一份给“老旧街区厂区改造”开出的新处方

《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》出台

 

中华建设网讯   （记者 金志诚）  日前，住房城乡建设部等六部门联合发布《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》，明确提出，要大力推动老旧街区厂区功能转换、业态升级、活力提升，因地制宜打造一批活力街区，促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升。

 

 

《指导意见》把过去散落在老旧小区改造、工业遗产保护、商圈提升、站城融合等多个口径里的工作，收拢成了一条清晰的主线：城市不再只靠向外扩张生长，而要学着向内“长肉”。提出，有序实施1500个老旧街区厂区改造提升重大工程项目。1500个，这意味着在未来几年里，中国将有上千片曾经沉寂的厂区、老街、旧站，被重新放回城市生活的舞台上。标志着我国城市从“外延扩张”走向“存量提质”的深刻转变。

 

一、从“旧厂房”到“新场景”

 

如果把时间拉回到十几年前，许多老工业城市、老商业街区、老铁路站场周边，往往给人一种“热闹过后的安静”。机器停了，商铺旧了，街巷窄了，年轻人往外走，留下的空间却还留在城市中心。近年来，这种状况正在发生变化，中国城市的老旧厂区改造，已经从“刷墙拍照”走到了“造生态”。

 

在湖北襄阳，16个工业遗产活化项目陆续落地，盘活闲置工业用地800余亩、厂房120余万平方米，其中603文创园保留老式航吊与复古车间，打造“三线记忆展厅”，年产值近3亿元。对一座老工业城市来说，这3亿元不只是营收，更是一代工人记忆被重新赋予价格。

 

在河南郑州，原郑州煤矿机械集团老厂区变成芝麻街1958双创园，以“科技创新+总部经济”为理念，集聚优必选、滴滴、美团等170多家企业，2025年总产值突破73亿元。老机床停了，代码和算法跑起来了，这是最朴素的产业更替。

 

在河北石家庄，原棉一、棉二厂区改造为织音1953，保留锯齿屋顶、红砖墙，打造“纺织文化+音乐艺术”IP，累计举办文化艺术活动超700场，截至2026年接待客流超725万人次，园区综合能耗较新建同类项目降低30%以上，建筑垃圾减少80%。少拆一栋楼，就少一堆垃圾、少一截碳排放，这笔账在城市更新里越来越被看重。

 

在北京，前身为北人集团印刷机械厂区的北人亦创国际会展中心，通过“留、改、拆、补”精细化更新，实现低效工业用地向高精尖科创会展载体转型，并通过国企股权合作、产权收购，把原本分散的多块工业用地整合为统一实施主体，解决了历史产权碎片化问题。该项目以世界机器人大会为锚点，为集聚300余家机器人与具身智能企业的北京亦庄提供高端交流场景和资源对接节点，成为科技创新成果转化链条上的一环。

 

这些案例说明，改造不是把旧的抹掉，而是让旧的换一种方式活着。

 

老厂房接上新质生产力，这是城市更新最有想象力的一面。截至2025年，全国已累计推进约900个老旧街区厂区改造提升，这些数字背后，是城市从“外延扩张”走向“存量提质”的深刻转变。

 

二、老街区老厂区的“旧”，不只是墙皮旧

 

我国老旧街区厂区改造虽然取得了很大的成绩，但也存在不少短板。

 

一些老旧厂区改造面临资产与运营错配。政府或国企持有资产，专业运营方缺少话语权，项目建成后难以形成稳定现金流。

 

有的地方陷入合规性陷阱。老旧厂房转型文创、养老、科创等业态时，用地性质、消防标准、规划条件如何衔接，仍需要更细的政策支撑。还有的项目存在隐性成本黑洞，结构加固、机电更新、土壤修复、消防提升等费用容易被低估。

 

更普遍的问题是“重建设、轻运营”。立面刷亮了，灯光装上了，但业态没有跟进，商户留不住，游客来一次就不再回头。也有项目过度追求“网红化”，把历史文化街区改造成同质化的旅游商品街，反而丢掉了本地生活气息。

 

此外，产权碎片化、居民改造意愿和出资意愿不足、交通组织不畅、公共服务缺口、停车充电设施不足等，仍是许多老旧生活街区的共性难题。

 

这些问题说明，老旧街区厂区改造提升不能停留在“修修补补”，也不能简单套用新建项目的审批、投资和建设逻辑。它需要更系统的设计、更灵活的制度、更可持续的运营。

 

三、指向城市更新的“深水区”五条举措

 

为大力推动老旧街区厂区功能转换、业态升级、活力提升，因地制宜打造一批活力街区，促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，住房城乡建设部等六部门联合制定了《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》。

 

《指导意见》没有停留在口号上，而是先把对象分清楚。按照主导功能，老旧街区厂区可划分为老旧厂区、老旧商业街区、老旧生活街区、老旧交通枢纽及周边街区等，历史文化街区和历史文化名镇镇区也可纳入改造提升范畴。

 

《指导意见》把推动老旧街区厂区改造提升任务分成五条主线：

 

一是推动老旧厂区功能转换。《指导意见》提出，在确保安全的前提下，对老旧厂房进行材料置换、局部加建、内部改造和空间优化，盘活闲置低效厂区、厂房、仓库，植入科技研发、商业金融、文化创意、体育休闲等新业态，并活化利用工业遗产。

 

二是推动老旧商业街区业态升级。《指导意见》强调，重点改造老旧商圈、商业街、商业综合体，优化公共交通和慢行系统，开放商务楼宇底层和附属空间，发展数字经济、银发经济、夜间经济，打造沉浸式消费场景。

 

三是推动老旧生活街区品质提升。《指导意见》强调巩固老旧小区改造和完整社区建设成果，补充文化活动中心、中学、运动场馆、家政服务网点等设施，增建停车和充电设施，建设口袋公园，推进适儿化、适老化和无障碍改造，并盘活闲置房屋拓展“家门口”就业空间。

 

四是推动老旧交通枢纽及周边街区融合发展。《指导意见》要求，对老旧火车站、汽车站等实施一体化改造，打通交通堵点，推动站城融合；对不再承担交通功能的场站和附属设施，因地制宜植入新功能。

 

五是加强历史文化街区镇区保护利用。《指导意见》明确要求用“绣花”功夫开展“微更新”，保护历史轴线、街巷格局和历史建筑，推动居住类历史建筑和传统民居成套化改造，提升人居环境品质。

 

这些任务有一个共同特点：不再只问“改哪里”，而是进一步回答“改什么、怎么运营、如何持续”。

 

具体到操作层面，《指导意见》要求各地深入开展专项体检，摸清存量资源状况，梳理各方诉求，评价更新潜力，制定项目实施方案，明确功能业态、更新方式与规模，确定运营管理模式，测算资金成本和收益，确保项目能落地、运营可持续。同时开展城市设计，对交通组织、街道肌理、空间尺度、建筑高度、形态风貌进行引导和管控，并把设计要求纳入实施方案。

 

商业街区方面，《指导意见》提出积极发展数字经济、银发经济、夜间经济，打造街区文化品牌，满足居民体验式、沉浸式消费需求。

 

生活街区方面，《指导意见》提出补充完善文化活动中心、中学、运动场馆、家政服务网点等公共服务设施，增建停车、充电设施，建设口袋公园，一体化开展适儿化适老化和无障碍设施改造，并盘活闲置房屋，植入共享办公、创新孵化、咨询服务等功能，拓展“家门口”就业空间。

 

交通枢纽方面，《指导意见》提出实施老旧火车站、汽车站等设施与周边街区一体化改造，加强轨道交通场站与周边片区立体复合利用，对不再承担交通功能的场站、线路和服务区等附属设施开展改造利用。

历史文化街区方面，《指导意见》强调用“绣花”功夫开展“微更新”，保护修复重要历史轴线、空间节点、历史街巷，推动居住类历史建筑、传统民居成套化改造。

 

四、从“能建起来”到“能活下去”

 

《指导意见》的含金量，在于政策创新：

 

第一，把城市体检真正变成改造的起点。《指导意见》要求结合城市体检结果，把房屋和市政基础设施老化、公共服务和公共空间短缺、功能产业和发展活力有待提升的街区厂区作为改造提升对象，并综合考虑功能关联性、空间连续性、设施共享性、实施可行性等因素，统筹确定范围和实施时序，纳入城市更新实施体系。这意味着，改哪里不再靠拍脑袋，而要先给城市做检查。

 

第二，给土地和规划留出过渡弹性。《指导意见》提出依法依规开展审批，优化审批流程，支持符合条件的项目享受一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期政策，过渡期原则上不超过5年，过渡期满办理土地有偿使用手续的，可采取租赁或协议出让方式。对很多卡在用途转换上的老厂区来说，这相当于先让项目跑起来，再逐步解决身份问题。

 

第三，把运营提前到规划设计阶段。《指导意见》明确因地制宜确定项目实施主体，鼓励运营单位参与项目规划设计建设，一体谋划推进改造提升和运营管理。这一条直指“建完就凉”的老毛病。

 

第四，用数智化手段管更新。《指导意见》提出探索以城市信息模型平台等加强老旧街区厂区改造提升数智化管理，强化与建筑信息模型的集成应用。老街区不再只靠经验判断，数据可以帮管理者看清人流、设施、能耗和风险。

 

第五，投融资从“靠财政”转向“靠机制”。《指导意见》要求统筹用好各类资金资源，完善市场化投融资模式，引入社会力量盘活资金，规范实施政府和社会资本合作新机制，鼓励金融机构按市场化、法治化原则提供金融支持，支持符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金，并按照谁受益谁出资原则，鼓励物业权利人自主更新。

 

第六，部门责任清楚明白。《指导意见》明确工业和信息化部门要指导推进产业升级，强化工业遗产保护和利用；财政部门统筹利用现有资金渠道；交通运输部门优化重要枢纽节点布局，完善交通运营服务；商务部门优化消费环境，丰富商业业态；国资部门支持国有企业盘活存量资产，推进闲置厂房等国有资产改造提升。多部门各管一段、互相推诿的空间被压缩。

 

第七，明确划出红线。《指导意见》强调要树立和践行正确政绩观，坚持实事求是、因地制宜，不搞大拆大建。这句话对很多渴望“一夜焕新”的地方来说，是一盆必要的冷水。

 

《指导意见》的出台，标志着老旧街区厂区改造提升从试点探索进入更系统推进阶段。

 

对民生而言，它意味着更多居民将在家门口享受到更完善的公共服务、更安全的市政设施、更友好的慢行空间和更有温度的街巷生活。对经济而言，它意味着老厂房、老商圈、老站场可以成为培育新消费、新服务、新产业的重要空间。

 

对文化而言，它意味着工业遗产、历史街巷、城市记忆不会被简单抹去，而是在保护中活化、在使用中传承。

 

对城市发展方式而言，它意味着城市更新正从“拆改留”走向“留改拆并举、以保留利用提升为主”，从“工程思维”走向“运营思维”。

 

尤其值得重视的是，老旧厂区改造提升与产业升级、科技创新、绿色低碳、新质生产力培育紧密相连。老厂房的大尺度空间、低密度环境和工业文化气质，经过安全改造和功能适配，完全可能成为研发机构、创意企业、实验室、共享工坊和青年社区的新载体。

 

一座城市的魅力，往往不在它有多少崭新的高楼，而在它能否让旧的地方重新拥有生活、产业和记忆。老旧街区厂区改造提升，表面上是修街巷、改厂房、补设施，深层看则是在重新组织城市空间、产业功能和人的关系。

 

1500个重大工程项目，不是简单的数量目标，而是1500次让城市“再生长”的机会。我们要通过城市体检、城市设计、运营前置、多元融资和公众参与相结合，让每一个项目既改出“面子”，也做实“里子”；既留住历史，也长出未来。