中华建设网讯   （记者 韩冬）  日前，海南省住房和城乡建设厅、海南省自然资源和规划厅等七部门发布《进一步优化调整有关调控政策的通知》，对有关房地产政策进行优化调整。强调，对商品住房去化期高的市县，在推动城市更新过程中，鼓励优先采用“以购代建”方式安置，支持采用房票方式安置，鼓励收购商品房用于城中村改造安置房。

据了解，自去年中央政治局“9·26”会议以来，海南省加力推出一揽子增量政策，全省房地产市场企稳回升态势初显，主要运行指标优于全国平均水平。今年上半年，海南省商品房销售面积、销售金额等实现正增长。

但仍然存在一些短板。今年上半年，海南全省商品住房去化周期仍处于高位，部分市县如三亚、儋州等核心区域库存压力显著。需通过盘活存量和优化供应结构，缓解库存积压与需求错配问题。随着海南自贸港封关运作临近，对高端人才的争夺进入关键期。过去的“全域限购”政策虽抑制了投机，但也抬高了人才落户门槛。这需要通过叠加购房补贴与租赁补贴，形成“购租并举”的保障体系，直接回应自贸港建设对人才安居的迫切需求。

为进一步促进海南省房地产市场止跌回稳，进一步满足海南省本地居民和引进人才住房需求，发挥房地产业在稳经济、促投资、保消费方面的重要作用，海南省住房和城乡建设厅等七部门决定，进一步优化调整房地产有关调控政策。

主要从“支持盘活存量房地产用地和用房、加大财税、金融支持力度、着力满足引进人才住房需求、优化相关审批措施”四个方面，推出了九项调整优化政策。

在支持盘活存量房地产用地和用房方面，要求，稳妥有序推进收购存量商品房用作保障性住房、城中村和危旧房改造安置房。

进一步盘活存量商服用地和商办用房，支持商服用地转型用于发展鼓励类产业，依法依程序调整为安居房、租赁住房等用地。

对商品住房去化期高的市县，在推动城市更新过程中，鼓励优先采用“以购代建”方式安置，支持采用房票方式安置，鼓励收购商品房用于城中村改造安置房。

在加大财税、金融支持力度方面，决定，取消普通住宅和非普通住宅标准。同时，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。

多孩家庭（二孩及以上）申请商业贷款购买商品住房时，家庭成员在拟购住房所属市县名下已有住房的，套数认定核减一套，银行业金融机构按有关部门出具的套数查询结果或认定证明执行住房信贷政策。

在着力满足引进人才住房需求方面，明确，引进人才已享受各市县推出的专项购房补贴政策，可继续申领引进人才购房补贴。引进人才可凭保障性租赁住房相关租赁凭证，申请人才住房租赁补贴。

在优化相关审批措施方面，推行适宜的装配式技术体系。坚持商品住宅全装修制度，进一步优化现房销售节点。

海南省《关于进一步优化调整有关调控政策的通知》的出台，是在多重经济社会背景下的系统性政策创新，旨在通过差异化调控、存量盘活和制度突破，推动房地产市场从“规模扩张”向“质量提升”转型。

这些政策的调整优化，具有短期纾困与长期赋能的双重价值。

从短期看，能够稳定市场预期，化解库存风险。通过政府收购存量商品房作保障房、允许商服用地转为安居房或租赁住房用地，预计可释放超百万平方米闲置商业空间，直接降低库存去化压力。例如，三亚等库存压力大的区域，可通过“以购代建”和房票安置加速库存消化。

取消普通住宅与非普通住宅划分后，交易环节税费计算简化，直接利好改善型需求；多孩家庭购房时核减一套住房套数认定，降低首付比例至15%，预计释放约 15%的刚需群体购买力。

从长期看，有利于构建自贸港特色住房体系。人才购房补贴与租赁补贴叠加享受（如租住保租房可申请额外补贴），形成梯度保障机制。数据显示，2024年海南通过人才政策已吸引超5万人落户，新政预计将年度人才安居覆盖率提升至85%以上。

允许商办用房转为租赁住房或安居房，优化土地资源配置。例如，万宁等地商办库存去化周期曾高达13年，通过转型可将闲置资产转化为有效供给。

海南此次政策调整为全国提供“存量破局+品质升级”样本。例如，用公积金增值收益收购存量房作保障房、商办转型审批流程简化等举措，为其他城市化解库存提供新思路。

此次政策调整优化，有许多创新。

土地政策突破性调整。允许商服用地“商改住”，并放宽商办用房转为安居房的面积标准，突破传统土地用途管制。例如，海口试点优化现房销售节点，通过备案制完善预售监管，既保障购房者权益，又减轻房企资金压力。

安置模式创新。在商品住房去化周期高的市县，强制要求城市更新项目优先采用“以购代建”和房票安置，既满足被拆迁居民需求，又消化库存。例如，三亚通过该模式已加速去化超30万平方米房源。

税收与金融工具创新。取消普通住宅与非普通住宅分类后，保留普通住宅土地增值税优惠（增值额未超20%免征），降低改善型购房成本。同时，多孩家庭申请商业贷款时，名下住房套数核减一套，实际首付比例可低至15%。

海南此次政策调整并非简单的松绑，而是通过“存量激活、需求精准释放、人才战略强化”的组合拳。以政策创新化解历史遗留问题（如库存高企、商办闲置），以制度突破支撑自贸港长期发展（如人才集聚、土地高效利用），从而构建与自贸港定位相匹配的“保障+市场”双轨住房体系。