中华建设网讯   （记者 韩冬）  日前，北京市规划自然资源委员、北京市住房城乡建设委员会联合出台《关于深化建筑规模管理激励城市更新的管理规定（试行）》。在全国首创存量更新专项指标激励制度，构建适配超大城市存量提质阶段的建筑规模治理新模式，对全国城市更新要素保障改革具有示范借鉴意义。

据了解，近年来，北京建筑规模管理取得了较好的成绩。已圆满完成减量发展刚性任务。至2025年底，全市城乡建设用地较2016年累计减量超116平方公里，提前完成中长期减量阶段性目标；中心城区减量超60平方公里，减量来源90%以上为一般制造业、批发市场、低效仓储，精准疏解非首都功能，守住城市规模底线。

建立全国领先的建筑规模管控制度体系。先后出台《建筑规模管理办法（试行）》《深化建筑规模实施管理意见》，构建了“区级总量管控+街区统筹平衡+市级弹性指标”三级体系，实现规模指标跨街区、跨时序、跨用地统筹流动，开创超大城市精细化规模治理模式。

规模指标结构持续优化，公共空间持续扩容。腾退减量用地72%转化为绿地、公园，人均公园绿地面积大幅提升；新增建筑规模持续向轨道交通站点、产业园区、公共服务设施倾斜，严控大型商业、纯增量住宅无序扩张，职住空间布局持续改善。

存量更新配套规模支持政策持续迭代。先期落地多项不计容政策，如，老旧小区电梯、无障碍、厨卫配套、厂房工艺层高扩容、历史院落配套空间新增规模不计入区级管控总量，持续释放存量改造空间。

北京城镇化进入成熟期，新增建设用地指标极度稀缺，各区原有建筑规模指标主要用于新建项目，存量更新项目普遍缺指标、难落地：老旧小区改造、危楼改建、老旧厂房更新、轨道交通一体化项目新增配套、保租房建设均受各区规模总量天花板约束，市场主体投资意愿不足，城市更新推进缓慢。

原有建筑规模管理体系存在短板，建筑规模以区级总量管控、约束型管理为主，缺少市级专项激励池；指标分配重新建、轻存量；更新项目新增配套、民生空间占用本区指标，各区缺乏推进更新动力；缺少指标滚动回收、动态调剂机制，指标沉淀与项目缺口并存。

大量危旧楼房、老旧小区存在消防、结构安全隐患，改造扩容、增设电梯、配套设施需新增规模；老城教育、养老、医疗、绿地空间不足，更新项目配建公服会消耗本区有限指标；老旧工业园区、低效楼宇转型科创、文创产业，需要复合建筑规模支撑新质生产力落地。

为激励各区加快推动城市更新落地实施，促进城市更新“上规模”，保障城市更新由点扩面、全面推广，北京市规划自然资源委员、北京市住房城乡建设委员会联合制定了《关于深化建筑规模管理激励城市更新的管理规定（试行）》。

为细化操作流程，明确具体执行要求，确保市级弹性预留指标规范高效使用，保障各区城市更新工作有序推进、落地见效，北京市规划和自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会还同步配套推出了《关于深化建筑规模管理激励城市更新的管理规定实施细则（试行）》《关于深化建筑规模管理激励城市更新的管理规定流程指引（试行）》。

《管理规定》明确规定：

全市用于激励城市更新项目落地的其他市级弹性预留指标总规模为1000万平方米。

设立市级城市更新年度激励指标池，按照先到先得、先干先得的原则进行分配使用。第一年市级年度指标池规模为300万平方米。

市级指标池用于支持城市更新重大项目，重点支持综合化城市更新组团，优先投向保安全、保民生、保发展的成熟度高的城市更新项目。

重点保障危旧楼改建、老旧小区改造等解危排险、消除安全隐患类项目，公共服务设施补短板、居住环境改善等民生领域项目以及重大产业更新项目。

市级指标按照不超过城市更新重大项目新增规模的50%予以支持。

依托北京市国土空间规划“一张图”实施监督信息系统，建立市级城市更新年度激励指标池系统。

自市级指标确认之日起，如一年内未实现开工的，其占用的市级指标将收回市级指标池中。

《管理规定》是北京市从建筑规模“总量管控”转向“存量激励”的标志性专项政策，以打通城市更新项目规模指标瓶颈。

《管理规定》有许多政策亮点：

●全国首创1000万㎡专属市级更新指标池，不挤占区级指标。彻底解决“更新项目消耗本区规模”的核心矛盾，市级池独立核算，各区推进更新无指标成本压力，从制度层面调动各区积极性。

●量化、可预期的指标支持比例，规则清晰可落地。《管理规定》统一设定“新增规模50%”支持上限，叠加轨道专项指标双重红利，企业可提前测算开发容量与收益，消除政策不确定性，利于资本测算投资回报。

●全周期动态周转机制，杜绝指标沉淀浪费。《管理规定》明确一年未开工即回收的刚性约束，倒逼各区加快项目落地，形成“投放-使用-回收-再投放”循环，提升有限规模资源利用效率。

●分类分级倾斜，安全民生项目优先拿指标。《管理规定》建立差异化分配导向，危旧楼解危、保租房等民生项目优先级高于纯商业更新，体现公共利益优先的城市更新价值导向。

●成片综合更新优先，引导城市更新从“单点修补”走向“街区整体提质”。《管理规定》明确重点支持综合更新组团，引导连片改造、职住平衡、配套一体化开发，避免碎片化零星改造低效问题。

●多政策叠加协同，形成激励组合拳。如，老旧小区配套设施不计入区级管控规模、轨道300米范围专项指标、工业厂房层高扩容不计容、存量建筑功能转换简化审批等多项政策，多重释放开发空间。

●标准化流程配套，降低行政沟通成本。《管理规定》同步出台实施细则、流程指引，明确申报材料、认定标准、时限要求，实现规范化、透明化审批，减少自由裁量。

《管理规定》出台的意义在于，实现管理转型，从“控规模”到“用规模激励更新”，首次将市级建筑规模弹性指标作为正向激励工具，打破单一管控思维，建立“更新做得好、市级给指标”机制，实现建筑规模管理从“守底线”→“促发展”、“管总量”→“重流量”、“控增量”→“优存量”三大转变，全国首创存量更新专项指标激励制度。

破解城市更新最大堵点，激活市场资本。解决各区“更新项目占用本区指标、得不偿失”的顾虑，市级指标单独池不占用各区年度管控额度，大幅降低社会资本参与老旧小区、危改、产业更新的成本与门槛，加速城市更新由点状试点向成片综合更新拓展。

《管理规定》是北京建筑规模管理从约束型向激励型转型的标志性文件，以1000万㎡市级专属指标池为核心抓手，精准回应存量更新阶段指标短缺、动力不足、资源错配等突出矛盾，在严守首都减量发展总规底线前提下，通过正向激励加速危旧住房改造、公共服务补短板、老旧产业空间转型，构建起适配超大城市存量提质阶段的建筑规模治理新模式，对全国城市更新要素保障改革具备示范借鉴价值。