中华建设网讯   （记者 寒冬）  日前，广州市规划和自然资源局出台《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》，其中，允许在房地产热时期采取“竞自持”方式调控地价而产生的自持商品住房，在去化周期18个月以下区域，企业可在依法补缴出让金后，转为可售入市。支持存量商办改建为保障性租赁住房，允许自持商办物业招商入市等。

据了解，广州面临土地资源紧张、产业转型压力大、存量用地低效等问题，亟需通过改革提升土地利用效率，支撑“12218”现代化产业体系建设。

为进一步探索产业用地弹性供应，推进存量低效用地再开发，提升土地开发利用效率，创新土地要素配置机制，广州市规划和自然资源局制定《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》。

《试点方案》出台，旨在破解土地瓶颈。通过弹性供地、存量盘活等措施，缓解土地供需矛盾，为产业升级和城市更新腾出空间。允许产业用地灵活转换、自持住房有条件入市等，降低企业成本，激发投资信心，稳定房地产市场。促进资源优化配置。推动土地从“增量扩张”转向“存量挖潜”，提升单位土地产出效率，助力高质量发展。

《实施方案》重点围绕提升自然资源利用效益、效率、效能、维度、广度、 深度，从“探索土地管理制度改革，提高利用效益；优化产业用地供应方式，提升利用效率；盘活存量土地资源，优化利用效能；挖潜地下空间价值，拓展利用维度；健全城乡统一市场，扩宽利用广度；推进合理有序用海，延展利用深度”6个方面，提出了31条具体支持措施。

在探索土地管理制度改革方面，鼓励成片绿地、开敞空间、桥下空间、边角地，因地制宜打造不同规格的体育运动空间；落实“开展城乡建设用地增减挂钩节余指标调剂”，构建市、区两级建设用地“指标池”，市区指标优先自用，富余指标允许各区之间统筹调剂。

在优化产业用地供应方式方面，推行多元化弹性供应、简化弹性出让定价机制、支持供应方式动态调整、允许分期缴纳土地出让金、提高产业用地用途转换灵活度、支持产业用地生产服务功能融合发展、支持相邻多宗国有产业用地配套设施集中布局。

在盘活存量土地资源方面，允许自持住房转为可售住房、支持存量商办改建租赁住房、允许自持商办物业招商入市、推进商办物业多功能复合利用、支持存量建筑临时转换使用功能、探索工业商服等产业用地的土地使用权续期、按需分类收回收购已供应未开工商服用地、支持预告登记转让。

在挖潜地下空间价值方面，鼓励利用存量土地开发地下空间、鼓励地下空间建设公共停车场、鼓励地下空间互联互通、支持轨道地下空间设置便民设施、支持优化城市地下空间供应、支持地下空间单独确权、明确地下空间出让金计收标准。

在健全城乡统一市场方面，探索多路径盘活利用闲置农房、有序推进集体经营性建设用地入市、面向招商搭建全要素资源平台。

在推进合理有序用海方面，推进合理有序用海、支持历史围填海区域国有建设用地使用权和海域使用权“两权合一”出让、创新用海审批登记。

据广州市规划和自然资源局介绍，近两年房地产市场处于调整期，围绕国家对加快构建房地产发展新模式的部署，以及市场主体关于存量商办用房降去化、自持商办物业降空置等“纾困”“放活”诉求，广州基于“人-房-地-钱”数据模型分析，将推动招商逻辑从“新增土地供给”转向“存量用房盘活”。

为此，《实施方案》推出不少措施，以盘活存量商品房及土地。

为优化存量、保市场主体，《实施方案》允许自持住房转为可售住房。在构建房地产发展新模式时期，为进一步形成“需求端松绑+ 供给端纾困”的良好格局，针对以往为调控房地产热而采取“限地价、竞自持”竞价规则产生的自持商品住房，属于所在行政区和所在板块一手住宅去化周期均在18个月警戒线以下的项目，依企业申请，经报广州市土委会审议及原出让方同意，权利人补缴出让金后，可将自持住房转为可售住房入市。

“竞自持”是指在土地拍卖过程中，当土地价格达到一定限制时，竞买人需要竞投自行持有的面积或比例的一种拍卖方式。具体来说，就是在土地出让时，政府会设定一个地价上限，当竞买人的报价达到这个上限时，不再接受更高的报价，而是转为竞投自持面积。自持面积指的是开发商建成后的住宅部分或者全部不能买卖，只能进行租赁经营。这种方式旨在通过限制土地价格和增加自持面积来控制房价过快上涨，同时促进住房租赁市场的发展。

据了解，“竞自持”的土地出让方式最早出现于2017年4月。2022年6月，为了给开发商减负，广州取消了“竞自持”的竞拍规则。但自持或配建一定比例的商业物业，目前整体规模还不小。据克而瑞统计，截至8月底，广州的商业库存面积有678万平方米，去化周期达249个月。办公楼的库存面积为457万平方米，去化周期226个月。在商办物业高库存的背景下，《实施方案》出台为这些存量物业、土地提供了多种盘活思路，在一定程度上有助于减轻市场去化压力。

《实施方案》支持存量商办改建为保障性租赁住房，促进职住平衡。明确，按照“职住平衡、供需适配、交通便捷、生活便利”原则，允许全市工业产业区块外的3km范围内或现状轨道站点3km范围内已供应的商服用地，由区政府综合评估周边租赁住房需求集中、配套水平可承载后，经住建部门同意纳入保障性住房体系管理。支持在建或已竣工的商办物业，在权属合法、结构可靠、消防安全、面积合规、与宗地其他功能相对独立的前提下，整栋改建为保障性租赁住房；支持已供应未开工的商服用地，在符合规划、权属不变、满足安全要求的前提下，由土地使用权人自主建设或与其他市场主体合作建设保障性住房。

《实施方案》要求，探索多路径盘活利用闲置合法农房。在保障农民合法居住权益的基础上，充分尊重农民意愿，严守法律和政策底线，鼓励村集体和农户通过出租、入股、合作等多种有效路径，盘活利用产权清晰且具有合法的不动产权属来源证明材料(不动产权证、房产证、土地证、宅基地证等)的闲置农房，激发乡村资源活力。

有序推进集体经营性建设用地入市。对农村集体经营性建设用地入市适用范围、入市流程、监督管理等方面进行统一规范，建立集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金制度，合理平衡收益分配。

广州此轮改革以“效率”为核心，通过制度创新打破土地要素流动壁垒，短期可缓解房地产库存压力（如自持住房入市），中长期推动产业结构与空间布局优化。为国家土地要素市场化改革提供“广州样本”。