完善 “一老一小” 配套，邻里氛围更加和睦。

实践启示，做好老旧小区长效治理，党建引领是核心，群众主体是关键，自管自营是基础，惠民导向是根本，健全长效机制是保障。坚持改造、管理、运营一体推进，充分尊重群众意愿，激发内生动力，才能真正把老旧小区改造做成民心工程。