产业邻里中心：园区运营升级的新载体，怎么做？有哪些国际经验？

汪传虎

 

2026年9月，自然资源部发布《关于支持服务业优质高效发展的通知》，明确工业用地建筑面积兼容比例上限由15%提高到30%——在已有15%行政办公和生活服务设施的基础上，可再兼容15%用于生产性服务业以及产业邻里中心建设，新增部分重点支持科技研发中试、检验检测、现代物流、供应链金融等新业态发展。

 

这不是一次简单的比例调整。它的核心突破在于：工业用地的配套空间，正在从“企业自建的附属品”转变为“园区统筹的运营要素”。

 

 

一、传统模式的困局：配套“小而全、散而弱”

 

过去工业用地的配套指标是宗地附属品，每宗地各自配建、各自管理。这套逻辑在制造业扩张期有效，但当产业形态和人才需求发生变化后，三重困局开始显现。

 

第一重是配套品质上不去。 单地块15%的配套面积，放在一宗几十亩的工业用地上，往往只够建一栋宿舍楼加一个食堂。钱塘区临江高科园的实践印证了这一点：园区内企业配套设施分散建设、重复浪费、标准不一，企业面临“配套建设成本高、后勤管理压力大”的困境，产业工人则遭遇“住房难、配套缺、通勤远”的现实难题。

 

第二重是园区运营陷入“房东困局”。 当配套空间只是每宗地块的附属品时，园区平台公司只能扮演“房东+物业”角色——收租金、管物业，收入结构单一。市场数据正在显示这一模式的极限：产业园区平均租金从2022年一季度的138元/㎡/月降至2026年一季度的99元/㎡/月，累计降幅28%；入驻率从约93%降至约68%。

 

第三重是城市更新中的“产城两张皮”。 开发区普遍面临一个尴尬：白天产业园区热热闹闹，晚上却变成“空城”。武汉经开区在其城市更新实践中直言不讳地指出了病灶——“先生产、后生活”的规划惯性，导致产业空间与生活空间长期割裂，产业人口留不住，城市活力起不来。

 

三重困局的根源是同一个：配套指标被绑定在宗地上，无法在园区尺度上统筹配置。 企业想集中建一个有品质的邻里中心，没有政策依据；平台公司想从“房东”转型为“服务运营商”，没有合法的运营载体；城市更新想把“15分钟生活圈”嵌入产业空间，没有空间载体支撑。

 

二、生产性服务业和园区级生活配套，为什么缺一不可？

 

新增的15%兼容比例，重点指向生产性服务业。很多人会问：工业园区里为什么非要配建研发、检测、物流这些服务功能？企业自己不会解决吗？

 

答案藏在产业升级的底层逻辑里。制造业的竞争已经从“谁的生产线更快”转向“谁的创新链更完整”。研发设计决定产品能不能做出来，检验检测决定产品能不能卖出去，供应链金融决定企业能不能活下来。这些环节缺一个，制造环节的优势就撑不住。

 

数据显示，2025年我国生产性服务业增加值达48.2万亿元，占GDP比重已达34.4%，正成为拉动经济增长和产业升级的关键引擎。生产性服务业已经不是制造业的“配角”，而是与制造环节深度咬合的“引擎”。

 

但问题在于，这些服务功能过去很难在工业用地内合法落地。一家制造企业想在厂区内建一个检测实验室，规划上属于“非生产性设施”，受15%配套比例的严格约束；想引入一家供应链金融公司驻场服务，更是没有用地依据。结果就是：企业有需求，空间不匹配，服务进不来。

 

135号通知的政策语言很精准：“引导生产性服务业向工业园区集聚，与工业用地混合布局、复合利用。” 集聚的意义不仅仅是物理上的靠近，而是让研发、检测、物流、金融等服务环节与生产环节之间形成短链协同——工程师从车间走到实验室只要五分钟，检测样品从产线送到检验中心只要十分钟。这种空间邻近性带来的效率提升，是远程服务替代不了的。

 

如果说生产性服务业解决的是“产业能不能升级”的问题，那么园区级生活配套解决的就是“人愿不愿意留下来”的问题。长期以来，不少工业园区深陷“重生产、轻生活”的传统模式，导致产业工人难以扎根、归属感弱。这种产城分离的局面，导致招工难、留人难，人员流动性大成为制约制造业高质量发展的痛点。

 

为什么单地块配套解决不了问题？因为一个园区少则几千人、多则数万人，分布在几十宗地块上。每宗地各建各的宿舍和食堂，结果是宿舍标准参差不齐、食堂品质难以保障、文体设施无人维护。工人住得不舒心、吃得不安心、下班没地方去，自然留不住。

 

园区级生活配套的核心逻辑是集中建设、统一运营、品质可控。钱塘区的实践给出了具体数据：通过园区统一建设运营，单套宿舍年均节约管理成本约2万元。对企业而言，这是成本节约；对产业工人而言，这是品质提升。

 

三、国内实践：三个可复制的操作样本

 

钱塘：把配套指标“集中起来”建邻里中心

 

钱塘区依托“政府主导+国企参与”模式，统筹园区非生产性配套指标，在工业用地上集中建设临江产业邻里中心。项目总投资约11亿元，总建筑面积19万平方米，提供3016套房源，集居住、商业、餐饮、社区服务及休闲功能于一体，于2025年4月正式投用。

 

项目的关键突破在于用地供给机制：以“工业用地（邻里中心）”形式公开出让，在规划条件中细化居住、商业、公共服务等功能的建设内容与标准，实现了职住平衡与服务嵌入。双人间每月租金800元，套房每月租金1000元，企业发放补贴后工人实际月租仅需200元左右。2026年9月，邻里中心社区卫生服务站正式试运营，补齐了最后一块公共服务拼图。

 

无锡：向“边角料”要空间，以需定供

 

无锡锡山区的做法提供了另一种思路。宛山湖园东产业邻里中心占地仅4853平方米，选址在两座厂房间的“边角地”，以最小用地承载最大服务辐射，把宝贵的连片地块留给规模化生产。

 

在规划层面，按产业园区配套总量不超过总建筑规模30%的要求集中布局配套设施，对服务范围内工业用地的配套指标相应核减，推动配套资源从“小而全、散而弱”向“集中高效、共享共用”转变。功能配置上，通过深入调研企业诉求，精准挖掘周边企业对员工住宿、高品质公共空间等需求，规划建设142间宿舍、超1万平方米生活配套空间，重点覆盖周边2公里范围内的企业员工。

 

制度设计上，项目由国有平台统一运营、不得分割转让，规划许可和不动产登记附加注记为“工业配套设施”，须整体持有。这确保了运营的长期性和服务的连续性，防止产业配套“变相房地产化”。

 

苏州：近30年验证的市场化运营逻辑

 

苏州工业园区邻里中心模式从1997年起步，借鉴新加坡经验引入国内，如今运营项目总数达24个，开发运营总面积超150万平米。

 

其最值得产业邻里中心借鉴的核心经验是市场化基因。与多数依赖补贴的民生商业项目不同，邻里中心从诞生之初就被植入市场化基因，公司通过租金收益、轻资产服务收入和资本运作等方式实现了自负盈亏。以“政府引导、企业投入、市场化运作”为原则，每个邻里中心需提供不低于45%的面积用于基础及公共服务功能。便民菜场作为民生项目，在解决居民基础生活需求的同时为商业体带来了稳定客流，让邻里中心通过其他部分的租金平衡实现整体盈利。

 

这一模式对产业邻里中心的启示是：从项目启动之初就设计自负盈亏的商业模式，而非建成后再考虑“谁来运营、钱从哪来”。

 

四、国际案例：四个可借鉴维度

 

新加坡Bulim Square：“天空走廊”重构工业空间社交逻辑

 

新加坡裕廊集团开发的Bulim Square，建筑面积45,473平方米，被定位为裕廊创新区的“社会枢纽”，服务于先进制造、机器人、清洁技术和智慧物流等产业。

 

项目由四栋工业建筑组成，通过二层的“天空走廊”相连——这是一条景观化高架平台，专供行人、骑行者和未来自动驾驶车辆使用。重型工业车辆通过地下隧道通行，一般交通保持在地面，人的社交活动被抬升到二层，既保证了工业物流效率，又创造了不受车流干扰的公共交往空间。走廊两侧遍布餐饮、生活配套、开放式公园和协作中心，入驻企业可以在这里展示机器人和自动化成果，空间本身成为产业交流的催化剂。

 

借鉴要点：产业邻里中心的竞争力不在于“功能有多全”，而在于“空间能否催生连接”。哪怕只是一条走廊、一个中庭，能创造高品质的非正式交往场景，就有价值。

 

新加坡纬壹科技城：“空间即社区”的产城融合逻辑

 

纬壹科技城是新加坡产城融合概念的发源地，2001年动工，建有研发中心、公寓酒店等配套设施，园区内设商业枢纽、生活区及公园等公共服务空间，通过空中廊道和共享设施促进跨界交流。

 

其正在推进的“AI甘榜”项目更具启发性：将两栋七层厂房分别改造为“人工智能大楼”和“住宅大楼”，一栋提供商业办公空间可容纳70家公司，另一栋设200个住宅单位，预计2028年竣工后将成为新加坡首个结合办公、居住与社交机能的复合式新创社区。

 

借鉴要点：产业邻里中心不应被理解为“园区里的一个配套建筑”，而应被设计为“产城融合的接口”。办公、居住、社交不是分开配置的，而是在同一空间内实现功能耦合。

 

日本GREEN CROSS PARK：“共居·共学·共工作”的产业街区更新

 

东急不动产在日本推进的GREEN CROSS PARK项目，提出“工作场所、生活场所、学习场所产生共鸣的产业街区营造”理念。

 

项目在街区内设置共用空间和共用栋，不仅服务于园区工作者，也向周边地域居民开放作为社区空间，同时在紧急情况下承担BCP据点功能。正如项目负责人所言：“‘工作只要有活干人就会来’的时代已经结束，共享成为常态，生活的充实度决定了一个地方的价值。”项目还通过与大学和职业院校合作，将工厂作为研究和实证实验的场所，让学生在求学阶段就接触产业空间，毕业后持续参与，形成人才循环。

 

借鉴要点：产业邻里中心的开放性是关键。如果只服务园区内部人群，使用效率和服务品质都难以持续；向周边社区开放，既能扩大服务规模、摊薄运营成本，也能增强园区与城市的连接。

 

韩国蔚山“New On City”：以居住和公共服务锚定产业人才

 

韩国蔚山KTX站势圈复合特化园区（“New On City”），在153万平方米用地上投入1.06万亿韩元，规划建设约1.1万户规模的居住小区，同时配套国际学校、医疗设施、商业设施，并引进氢能与二次电池研发中心及会展设施，打造“自给自足型未来城市”。

 

值得注意的是，该项目产业用地占比仅约28%，重心在于研发、实证、生产和商业化的全链条连接，方向是“高附加值知识产业创新据点”而非大规模装置工业。

 

借鉴要点：产业邻里中心的上限不仅是“15分钟生活圈”，而是“自足型产业社区”。当教育、医疗等高能级服务功能能够在园区尺度上配置时，产业人口的定居意愿和人才吸引力会产生质变。

 

五、从“配套工程”到“运营载体”的转变

 

配套指标可统筹，对园区平台公司的意义远不止“多了一块地可以建配套”。它改变的是平台公司的资产结构和收入结构。

 

钱塘区的数据提供了一个具体参照：通过园区统一建设运营，单套宿舍年均节约管理成本约2万元。对企业而言，这是成本节约；对平台公司而言，这是规模化运营带来的效率红利。更重要的是，平台公司由此获得了园区级服务设施的运营权——不再只是收租的“房东”，而是掌握产业人口日常服务入口的运营者。

 

这与当前园区运营转型的方向完全吻合。业内分析指出，园区运营者需要完成从“收租房东”向产业资产“平台管理者”的角色转变，核心是补齐产业运营、投资等方面的能力短板。而邻里中心恰恰提供了一个天然的切入场景：餐饮、住宿、商业、文体、托育等高频刚性的服务场景集中在一个空间内，平台公司对这些场景的运营具有天然的属地粘性。

 

更深层的转变在于，当平台公司掌握园区级服务设施的运营权后，它获得了与产业服务深度衔接的触点。邻里中心所承载的服务场景，正是龙头企业、中试平台、检测机构、产业基金等创新要素在园区内有效聚合的物理空间。

 

六、真正的考验在后面

 

政策框架已经搭建起来了，但落地效果取决于三个关键变量。

 

平台公司的运营能力。邻里中心不是建好就能自动运营好的。业态组合、服务品质、成本控制、与企业需求的动态匹配，都需要专业能力。如果平台公司缺乏运营团队，邻里中心很可能沦为“低配版商业体”。苏州邻里中心近30年的实践表明，市场化基因需要从项目启动之初就植入，而非建成后再补课。

 

跨地块统筹的协调机制。当统筹涉及不同权属主体时，指标核减、产权注记、后续管理的衔接规则必须清晰。杭州和无锡已经在制度层面做了安排——杭州要求统筹单元范围符合15分钟产业社区服务半径要求，无锡明确项目须整体持有、不得分割转让——但实际操作中的协调成本仍不可忽视。

 

可持续的盈利模式。邻里中心的社会价值高，但经济回报有限。兼容部分原则上不得分割转让，意味着资产流动性受限，投资回收更依赖运营现金流而非资产出售。这要求平台公司具备真正的运营能力，而非依赖土地增值套利。

 

归根结底，135号通知提供的真正机会，是让园区平台公司在不改变工业用地性质的前提下，获得了一个合法的、规模化的产业服务运营平台。能否把这个平台从“配套工程”做成“服务产品”，从“空间供给”做成“生态运营”，决定了这次政策红利能否转化为园区在城市更新浪潮中的真正竞争力。

 

 

（作者系泛华集团副总裁）