在广州市荔湾区西华路，冼家庄小区的楼道完成修缮翻新后明亮整洁；走出小区，驷马涌畔的慢行步道两旁绿植葱茏，亲水平台视野开阔，从楼内到楼外焕然一新。在越秀区洪桥街，昔日墙体开裂、巷道狭窄的危旧房，如今被红砖灰瓦的岭南风格新楼取代，年轻租客和社区居民共享着屋顶花园、影音房、健身房等休闲空间。在白云区罗冲围片区，一栋栋安置房拔地而起，地铁、公园、学校从规划变为现实……

这是当前广州城市更新的鲜活实践。广东省财政厅相关负责人介绍，面对老城区建筑老化、配套不足、活力衰退等共性难题，广东财政持续加大投入力度。2024—2026年，省财政共安排城市更新领域资金194.02亿元；指导广州等7市申报城中村改造专项借款，截至7月底，已提取超3500亿元。政策与资金协同发力，一项项因地制宜的改造成果落地惠民，越来越多的老旧小区既有“面子”又有“里子”。

老旧小区微改造

冼家庄小区一幢幢上世纪80年代以前建造的居民楼内，新装的照明灯把楼道照得亮堂通透，三线（电力线、通信线、广播电视线）规整入盒，步梯上铺设防滑条，老人上下楼踏实了许多；楼栋外立面粉刷一新，窗台下统一加装了空调格栅，整条巷子清爽不少；街角绿植葱茏，居民可坐在亲水平台旁的长椅上惬意聊天。

2021年，住房和城乡建设部印发的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》提出，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造。广州随后明确，以“绣花”功夫推进老旧小区微改造，西华路片区改造正是这一政策落地的生动注脚。

西华路片区改造工程自2023年9月启动，2025年底基本完工，覆盖冼家庄、环彩等4个社区，涉及6394户居民、610栋建筑，总投资约1.94亿元，全部为政府投入。工程主要分为三大部分：驷马涌沿线慢行系统与空间节点改造、片区道路及沿线界面整治、社区楼栋本体微改造。

“西华路片区房屋年久失修，基础设施老化严重，三线杂乱、排污管堵塞、公共空间被占用等问题长期困扰居民。改造不是‘锦上添花’，而是‘雪中送炭’。”彩虹街道工作人员户子航说。项目启动前，街道工作人员通过入户走访、问卷调查等方式广泛征集居民意见，发现大家对楼道修缮、三线下地、增加公共活动空间的诉求最为集中。“我们不是关起门来做方案，而是把居民请进来一起商量。”户子航说，“从设计到施工，每一个环节都有居民的心声。”

工程实施以来，累计打通道路3条，加装路灯220盏，三线下地5074米，修缮楼道131个，外立面整饰8183平方米，同步清理屋顶违建，更换化粪池63个，解决居民身边的难点、痛点问题近200个。特别是沿千年古河道驷马涌打造的“慢行生活圈”，漫步道、跑步道与机动车道分区设置，互不干扰；海绵文化广场、小桥文化公园等公共空间相继亮相，让社区居民有了休闲好去处。

更直观的变化藏在日常里。居民陈玉敏在西华路有一间原本用作仓库的临街门面房，被改造成了茶水铺。“社区环境越来越好，索性就开家店试试，生意还真不错。”陈玉敏说，自己的主业是在附近做房产中介生意，社区环境提升后，他明显感觉来看房租房的人多了，租金也有所提升。

改造成果更是获得了专业认可。冼家庄小区获评2024年容貌示范社区和绿色社区，项目所在的荔湾区在当年广州市老旧小区综合评估中排名第一。“社区通过渐进式微更新，让老居民感受到实实在在的变化，真正把改造资金花在了‘刀刃’上。”彩虹街道办副主任郑敏说。

危旧房“原拆原建”

如果说西华路的改造是在老社区上做“修补”，越秀区的黉桥·小石集改造项目则是一次彻底的“拆旧立新”。

在越秀区洪桥街与小石街交界处的小石集，19栋建于上世纪60—80年代的建筑挤在一起，其中8栋已是C、D级危房，没有独立厨房和厕所，巷子最窄处只有2.7米，消防车根本进不来。2024年7月，《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》出台后，小石集成为首批试点，17栋实行“原拆原建”，2栋进行微改造提升。从开拆到建成，只用了半年，这样的速度在寸土寸金的广州老城区并不多见。

资金到位是保障项目顺利建设的第一步。广州市越秀国有资产经营有限公司（以下简称越秀国资公司）党支部副书记叶宇骏告诉记者，项目蹚出了一条“业主出一点、企业投一点、政府补一点”的路子。17栋建筑中有14栋公房的权属涉及街属公房、区直管公房等多种类型，由越秀国资公司作为公房业主代表，出资改造所有公房；3栋私房由业主按每平方米4400元出资，改造后房屋市值每平方米增加1.5万—2万元，出租收益预计提升50%以上。政府补贴前期设计勘察等费用。公房改造后交由广州安居集团有限公司（以下简称安居集团）统一运营，由其负责后续资产管理和运营服务。

除了前期征拆政策推进顺利、各方利益协调及时，建设方式的创新也提升了项目建设速度。据介绍，项目首次把钢结构模块化建造技术用在危旧房改造上，将56个模块在工厂预制好，运到现场像搭积木一样组装，主体封顶只用了两个月。首层骑楼往里退了4米，消防通道打通了；内部抽出一个“7”字形天井，采光通风有了；屋顶137块光伏板，一年能发1.24万度电，公共用电居民基本不用掏钱。

“我们在完成硬装后又投入100多万元，做了软装和家具配置。”安居集团运营部负责人黎洛锋告诉记者，首层骑楼一部分空间设置健康茶饮、新街市等店面，请回“老字号”商家，另一部分约250平方米用作公共服务空间，规划嵌入社区颐康服务站及普惠托育点；二、三层的30间公寓出租，每间月租3000元左右，入住率100%，租金收入覆盖运营成本后有稳定回报，使国有资产在解决危房问题的同时实现了保值增值；四层的健身房、社区活动室、共享露台全部免费开放，惠及周边社区居民。“小石集项目运营以来，前来参观学习的团队络绎不绝，已成为展示广州‘原拆原建’成果的重要窗口。”黎洛锋说。

值得一提的是，根据《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》，危旧房改造可享受不超过30%的容积率奖励，增量面积优先用于增设电梯、公共走廊等公共服务设施；加上模块化建筑6%的容积率激励，小石集成为广州首个“原拆原建”同步增容的项目。政策红利直接落到了居民身上。一层拐角处的水果店老板改造前就在这里卖水果，如今搬回新铺面，空间更加宽敞明亮，客流不断。“环境好了，生意也好做了，心情更好了。”他笑着说。

广州市住房和城乡建设局相关负责人介绍，小石集的做法正在被复制——越秀区已有8个“原拆原建”项目跟进实施，另有多个街道的20余个项目已完成前期摸排，正参照这一模式推进。

城中村系统更新

与前两种模式相比，白云区罗冲围松溪片区的改造算是一盘“大棋”。片区面积213.15公顷，包含螺涌、松南、松北3个城中村，紧邻华为广州研发中心和广州白云站。位置虽好，但“握手楼”密布、公共服务不足、交通拥堵等问题突出，改造迫在眉睫。

2023年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，广州随即在全国率先探索新模式，选定罗冲围松溪片区先行先试。同年8月，广州珠江实业集团有限公司牵头设立广州湾区新岸城市开发投资有限公司（以下简称湾区新岸公司）。作为全市第一个城中村改造市区合作主体公司，湾区新岸公司具体负责实施罗冲围松溪片区城中村改造任务。“这一轮改造与此前不同。过去房地产行情好时，民企是主力；如今市场下行，城中村改造更多依靠国企的资源和信用支撑。”湾区新岸公司总经理陈志泰说。

陈志泰介绍，广州首个“指挥部+公司+项目部”工作机制在这里建立。指挥部统筹决策，公司负责投融资和建设，项目部负责具体执行；市区两级协同作战，打破了传统改造中决策慢、执行散的困局。这一工作机制，与资金筹措、产业安置一道构成了罗冲围片区改造的多项破题之举。

资金安排上，项目累计获批专项借款额度260亿元。2024年1月，全国第一笔城中村改造专项借款1亿元在此落地；2025年9月，项目又获批发行5.03亿元地方政府专项债，成为广州市新模式城中村改造首笔市本级资本金专项债。“除了专项借款和专项债，我们还申请了中央预算内投资等政策性资金，确保项目推进不卡在钱上。”广州城市更新集团有限公司财务部副经理陈超辉说。

产业安置上，属地街道做的第一件事是稳住商户。这里曾是全国规模最大的摩托车配件集散地，拥有1400多家商户。商户们担心搬迁后生意受影响，松洲街道决定先安商、后征拆。拆配件城之前，松洲街用3个月时间改造了两个产业园，近800家商户实现就地搬迁，经营一天没断，村民的租金收入也一天没断。2024年，两家产业园营业额达7.5亿元，同比增长近50%。

产业稳住了，村民的信心也得稳住。项目把螺涌公园旁和地铁13号线站口旁最好的地块给了安置房。安置房户型先后6次征求村民意见，按3梯4—6户、得房率100%的标准建设。城中村改造意愿征询一次同意率平均超过98%，从签约到补偿最快10天完成。

这里规划了4所九年一贯制学校、1所三甲医院，配套商业、医养等6大服务中心；依托华为广州研发中心，70万平方米产业空间正在落地——罗冲围的城市新骨架，正在一片片腾挪出来的土地上重新生长。