中华建设网讯   （记者 寒冬）  日前，济南市出台《济南市城市更新条例》，将于2026年1月1日起施行。这是山东省首部城市更新领域的地方性法规，标志着济南城市更新从“政策驱动”迈向“制度驱动”新阶段。

据了解，近年来，济南市城市更新工作不断推进。2020-2024年累计实施老旧小区改造约1.2亿平方米，惠及居民110万户；启动老商埠、成丰面粉厂、国际时尚创意中心等老旧厂区改造项目200余个。依托城市更新项目完成72处名泉景观提升，打造“泉水直饮”试点18处。通过“工业上楼”和“腾笼换鸟”，盘活低效产业空间430万平方米，引入信息技术、生物医药、文创设计企业3000余家。设立全省首支城市更新基金（规模200亿元），与国开行、农行等签署3500亿元授信合作协议，2023年完成社会资本投资额610亿元。

随着存量时代的到来，济南市中心城区老旧小区、老旧厂区、低效市场、空置楼宇面积大，单靠“拆迁-卖地-新建”难以为继。部分片区因安置成本高、容积率受限，出现“政府贴钱、企业观望”的僵局，尚缺成熟的盈利模式。既有棚户区改造、老旧小区改造、工业遗产保护等标准多头并行，更新主体需多头申报、重复评审，综合成本高。部分项目重“土建”轻“内容”，改造后厂房租金上涨却缺产业生态，出现“二次空置”现象。“泉城”特色保护压力突出，过去零星改造常出现泉水出露点被填埋、历史建筑被拆除事件，亟需法定保护底线。

为规范和促进城市更新活动，改善人居环境，优化城市结构，提升城市功能品质，保护和传承历史文化，推动城市高质量发展，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市，济南市制定了《济南市城市更新条例》。

《条例》包括“总则、城市更新规划和计划、城市更新实施、城市更新保障、监督管理、法律责任、附则”七章，四十七条，明确了城市更新的法律概念和适用范围、相关主体权责义务、完善政策保障措施、健全标准体系。

《条例》明确，城市更新主要包括七个方面：推进城中村、老旧小区、危旧住房改造，提升人居环境品质的居住类城市更新；推动老旧工业区、老旧厂区厂房、老旧商业区、旧市场、低效产业园区、低效楼宇、传统商业设施等存量空间资源提质增效的产业类城市更新；改造和完善城市基础设施、公共服务设施，提升城市功能的设施类城市更新；加强名泉、历史文化街区、传统风貌区、不可移动文物、历史建筑等保护利用，彰显泉城特色风貌的名城保护类城市更新；推进山体、滨水、湿地、公园、生态廊道以及城市生态基础设施修复完善，提升生态环境品质的生态类城市更新；统筹多类存量空间资源配置、优化功能布局，实现片区可持续发展的综合类城市更新；市人民政府确定的其他城市更新活动。

《条例》强调，城市更新应当加强泉水保护利用，对更新过程中新发现的泉水出露点及时采取措施进行保护。加强历史文化资源保护传承，对历史城区、历史文化街区、传统风貌区、不可移动文物、历史建筑、名泉、古树名木、具有历史文化价值的地名等进行保护。

实施历史文化街区和传统风貌区保护更新，应当采用小规模、渐进式、微改造等更新方式,保留老城格局和街巷肌理。建立以居民为主体的保护实施机制，保障原住居民的合法权益。鼓励对历史文化资源在保护的基础上进行活化利用，传承和弘扬优秀历史文化。

实施危险住房改造更新的，应当按照有关规定以加固、改建、重建、拆除等方式进行更新。支持老旧住房自主更新、原拆原建。实施城中村改造更新的，应当采取拆除新建、整治提升、拆整结合等方式，消除安全隐患，改善居住条件。

实施老旧小区更新的，应当完善消防、燃气、供水、排水、供电、供热、通信、停车、充电等基础设施，具备条件的应当增设养老、助餐、文化体育、托育托幼以及适老化、适儿化等公共服务设施，为居民生活提供便利，提升居住环境。

实施老旧工业区、老旧厂房改造更新的，应当注重工业遗产保护和活化利用，对具有保留价值的厂房建筑按照相关要求进行维护修缮。支持对老旧厂房进行改造利用，发展创新创意产业。

实施老旧商业区、旧市场、低效产业园区、老旧街区等更新的，应当整合利用存量低效产业空间，完善配套服务设施，发展新产业、新业态，聚集创新资源，培育生产、消费新场景。

实施低效楼宇、传统商业设施等更新的，应当加强存量房屋改造利用，推动建筑功能转换和混合使用，鼓励根据实际需求合理转换为文化、体育、教育、医疗、社会福利等功能。

实施公共服务设施更新改造的，应当完善公共医疗、全民健身、公共文化、绿地广场等设施，推进公共场所适老化、适儿化改造，加快无障碍设施建设改造，实施公共服务设施数字化、网络化、智能化改造与管理。

实施城市基础设施更新改造的，应当优化城市基础设施布局、结构、功能，推进城市基础设施数字化、智能化改造，建设智能高效的新型城市基础设施。实施城市生态空间修复治理等更新的，应当加强城市绿地系统、滨水空间规划建设，推动公园绿地开放共享。

《条例》鼓励国有土地使用权人依法按照程序自行或者以转让、入股等方式更新改造低效用地。依法收回国有土地使用权以及法律、行政法规禁止擅自转让的情形除外。

对多产权主体、多宗地块实施成片更新的，实施主体可以依法通过房屋收购、置换、股权合作等方式实施产权归集。

《条例》要求，引导社会资本通过直接投资、间接投资、委托代建等多种方式参与更新改造、项目运营和物业管理等活动。鼓励国有企业参与实施城市更新项目，加强与社会资本合作。

鼓励依法设立城市更新基金，用于支持城市更新项目建设。鼓励依法通过发行地方政府债券、企业债券等方式，筹集城市更新所需资金。鼓励金融机构在依法合规、风险可控、商业可持续的前提下，开发多样化金融产品，开展创新型金融服务，满足城市更新融资需求。

《条例》的出台，标志着济南市城市治理方式的转型，把“更新”从住建部门单项工作上升为全市法定事项，明确市统筹、区县负责、部门协同、街道配合、公众参与的纵向到底、横向到边治理体系。通过法定程序固化规划弹性、土地复合利用、税费减免、金融支持等激励措施，降低社会资本进入的不确定性。将泉水保护、历史风貌传承写入法条，把“山泉湖河城”独特禀赋转化为文旅产业、夜间经济、宜居生活的新空间。

《条例》以“保泉、提质、兴产、惠民”为核心，通过法定程序把体检评估、多元主体、资金保障、泉城特色保护、审批提速等关键环节一次性打通，既为济南城市更新提供了长期制度红利，也为山东乃至北方历史名城探索了一条“严控增量、盘活存量、彰显特色”的可复制路径。

《条例》如何落实？关键在于，尽快出台配套实施细则，把弹性管控、产权人多数决、泉水影响评估等创新条款转化为可操作的标准图集和流程图；用好城市更新基金，建立“前期资本金+中期开发贷+后期运营贷”全周期金融工具包，破解资金平衡难题；引入产业运营商和资产管理公司，形成“改造+招商+运营”一体化模式，避免“二次空置”；建立动态评估和退出机制，对实施效果差、公共利益缺位或泉水保护不力的项目及时叫停或调整。