中华建设网讯   （记者 韩冬）  日前，长沙市市场监管局发布《长沙市住宅小区物业服务收费及电梯安全使用规范经营指引》，针对群众反映强烈的物业收费不透明、服务不到位、电梯安全责任不明等问题给出明确答案。《指引》全方位规范住宅小区物业服务收费，明确规定，物业费应自房屋交付之日起的次月开始向业主收取。

据了解，2025年3月起，长沙市施行《关于规范物业服务收费管理的通知》，明确了前期物业收费分四级（一级至四级），并对空置房物业费实行阶梯式优惠。通过政策规范、科技赋能和市场机制创新，长沙市在物业服务收费和电梯安全管理方面取得阶段性成果，但仍存在政策执行不到位、服务质量不达标、老旧设施更新困难等问题。

如，部分物业企业对空置房优惠政策解读偏差；装修垃圾清运费、车位服务费等存在超标准收费现象；服务质量与收费不匹配，中小物业公司普遍存在人员配置不足、培训缺失问题，导致卫生清理不及时、绿化养护缺失；公共收益管理混乱，部分小区公共收益（如广告收入、车位租金）未单独列账或公示，甚至被挪用。

电梯安全使用方面，存在电梯保有量与老龄化压力，截至2025年，长沙市住宅小区电梯超10万台，其中使用超5年的电梯占比逐年上升，年均维修资金申请量持续攀升；维保质量参差不齐，部分维保单位存在“以修代保”现象；老旧小区因物业费低，维保投入不足，导致钢丝绳脱槽、限速器失效等隐患；维修资金使用效率低，传统维修资金申请需“双三分之二”业主表决，流程繁琐；老旧电梯更新困难，部分小区因业主意见分歧或维修资金不足，无法及时更换老化电梯。

为回应民生痛点，解决突出矛盾，长沙市市场监督管理局制定《指引》，通过细化规则、明确权责，从制度层面，规范物业服务收费及电梯安全使用。

《指引》明确，物业公司在代收水费电费时严禁加收其他费用，如“水损费”“加压电费”“转供费”都在禁止之列。物业公司也不能将自有用水和自有用电费用转嫁给业主。这意味着，此前部分小区存在的在水费中加收“水损”“加压电费”，或以电费为基数收取服务费、运行维护费，甚至将物业自用电、自用水计入“损耗”分摊给业主等均属违法。

针对业主关心的“水损、电损为何仍在账单上”的疑问，此次《指引》给出了清晰解决方案：供电系统和供水系统运行维护费用(包括电费、损耗、日常维护维修等)应通过物业费、租金、公共收益等途径解决，或据实分摊。实行按实分摊的物业服务人应单独列账，按抄表周期向业主公布供电系统和供水系统费用支出情况和分摊明细。其中，供水系统的分摊水损最高不超过8%，供电系统的分摊电损最高不超过6%。从源头遏制“超额损耗”乱象。

《指引》明确，长沙住宅小区物业费分“政府指导价”和“市场调节价”两类，定价规则与房屋性质、业主大会成立情况直接挂钩。

业主大会成立前的普通商品住宅，其物业费(含已购车位物业费、装修服务费、装修垃圾清运费)按政府指导价执行；别墅(带室外庭院独立成栋或联排商品住宅)、非住宅，以及业主大会成立后的普通商品住宅，实行市场调节价。

规定，实行政府指导价的普通商品住宅(包括高层、洋房、叠墅等)前期物业服务费，应在承接查验移交完毕后的三十日内，报当地发改部门备案审查，且后续收费需严格按照备案审查通过的标准执行。这也意味着，若未经过备案审查就自行制定物业费标准，或实际收费超出备案审查的核定标准，均属于违法行为。

《指引》明确，物业公司不能以“增值服务”名义变相上调物业费。规定，若发改部门备案审查时注明了“提供增值服务合同另行约定”的，增值服务协议需与原物业服务合同分开签订，金额、服务内容也需分开，且增值服务内容不得与原物业服务内容重叠。例如，小区安保和日常管理如果已被列入物业服务合同中，那么增值服务就不能再以此收费。

“刚收房就要交物业费?”针对业主关心的交费时间，《指引》也作出明确规定：物业费自房屋交付次月起向业主收取；建设单位承诺减免的物业费，由建设单位承担，不得向业主收取；若房屋存在质量问题需整改，整改期间物业费由建设单位交纳；业主无正当理由拖延收房的，从通知收房的次月起计费。

此外，空置房业主还能享受收费优惠。“空置房”仅指建设单位毛坯交付后未装修未入住或使用，或精装交付后书面报告物业并经确认未入住或使用的普通商品住宅。

空置房优惠规则分阶段执行：2022年7月前签订的物业合同有约定的，按约定执行；无约定的，2022年7月至2025年2月期间，按物业费标准的90%缴纳；2025年3月起实行阶梯优惠——交房次月起连续空置至第24个月，按70%缴纳；第25个月起至空置结束，按90%缴纳。

《指引》明确收费依据，降低不合理支出，将提升居住安全感，推动长沙市物业管理向规范化、透明化、专业化发展。通过政策协同和社会共治，优化基层治理，增强城市宜居性。