中华建设网讯   （记者 寒冬）  日前，湖北省成功发行首批“自审自发”收购存量商品房用作保障性住房专项债券，总规模6.77亿元，发行期限30年，发行利率2.4%。这笔资金将精准对接新市民、青年人才的安居刚需，为在鄂奋斗的青年群体提供“住得稳、融得进”的坚实保障。

据了解，发行的7个项目共拟收购房源17万平方米，建成后可提供保障性租赁住房3426套，其中武汉市获批4个项目、5.69亿元，孝昌县、团风县、潜江市获批3个项目、1.08亿元。这标志着湖北在运用专项债券工具盘活房地产存量资产、完善住房保障体系方面迈出了关键一步。

据了解，收购存量商品房用作保障性住房的政策并非一蹴而就，而是经历了从金融工具到财政工具、从试点探索到制度化的演进过程。

2024年5月，央行率先推出一揽子房地产救市政策，设立3000亿元保障性住房再贷款，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。这是国家层面首次明确以金融手段支持存量商品房收购。

2024年9月26日，中央政治局会议对房地产政策进一步定调，提出“要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”。这一要求为后续政策工具创新奠定了基调。

2024年10月12日，财政部在国务院新闻办发布会上宣布，允许专项债券用于土地储备，同时允许专项债券支持收购存量商品房，优化保障性住房供给。这标志着政策工具从央行的再贷款扩展到了地方政府的专项债券，资金来源更加多元。

2024年10月17日，住建部、财政部、央行、金管总局、自然资源部五部门联合举行房地产政策发布会，明确专项债收购存量商品房用作保障性住房政策主要由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作，在确保项目融资收益平衡的基础上实施。

2024年11月8日，财政部部长蓝佛安在十四届人大常委会第十二次会议新闻发布会上表示，专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备以及收购存量商品房用作保障性住房方面，正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。

在中央财政政策框架确立后，各地开始积极探索落地路径。

2025年2月，湖北大学收购352套存量商品房用于学生住宿的项目通过湖北省发改委批复，为各地收储存量商品房提供了新的思路。

2025年9月，住建部、财政部联合印发《关于做好收购存量商品房有关工作的通知》，进一步明确项目基本要求、收购主体、专项债申报流程等操作细则。通知要求，对收购项目的要求包括已建成的存量商品房，纳入保交房攻坚战且主体已经封顶、剩余工程量不大的在建未售商品房；用途可用作保障性住房，也可用作人才房、青年公寓、职工宿舍等；收购主体为符合条件的地方国有企业；以项目为单位必须满足融资收益平衡要求。

2025年下半年起，全国多地开始陆续发行收购存量商品房专项债。根据财政部数据，2025年6月全国发行新增地方政府债券中，收购存量商品房用作保障性住房2.73亿元；9月这一数字增至11.39亿元；10月为3.45亿元。

2026年7月13日，湖北省成功发行首批“自审自发”收购存量商品房用作保障性住房专项债券，成为全国范围内较早以省级层面系统推进该项工作的省份之一。

当前，我国房地产市场正加速从增量时代转入存量时代。2026年上半年，全国二手房交易总量已超过新房销售总量，18个省（区、市）二手住宅交易面积超过新建商品住宅，标志着我国房地产市场已迈入存量时代。

在此背景下，专项债券支持收购存量商品房，一方面有效盘活房地产存量资产，持续稳住楼市运行基本盘，防范化解房地产领域风险；另一方面，通过政府主导的批量收购，为市场提供了明确的价格信号和流动性支持，有助于稳定市场预期，推动房地产市场止跌回稳。

随着城镇化进程推进，大量新市民、青年人才涌入城市，面临“买房难、租房贵”的困境。湖北此次发行的专项债项目，建成后可提供保障性租赁住房3426套，年内完成改造后即可拎包入住。这批房源将精准对接新市民、青年人才的安居刚需，完善保障性住房供给，切实缓解青年群体的租房压力，让更多在鄂就业创业的青年实现“有房住、住得好”。

人才是高质量发展的第一资源。住房条件是吸引和留住人才的关键因素。通过专项债券收购存量商品房转化为保障性租赁住房，湖北不仅为青年人才提供了可负担的居住选择，更夯实了城市人才引育的配套支撑，为湖北高质量发展凝聚青春力量。

据了解，相较于央行3000亿元保障性住房再贷款，专项债券具有期限长、利率低、规模可控等优势。此次湖北发行的专项债期限长达30年，利率仅为2.4%，大幅降低了收购主体的融资成本。同时，“自审自发”机制提高了地方政府的自主性和灵活性，使项目能够更快落地见效。

此次专项债共支持7个项目，覆盖武汉、孝感、黄冈、潜江等地，体现了省级统筹、市县联动的推进格局。

根据住建部、财政部联合通知要求，收购主体为符合条件的地方国有企业，选定的国有企业可自行运营管理，也可委托专业化机构负责运营管理。房源收购后要尽快投入使用，用作保障性住房的要迅速组织配售或配租，不得长期空置。

在还款来源方面，项目运营收入主要包括保障性租赁住房租金收入、停车位停车费收入等，项目收益定向用于归还政府专项债券本息。以项目为单位必须满足融资收益平衡要求，确保财政资金安全。

根据政策规定，收购房源主要为已建成的存量商品房，以及纳入保交房攻坚战且主体已经封顶、剩余工程量不大的在建未售商品房。收购价格由收购主体与房地产开发企业依法依规协商确定公平合理收购价格，也可以由资产评估机构开展第三方独立、公正评估确定收购价格，切实防范道德风险。

专项债申报实行分级审核、省级统筹机制：由住房城乡建设部门会同相关部门进行项目谋划、组织编制并审核项目实施方案，经本级政府批准后，上报省住建厅、省财政厅；省住建厅、财政厅对项目进行审核，审核通过后报省级人民政府审核批准。 湖北省按照中央政策规定，在每年10月份完成下一年度项目的集中报送，并在次年2月底、5月底、8月底前分别完成该年度第二季度、第三季度、全年项目的补充报送。

湖北发行首批收购存量商品房专项债，是兼顾“去库存”与“保民生”的创新举措，也是财政政策与房地产政策协同发力的生动实践。6.77亿元、3426套保障性租赁住房，看似规模不大，却承载着稳楼市、保民生、引人才的多重使命。随着这批房源年内投入使用，将有更多在鄂青年人才实现“拎包入住”的安居梦想，为湖北高质量发展注入持久动力。未来，随着政策细则不断完善、项目储备持续充实，专项债券收购存量商品房模式有望在全省乃至全国复制推广，为房地产市场平稳健康发展探索出一条可持续的新路径。