中华建设网讯   （记者 严佳）  日前，北京市住房和城乡建设委员会发布《北京市“十五五”时期住房发展规划》。在减量发展、存量优先的时代背景下，北京市以“人房地钱”要素联动为牵引，以“职住商服”功能融合为方向，探索一条超大城市住房高质量发展的新路径。《规划》推出一系列举措，推动首都住房发展将从“住有所居”向“住有宜居”迈进，让更多家庭住上安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

 

 

“十四五”，北京住房发展交出了一份漂亮的答卷。截至2025年底，全市累计建设筹集保障性住房67万余套（间），竣工43万套（间），公租房备案家庭保障率从2020年的42.5%跃升至87.5%，城市低保、低收入等特困家庭实现“应保尽保”。老旧小区改造方面，2000年底前建成的约7900万平方米市属老旧小区改造基本完成，累计加装电梯3452部，惠及数万户居民。房地产市场在2025年两轮精准调控下逐步止跌回稳，219个“白名单”项目获得超2700亿元资金支持，“保交楼”取得阶段性胜利。

 

这些数字背后，是一个个家庭从“忧居”到“优居”的真实蜕变。

 

然而，成绩之下，隐忧犹存。北京作为全国首个减量发展的超大城市，新增建设用地指标趋紧，住房供给与人口流动、产业布局之间的错配问题尚未根本解决。部分老旧小区管线老化、电梯停运、停车难等问题依然突出；城中村、危旧房安全隐患尚未完全消除；新市民、青年人“租不起、租不好”的困境依然存在；房地产市场从“高杠杆、高周转”向新模式转型过程中，部分企业资金链紧张、项目交付风险仍未完全出清。

 

正如《规划》所坦承的，住房发展正处在从“有没有”转向“好不好”的关键节点，结构性矛盾和品质短板亟待破解。

 

为加快构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展，北京市住房和城乡建设委员会制定了《北京市“十五五”时期住房发展规划》。

 

《规划》提出，到2030年，首都住房发展从“住有所居”向“住有宜居”迈进，城镇住房总量保持稳定，供给结构与人口家庭变化更加适配，安全稳健、协同高效、长期韧性的保障和市场相结合的住房供应体系更加完善，房地产市场运行持续平稳，租购并举住房制度持续健全，“人房地钱”要素协同联动，住房空间布局持续优化，职住商服功能更加融合，居住领域城市更新有力推进，更多家庭住上安全舒适绿色智慧的“好房子”。

 

到2035年，房地产市场保持长期平稳健康运行，各类群众基本住房需求得到更好保障，安全舒适绿色智慧的“好房子”供给持续扩大，“好房子、好小区、好社区、好城区”四好建设推动实现更高水平的住有宜居，住房发展与人口、产业、土地、交通、生态等要素协同更加紧密，为初步建成国际一流的和谐宜居之都提供坚实支撑。

 

为实现北京市“十五五”时期住房发展目标，《规划》制定了具体指标：

 

●城镇人均住房建筑面积35平方米左右

●公共租赁住房备案家庭保障率>85%

●新增保障性租赁住房中公寓型和宿舍型（间数）占比>60%

●新增保障性租赁住房中宿舍型（一张床）（床数）占比30%

●存量资源盘活占新增保障性租赁住房比例>60%

●新开工改造城镇老旧小区数量≥1000个

●老旧楼房加装电梯≥3500部

●住宅老旧电梯更新≥2万台

●D级危险住房解危治理 ——动态清零

●城镇危旧房改造100万平方米

●城中村改造数量57个

●完整社区建设覆盖率>60%

●城镇住房基础信息数字化率>95%

 

《规划》立足首都实际，突出了“以需定供、增存并重、存量优先、职住平衡”的发展理念，围绕“住有宜居”的发展目标，从“促进房地产市场平稳健康发展，更好满足群众多样化住房需求、完善住房租赁体系，按需施策提升保障实效、分类有序推进居住领域城市更新，打造宜居街区、增存并重推进“好房子”建设，提升居住品质和服务水平、统筹要素优化住房空间格局，促进职住平衡”5个方面，明确了13项指标和24项重点任务，绘制出北京市未来五年的住房发展蓝图。

 

在房地产市场方面，《规划》强调，加快构建房地产发展新模式，健全房地产基础性制度，持续优化居住用地和商品住房供应结构与节奏。将统筹“人房地钱”要素联动和“职住商服”功能融合，合理确定居住用地供应规模、结构和时序；鼓励支持刚性和改善性住房消费，规范房地产市场秩序，保障购房人合法权益；同时改善存量居住社区配套服务，加强安置房统筹。明确，“有序实施现房销售”，推行项目开发公司制和主办银行制，强化预售资金监管，让购房者真正实现“所见即所得”。供地优先向轨道站点周边、就业密集区域倾斜，2026年已供商品住宅用地近九成位于轨道交通周边。

 

在住房保障方面，《规划》明确，公租房备案家庭保障率将保持在85%以上，新增保障性租赁住房中公寓型和宿舍型占比要达到60%以上，其中宿舍型“一张床”占比超过30%。鼓励将剩余安置房、闲置商办楼宇改造为“一间房”“一张床”产品，存量资源盘活占新增保租房比例达到60%以上。要求，推动市场化运作发挥保障性租赁住房的调节功能，坚持以需定供，优化保障性租赁住房布局，更好满足新市民、青年人、新就业群体租赁需求，鼓励符合条件的市场租赁住房纳入保障性租赁住房管理。要充分发挥规范化多样化的市场租赁主体作用，将住房租赁纳入基层治理体系，支持租房群体依法依规更好地享受基本公共服务；严厉打击租赁违法违规行为，维护租赁双方合法权益；支持培育专业化、规模化租赁运营机构，积极打造住房租赁经营品牌。

 

在城市更新方面，《规划》要求，协同推进住房发展与城市更新，分类有序推进居住领域城市更新。提出，“十五五”期间新开工改造城镇老旧小区不少于1000个，加装电梯不少于3500部，支持2万台以上住宅老旧电梯更新，基本完成57个城中村改造，启动城镇危旧房改造约100万平方米。着力推进完整社区建设扩面提质增效，推动更多资源投资于人、服务于民生，优化设施配套、环境建设、服务治理功能，建设安全健康、设施完善、管理有序的完整社区。完整社区建设覆盖率到2030年要超过60%。

 

老旧小区改造方面，《规划》要求，持续推进城镇老旧小区综合整治，重点对建成20年以上的城镇住宅小区开展专项体检；继续推进2000年底前建成、居民改造意愿强烈的老旧小区改造，稳步推进2001年至2005年建成的市属老旧小区改造，更大力度推进央军产老旧小区改造。用好各种优惠政策支持住宅老旧电梯实施更新。

 

危旧房治理方面，《规划》要求，积极稳步推进城镇危旧房治理，健全常态化治理机制，落实房屋使用安全责任，及时对C、D级危房采取处置措施。同时健全老城平房区保护修缮模式和实施路径，推动老城平房区成片整院保护修缮；稳步推进城中村改造，有序推进棚户区改造收尾。

 

在“好房子”建设方面，《规划》明确将增存并重推进“好房子”建设，提升居住品质和服务水平。在建设端，强化住宅设计引导、优化住宅建设质量，兼顾“一老一小”、青年人和不同家庭结构的多样化居住需求。建立健全住宅项目工程质量保障体系，推行分户验收和业主查验，鼓励交付三维可视住宅产品使用手册和住宅项目长期维护手册，推行住宅工程质量潜在缺陷保险，强化从规划设计到交付使用的全过程监管。在管理端，健全房屋全生命周期管理制度，推进智慧房安系统建设，支持住房公积金增值收益用于房屋全生命周期安全管理。坚持建管并重，全面实施物业服务质量提升行动，持续健全社区党组织领导下的多方参与协调运行机制，探索“物业+生活”服务模式，推进智慧住区和数字家庭建设。

 

在空间格局方面，《规划》提出坚持“站城融合、产城融合、水绿融合”。以公共交通为导向，强化轨道交通对居住布局的引领作用，推动居住、就业、商业和公共服务功能有机融合；坚持产居联动，促进职住近接和产城融合，在就业集聚的重点功能区周边合理增加保障性租赁住房供给，引导人口就近居住；结合花园城市建设，依托绿道网络、公园体系和滨水空间，推动居住空间与绿色空间均衡布局；围绕合理通勤范围，构建职住平衡的多层级居住承载空间。

 

《规划》突出的亮点是：

 

现房销售制度化，从“预售为主”转向“现房优先”，从根本上遏制“烂尾楼”风险。

 

存量盘活机制化，鼓励国企将闲置商办、剩余安置房改造为保障性租赁住房，支持符合条件的租赁住房项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），打通“投融管退”闭环。

 

房屋全生命周期管理，推行房屋安全体检、安全管理资金、质量安全保险试点，将住房公积金增值收益用于房屋安全管理，开创全国先河。

 

青年安居体系化，完善“租补购服”并举的政策体系，推进青年公寓试点，在就业集聚区统筹“一间房”供给。

 

物业服务生活化，探索“物业+生活”模式，推动物业服务向养老、托育、家政等领域延伸。

 

《规划》的意义远超北京一域。中国城市规划设计研究院住房与住区研究所副所长张璐指出，北京在新增建设用地指标有限的条件下编制住房规划，率先回答了超大特大城市在存量约束下如何实现可持续高质量发展的问题，为其他城市提供了可复制、可推广的治理基础。

 

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，《规划》对新市民、青年人、城市运行服务保障人员的精准回应，体现了住房政策从“普惠”向“精准”的深刻转变。 上海易居房地产研究院副院长严跃进则表示，从“住有所居”到“住有宜居”的转变，正是房地产行业从“有没有”到“好不好”的时代注脚。

 

住房，是民生之要，也是城市之基。当一份规划将“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设写入目标，当“一张床”“一间房”的细微关怀被郑重落笔，我们看到的不仅是政策的温度，更是一座城市对每一位居住者的尊重与承诺。站在“十五五”的新起点上，北京这座千年古都正以“住有宜居”为笔，续写着属于每一个普通人的安居故事。