中华建设网讯   （记者 寒冬）  日前，湖南省人民政府办公厅发布《湖南省城市更新三年行动实施方案（2026—2028年）》，为未来三年湖南省城市更新工作绘制出一张清晰的“施工图”。

《方案》明确提出，到2028年底，全省将基本建成80个城市更新引领片区，改造城镇老旧小区4000个，完成老旧住房自主更新1.8万套、加装更新电梯5000台，打造500个高品质完整社区，新建扩建口袋公园和社区公园300个，新建改造城市绿道300公里，完成老旧管网更新改造1.2万公里。这些数字背后，是千万湖南市民对美好生活的向往，也是城市高质量发展从“有没有”转向“好不好”的生动注脚。

一、从单点改造到片区统筹的蝶变

“十四五”以来，湖南在城市更新领域已积累深厚基础。全省累计开工城市更新项目约2.7万个，完成投资超3800亿元，累计完成城镇老旧小区改造1.8万个，完成投资603亿元。长沙后湖从一汪黑臭水体蜕变为城市“文化客厅”，348栋村民自建房改造为艺术家工作室，累计注册企业1200余家，村民户均年租金收入达10万至20万元；岳阳洞庭南路历史文化街区、衡阳建湘工业文化园、郴州裕后街等一批标志性项目相继焕新，成为城市更新的亮丽名片。

2026年，湖南城市更新再提速。已新建改造供水、燃气、污水和排水管网3820公里，完成投资112亿元。在推进污水处理方面，实行“厂网一体、按效付费”，已落地25个项目，年节约费用约6亿元；推动市县1456公里管网资产显性化。此外，全省推行房屋安全体检、安全管理资金、质量安全保险“三项制度”。目前，全省194个烂尾楼项目已推动31个盘活交付、56个复工。长沙雨花区金科园社区入选住建部《完整社区建设可复制经验做法清单（第一批）》，邵阳双清区塔北完整社区整合27个老旧小区打包改造正加快推进。

然而，成绩背后，问题同样不容忽视。城市更新统筹精度不足、产业赋能能级偏弱、精细化治理水平不高等问题依然存在。部分地区项目同质化现象显现，区域推进不够均衡，部分县市工作谋划起步滞后。“前期难落地、中期难建设、后期难运营、资本难退出”的系统性难题，仍是制约更新工作纵深推进的瓶颈。

二、二十项任务系统布局城市更新

加快建设现代化人民城市，《方案》聚焦片区更新、宜居空间、安全韧性、文脉赓续、治理能力、政策机制六大板块，部署20项具体任务，构建起“城市体检-城市更新专项规划-片区策划-项目实施方案”四步工作体系。

明确提出，到2028年，实施一批补短板、惠民生、强功能的城市更新项目，建立可持续的城市更新体制机制和政策法规，城市更新行动取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效，人居环境明显改善，安全发展基础更加牢固，新旧动能加快转换，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，治理水平大幅提高。

在片区更新方面，《方案》明确，2026年全省启动100个城市更新片区建设，到2028年底基本建成80个引领片区；推动老旧街区更新改造和老旧厂区转型升级，通过植入文化创意、科技创新、数字经济等新业态，让闲置低效空间焕发新生。

在宜居空间营造上，《方案》提出，推动“好房子”建设，支持老旧住房自主更新、原拆原建；统筹推进建成20年以上城镇老旧小区改造，因地制宜更新改造一批城中村；打造500个高品质完整社区，围绕养老、托育、医疗、文体等高频需求，布局嵌入式服务设施体系。

在安全韧性增强上，《方案》提出，到2028年完成老旧管网更新改造1.2万公里，完成18座生活垃圾焚烧设施提标改造；对城市C、D级危险住房和非成套住房进行普查并建档立卡，D级危房优先处置；全面实施房屋安全体检、安全管理资金、质量安全保险三项制度。

在文脉赓续方面，《方案》提出，2026年打造十大省级历史文化保护利用重点片区，坚决防止大拆大建、拆真建假等破坏性更新行为，在严格保护核心价值与风貌的前提下，活化利用不可移动文物、历史建筑、工业遗产等。

在治理能力提升上，《方案》提出，完善城市治理体系，推动“党建+网格+数字”治理模式，推动城市治理重心和资源下沉基层一线；推动城市治理智慧化精细化，探索建设城市信息模型（CIM）基础平台。

在政策机制健全上，《方案》强调，要发挥专项债“自审自发”优势，引导金芙蓉投资基金加大投资，鼓励发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等融资工具；推动城市更新领域相关立法，完善规划弹性管控、存量土地盘活等政策标准；建立城市更新专家库，引导规划师、建筑师、工程师、评估师进社区服务。

三、从“政府主导”到“多元共治”的机制突破

《方案》的在政策创新方面，集中体现在投融资模式、实施路径和治理理念三个维度的系统性突破。

投融资模式创新是最大亮点。湖南积极推进“策、投、建、运、退”全链条运作模式，将项目肥瘦搭配、连片更新，构建“政府补一点、群众出一点、市场投一点”的多元筹资机制。郴州裕后街项目构建“国企自筹投入+政府政策撬动+运营现金流培育+CMBS证券化退出”闭环模式，拿到证券市场资金4.43亿元；长沙天心区劳动西路与湘江中路交会处的12座90余年历史的巨型油罐被保留下来，改造后的新空间日均客流3000至4000人次，月营业额突破200万元。

实施路径创新体现在“无体检，不更新”的原则确立。方案要求全面开展城市体检，地级城市于2026年12月底前完成城市体检中心城区全覆盖，县级城市2026年全面启动。长沙已建成城市体检和城市更新一体化平台，构建“指标库、问题库、资源库、项目库”四库体系，实现“体检诊断—更新治理—再体检优化”的闭环管理。

治理理念创新则体现在从“投资于物”到“投资于人”的深刻转变。方案强调坚持硬件建设和软件建设、投资于物和投资于人相结合，改什么、怎么改，多听取群众意见。长沙雨花区金科园社区改造前广泛征集居民意见，收到超过200条建议，最终转化为38个具体改造项目，投入资金1.28亿元逐一推进。

《方案》的出台，标志着湖南城市更新工作从“探索试点”迈入“全面推进”的新阶段。据测算，“十五五”时期全省城市更新领域预计带动投资约1万亿元，年均投资规模达2000亿元。这不仅是城市空间的重塑，更是城市开发建设方式的根本转型——从“拿地—开发—销售”的旧模式，转向激活城市存量价值的新逻辑。

对市民而言，这意味着老旧小区不再“老破小”，老厂房不再“沉睡”，老街巷不再“失忆”。对房企而言，这意味着行业告别大拆大建，老旧小区、低效片区盘活成为新赛道。对城市而言，这意味着从“有没有”到“好不好”的质的飞跃，从“面子”到“里子”的全面升级。

三年之约，关乎城市未来，更关乎每一个湖南人的日常生活。当老旧管网深埋地下守护安全，当口袋公园点缀街头巷尾，当老厂房里飘出咖啡香，当电梯直达高龄居民的家门口——城市更新的意义，便在这一点一滴的变化中，变得具体而温暖。

从湘江之滨到洞庭湖畔，从三湘腹地到湘南边城，一场关乎千万市民的城市变革，正在三湘大地徐徐展开。

记者从日前召开的湖南省城市更新工作现场会上获悉，湖南省将规范城市更新项目库管理，推动项目实现“谋划一批、储备一批、开工一批、建成一批”良性循环，力争到2028年，全省完成城市更新投资4000亿元。

将坚持“业态先行、运营前置”，推进片区化统筹改造，全省划定城市更新片区501个。通过举办省城市更新资源发布会，向全社会推介重点片区133个、项目2478个、总投资2215亿元；省级安排5000万元专项支持62个重点片区前期策划工作。

同时，推进西文庙坪、洞庭南路等10个历史文化保护利用片区建设，并运用城中村改造、旧改等政策和资金，推动湘江科学城、奥体新城、湖南低空产业园、北斗产业园及旅发大会项目等省级重大项目落地建设。