中华建设网讯   （记者 严佳）  日前，北京市规划和自然资源委发布《关于本市住宅公共空间品质提升的意见（试行）》，对抬板住宅提出具体要求，把住宅公共空间从“楼栋之间的空地”升级为可停留、可通行、可交往、可亲近自然的城市生活场景。

《意见》鼓励七层及以上住宅因地制宜开展“抬板设计”：通过底层架空抬高建筑主体，让居民在抬板平台上生活、行走、休憩；板下空间可用于停车、配套公服、市政设施、下沉庭院和邻里交往，并在满足条件时不计入地上建筑规模。社区入口大门、与轨道站点和公园绿地连通的风雨连廊也可不计容。其目标，是从“好房子”延伸到“好小区”“好社区”，让新建住宅不仅住得下，更住得舒适、开放、绿色、安全。把公共空间品质要求前移到供地、设计和建设阶段，让城市更新的精细化治理进一步深入到居住空间的最小单元。

所谓抬板住宅，就是把住宅楼栋整体抬高，架在一个平台之上，平台以下可被改造为停车、配套公服、市政设施、下沉庭院、邻里空间等多种功能空间。平台以上的居住功能与板下的公共功能结合，实现真正的人车分流、景观贯通。

抬板住宅不是新概念。日本、新加坡的城市住宅早有类似实践。近两年上海、杭州、深圳、广州以及武汉、成都、西安等地的新规项目中也开始批量出现抬板项目。北京此次发布新规，将抬板从个别项目的产品选择，变成了写入规划条件的制度性规范。

近年来，北京住宅和公共空间品质已有明显提升。2026年被不少业内人士称为“好房子”标准落地元年，新建住宅在得房率、层高、架空层、全龄活动空间等方面逐步提高门槛。上半年，北京完成老楼加装电梯533部，中心城区新增停车位2万余个，进场改造老旧燃热供排水管线600公里，新增10处口袋公园、7条林荫景观大道，13处滨水空间对外开放。保利·京华曜、华润北京澐玺等项目已率先采用抬板设计，把停车、会所、设备用房等安排在架空层，实现人车分流和景观连续。这些变化说明，北京住宅品质提升正在从单体建筑走向社区整体，从室内空间走向公共空间。

但短板仍然存在。一些小区公共空间仍然偏小、偏散，架空层、连廊、入口空间缺乏系统设计；社区与地铁、公交、公园之间的慢行衔接不够顺畅，雨天出行、老人儿童活动仍不够便利；部分项目绿化停留在平面铺陈，立体绿化、下沉庭院、屋顶花园应用不足；一些社区界面封闭，沿街墙体连续、公共性弱；板下空间、架空层的权属、运营、消防、防洪排涝等问题也缺少统一规则。

《意见》正是针对这些问题作出回应。提出，优先在存在地形高差、滨水沿线或位于轨道“微中心”的三类居住用地开展抬板设计；各区应对拟“招拍挂”出让的居住用地进行场地分析，并结合城市设计研判是否纳入供地规划条件。抬板高度原则上不超过8米，抬板平台以下地上空间在满足层高、通透性等条件时不计入地上建筑规模，并在经济技术指标表中单列。建筑高度仍从板下室外地坪正负零起算，建筑层数从室外地坪以上起算，住宅层数从抬板平台以上起算。

在公共空间组织上，《意见》鼓励抬板架空层复合利用，设置停车、配套公服、市政设施、下沉庭院、邻里空间等，实现居住功能与公共服务垂直混合。社区入口大门可不计容积率；风雨连廊若能与入口会客厅、公共服务用房及轨道站点、公交站点、公园绿地连通，也可不计容积率。

在景观营造上，《意见》鼓励下沉庭院、立体绿化、屋顶绿化、垂直绿化，做到“推窗见绿”。在城市界面方面，鼓励沿街设置面向行人的开放公共空间或绿化景观，不得设置连续大面积封闭墙体。在安全方面，要求满足结构荷载安全，消防车须可驶入抬板平台，并可利用抬板平台作为消防通道和消防扑救面，同时做好防洪排涝。

《意见》有许多政策创新。首先在于把“抬板设计”从个别项目做法上升为全市试行规则，形成适用条件、指标计算、土地供应、安全监管的完整闭环。

其次是把公共空间品质与规划指标、土地供应直接衔接：板下空间单列、不计入地上建筑规模，入口大门和连通型风雨连廊不计容，使公共空间不再是“额外成本”，而成为可被制度激励的设计选择。

第三是明确“地上板下空间”在土地出让合同和确权登记证簿中注记，并区分划拨供应与有偿供应，回应了板下空间权属、运营和公共性保障问题。

第四是把住宅公共空间纳入城市慢行体系，鼓励社区与轨道站点、公交站点、公园绿地连通，推动“不湿鞋”的归家动线从营销概念变成规划要求。

第五是把消防安全、防洪排涝、结构荷载等安全底线嵌入抬板设计规则，避免公共空间创新脱离安全约束。

《意见》的出台，标志着着北京市住宅品质提升正从“室内更舒适”迈向“社区更友好”。过去，好房子更多关注户型、层高、得房率；如今，政策开始系统回答：居民下楼后去哪里？雨天能否不淋雨到达地铁？老人孩子是否有安全的活动空间？社区与城市之间是否还有围墙阻隔？板下空间如何既服务居民，又不变成灰色地带？这些问题的制度化回应，比单一指标更影响长期居住体验。

当然，各区如何把场地分析做实，首批抬板项目如何呈现，板下空间如何运营维护，风雨连廊是否真正连通城市公共空间，消防和排涝措施如何落地，都还需要在实践中检验。但方向已经清晰：未来的住宅不只是若干栋楼的集合，更应是一个开放、安全、绿色、可交往的社区底盘。

当居民从地铁站出来，穿过风雨连廊进入社区；当孩子可以在抬板平台上奔跑，而车辆安静地停在板下；当沿街界面不再是一堵长墙，而是绿化、入口和公共空间；当“推窗见绿、下楼入园”从宣传语变成日常场景，住宅公共空间才真正拥有了温度。《意见》的试行，不只是抬板设计，更是一种把居住品质写进社区底层的城市治理方式。