城市更新REITs窗口已开，谁能抓住这轮“存量黄金”机遇？

——从“拆了重建”到“长期运营”，一个万亿级赛道的底层逻辑正在重构

汪传虎

 

 

2026年5月，国务院印发的《城市更新“十五五”规划》中，一句看似常规的表述，其实暗含深意：“推动符合条件的城市更新项目发行基础设施REITs”。

 

这不是鼓励，而是信号。更准确地说，这是城市更新行业从“试点”走向“规模化”的转折性节点。

 

过去几年，我们谈论城市更新，更多是在谈改造、谈拆迁、谈风貌保护。但从今年开始，一个全新的关键词必须加入所有人的词典——REITs。

 

为什么？因为城市更新的本质正在发生位移：不再是拆了重建，而是长期运营；不再是政府兜底，而是资本市场定价；不再是“一锤子买卖”，而是可循环、可扩募的资产闭环。

 

而那些最早看懂这一变化的企业，已经开始悄悄布局了。

 

一、转折点已至：城市更新REITs不是“政策红包”，是新赛道

 

很多人把城市更新REITs理解为又一轮“政策红利”，等着补贴、等着优惠。但真正值得关注的，是制度框架的系统性突破。

 

2025年底，国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，城市更新设施首次被正式纳入申报范围——涵盖老旧街区、老旧厂区更新改造项目，以及多种资产类型混合的城市更新综合设施。

 

这不是简单的“扩容”。用业内专家的话说，这是为行业转型提供了一套“组合拳”：以运营为核心、以盘活存量为路径的新赛道，正式开闸。

 

紧接着，2026年3月，“高质量推进城市更新”首次写入政府工作报告。表述从“大力实施”转向“高质量推进”，意味着行业逻辑彻底告别大拆大建，转向存量资产提质增效与长期运营。

 

截至2026年一季度，国内已上市公募REITs达79只，市值较上年同期增长超过20%。更重要的是，还有大量城市更新类资产正在排队入场。

 

所以，这不是要不要做的问题，而是谁先跑通模式、谁就能卡住身位的问题。

 

二、三个标杆项目，告诉你“可复制”的路径长什么样

 

理论说得再多，不如看几个已经走通的项目。

 

北京隆福寺：600年老地标的“资本新故事”

 

由北京国资公司申报的创金合信北京国资商业REIT，是全国首单“城市更新+科技创新”资产组合REITs。它的底层资产之一，就是隆福寺一期——那个曾经沉寂多年的老商业区，经过“绣花式”更新后，重新成为年轻人打卡的新地标。

 

另一个底层资产是集智未来，中关村人工智能企业集聚的标杆楼宇，90%以上入驻企业聚焦AI领域，集聚了11家国家级“小巨人”、119家国家高新技术企业。

 

这个项目的真正价值在于：它证明了城市更新资产可以与科技创新产业协同，从而获得更高的现金流稳定性和资本估值。

 

金隅智造工场：从老厂区到REITs的闭环

 

金隅智造工场的故事更具典型性：一个老旧厂区，经过“腾笼换鸟”式的改造，变成科创产业集聚区。而它的背后，是一条完整的“更新—运营—资本”循环。

 

华夏金隅智造工场REIT的一季报数据，验证了这种模式的可复制性——只要运营能力过硬，资本市场愿意为“持续经营价值”买单。

 

上海江月路：1.3亿改造，提前10年回笼资金

 

闵行区地产城方江月路活力社区，原本是2010年世博家园的闲置办公区。通过“政府引导、国企主导”的模式，改造为保障性租赁住房，成为全国首单“商改保”公募REITs底层资产。

 

改造投资仅约1.3亿元，年均营业收入超过5000万元，出租率约94%。这个项目提前约10年实现了资金回笼。

 

它的启示非常直接：城市更新不需要大拆大建，精准改造+高效运营+REITs退出，就能打通“投融建管退”的良性循环。

 

三、不是所有资产都适合REITs化：筛选的门槛在哪里？

 

看到这里，很多人会问：我的项目能不能做REITs？

 

答案不是“能”或“不能”，而是一套筛选标准。从目前已经成功的案例来看，一个“符合REITs条件的优质存量资产”，至少要满足四个条件。

 

第一，产权清晰且一致。 土地使用权与房屋所有权必须是同一主体，剩余年限一般不低于15年。这就是为什么很多城中村改造项目暂时还难以直接发行公募REITs——集体建设用地上的建筑物，产权关系复杂，需要更务实的过渡方案。

 

第二，运营成熟且稳定。 项目投入运营至少3年，出租率一般不低于80%，租金收缴率不低于95%。资本市场不相信故事，只相信数据。

 

第三，现金流可预测。 过去三年的经营性净现金流为正，而且不能大起大落。依赖短期补贴、政府购买服务没有纳入预算、租约集中到期的项目，都会在审核中遇到麻烦。

 

第四，转让无实质障碍。 资产没有抵押、查封，或者这些瑕疵可以在发行前解除。

 

如果你的项目暂时不满足这些条件，也没关系。上海等地已经建立了“愿推尽推”的项目储备机制，对暂不符合条件的项目提供“一对一”辅导，帮助优化资产结构、完善合规手续、提升运营效率。

 

关键是：你要在储备库里，而不是等风来了才去追。

 

四、从“开发思维”到“资管思维”：运营能力才是真正的护城河

 

很多人把城市更新REITs简单理解为“退出通道”——项目改造好了，包装一下，卖给资本市场，套现走人。

 

这种想法很危险。

 

因为REITs的本质是持续经营。资本市场给你的估值，不是基于你过去花了多少改造成本，而是基于未来每年能产生多少稳定现金流。

 

换句话说，发行REITs不是终点，而是新的起点。

 

真正的标杆，比如新加坡的凯德、美国的西蒙地产，它们的核心能力从来不是“开发”，而是孵化优质资产、持续主动管理、打造品牌溢价。REITs的退出功能只是结果，而长期主动的运营管理能力才是源头。

 

具体到城市更新项目，运营能力的提升可以聚焦四个方向。

 

一是优化租户结构。 提高主力租户的占比，引入抗周期行业（医疗、教育、基础研发），降低换租损失和空置风险。

 

二是开发非租收入。 物业服务、广告位、会议室租赁、充电桩、自助设备分成……这些看起来不起眼的收入，往往能把净运营利润率提高5到10个百分点。

 

三是动态租金管理。 核心商户续租给予小幅优惠以稳定基本盘，高周转租户每年市场化调租，同时设置租金随CPI或行业指数调整的机制。

 

四是运营成本精益化。 能源托管、集中采购、数字化物业系统，都能在不影响服务质量的前提下压低固定成本。

 

一句话：未来的城市更新，比的不是谁拆得快，而是谁运营得好。

 

五、规则在变：如何用“前瞻思维”提前卡位？

 

政策不是静止的，它正在快速演进。今天还不能发行的资产类型，明天可能就开闸了。今天还模糊的合规要求，明天可能就有了明确的路径。

 

所以，前瞻思维不是“猜政策”，而是提前做好资产储备、合规准备和团队配置，一旦窗口打开，你比任何人都快。

 

具体怎么做？

 

第一，建立“首发+扩募”的双层资产池。 只做一个项目去首发是不经济的。更优的策略是：拿出1-2个完全符合条件的核心资产作为首发，同时储备3-5个处于培育期的资产，未来1-2年内陆续扩募进来。这样既能摊薄中介费用，也能向资本市场讲一个“持续成长”的故事。

 

第二，主动解决产权与合规的过渡问题。 城中村改造、历史街区更新常常遇到集体土地、划拨土地问题。在现行规则下，可以分两步走：先在Pre-REITs阶段通过ABS或类REITs产品实现收益权证券化，吸引保险、银行理财等资金；运营成熟后，再通过政府协调补办出让手续、确权至项目公司，最终装入公募REITs。

 

第三，与监管保持常态化沟通。 项目启动阶段就主动向当地发改委报送培育方案，争取列入储备库；每半年提交运营进展报告，主动对标发行条件逐项说明达标情况；对存在合规瑕疵的问题，提前申请“承诺整改后发行”的试点资格。

 

六、一张时间表：未来三年，你该怎么走？

 

如果你决定抓住这轮机遇，下面这张时间线值得参考。

 

第0到12个月：资产获取期。 核心任务是建立筛选漏斗，从城市更新专项规划中锁定3到5个高潜力标的，完成资产画像报告，签订Pre-REITs协议或合作框架。

 

第12到36个月：运营培育期。 完成改造提升、招商运营、现金流爬坡。目标是形成至少12个月的稳定现金流记录，净运营收入达到发行门槛。

 

最后6到9个月：规则适配与申报期。 解决合规瑕疵、搭建交易架构、完成中介选聘，正式提交申报材料。

 

这不是一条轻松的路，但那些最早走通的企业，将会在未来的存量资产竞争中占据不可动摇的身位。

 

最后的话

 

城市更新REITs的窗口已经打开，但它不是“政策红包”，而是一场能力考。

 

考你能不能识别真正有价值的存量资产，而不是什么项目都往篮子里装。

 

考你有没有长期主义的心态，愿意花两三年时间去培育一个资产的运营价值，而不是赚快钱。

 

考你懂不懂规则演进的逻辑，提前布局，而不是等政策下来了再去匆忙应对。

 

用专业能力降低试错成本，用长期主义穿越培育期的低谷，用前瞻思维在规则变化之前提前落子。

 

这三句话，就是抓住这轮城市更新REITs规模化浪潮的全部答案。

 

（作者系泛华集团副总裁）