中华建设网讯   （记者 韩冬）  日前，南京市住房保障和房产局、市城乡建设委员会等五部门联合发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见（试行）》。《实施意见》把商品住房从拿地、建设、销售到交付、交易的全流程重新拧紧，让购房资金进监管账户、项目开发资金闭环运行、现房销售成为优先方向、个人住房贷款与竣工备案更紧密衔接，让买房人少一些“图纸上的期待”，多一些“交付后的安心”。

 

 

要理解《实施意见》的分量，不能脱离南京2026年房地产市场的现实背景。

 

2026年3月，南京就推出“宁六条”，通过“卖旧买新”贷款贴息、人才房票、房票安置、商业用房首付比例调整、土地供应优化等举措，稳定市场预期。政策效果一度较为明显。

 

3月21日至4月1日，全市新建商品住宅认购套数和面积较新政前分别增长155.6%和155.9%；二手住宅日均成交超过480套，较新政前增长48.2%。截至2026年3月末，全市累计申请使用人才房票7023户，审批通过4068户，涉及补贴资金3.67亿元，直接带动新建商品住房交易额约43亿元。

 

这些数字说明，南京楼市并非没有修复动能。但市场活跃并不等于制度风险完全消除。购房人仍担心“钱交了、房没见”；开发企业仍面临资金周转、建设周期和销售节奏错配；银行也需要更清晰的项目资金闭环。《实施意见》的出台，是在前期稳市场基础上，进一步把规则立稳、把责任压实。

 

《实施意见》的重点内容有哪些？

 

《实施意见》明确，以2026年8月28日为新老划断节点，从预售管理、现房销售、项目公司制、主办银行制、土地供应、开发建设、融资支持、税收政策、部门协调等9个方面提出19条政策，以加快构建房地产发展新模式，稳步推进商品住房销售制度改革。

 

《实施意见》覆盖商品住房全生命周期，重点包括：

 

预售管理：新预售项目须主体结构封顶，购房资金全部进入监管账户，竣工交付后解除监管。

 

现房销售被明确为优先方向。2026年8月28日后新发布出让公告的项目优先选择现房销售，其他项目鼓励实行，所售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形。配套实行现售定金制，项目取得施工许可证后可签订定金合同，收取定金一般不超过销售总价的5%，存入监管账户，房屋具备交付条件后解除监管。

 

项目公司制：项目交付前严禁抽调销售、融资资金，严禁抽逃出资或提前分红。

 

实行主办银行制。2026年8月28日起新签订借款合同的商品住房项目实行主办银行制，房地产项目开发公司和主办银行按照市场化法治化原则双向选择，一个项目确定一家主办银行，主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款，满足项目合理融资需求。房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入房地产开发企业在主办银行开立的资金账户管理。

 

土地与规划：土地价款可分期缴纳，首付款不低于50%，两年内缴清且不计息；推行规划方案预审查。

 

开发建设：支持容缺受理、告知承诺、并联预审，支持分批规划核实、消防验收和竣工备案。

 

融资支持力度方面，规范个人住房贷款发放。2026年8月28日（含）前取得预售许可证的项目，个人住房贷款发放按原政策执行；2026年8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房贷款，贷款资金应当通过受托支付方式支付至资金监管账户。

 

加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧“好房子”项目的开发贷款支持力度。主办银行可结合房地产项目建设周期依法合规确定贷款期限，首次还本日期原则上应在商品住房项目竣工备案后。贷款银行应根据项目建设进度合理确定贷款投放节点和投放额度，分批发放开发贷款。贷款资金要专款专用于项目建设，受托支付至项目施工单位、材料供应商等，实现开发贷款发放、管理与项目建设周期相匹配。

 

税收与协调：落实税收支持政策，房产、建委、规资、金融监管、税务等部门分工协同。

 

新政带来了哪些可感知的变化？

 

《实施意见》在几个关键环节形成了可预期的改进。

 

首先，预售门槛明显抬高。2026年8月28日后新发布出让公告的项目，若实行预售，单体建筑应完成主体结构封顶，并提交相应验收材料。这意味着，购房人不再只能面对沙盘和样板间，而是至少能看到建筑主体成形。

 

其次，资金监管更加闭环。新预售项目的购房资金全部存入主办银行开立的监管账户，项目完成竣工验收、具备交付条件后才解除监管。项目交付前，严禁企业总部或其他投资人抽调销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。

 

再次，现房销售被放在更突出位置。2026年8月28日后新发布出让公告的项目优先选择现房销售，其他项目鼓励实行现房销售。同时配套现售定金制，定金一般不超过销售总价的5%，同样纳入监管账户。

 

这些安排让新房交易从“信用预售”更多转向“实物交付”，让购房人真正能够“所见即所得”。

 

相比已出台类似政策的城市，南京的做法在“稳”与“活”之间作出了自己的探索。

 

一是现房带押销售。符合条件的项目，开发企业无需先行解除土地抵押或在建工程抵押，经企业、原抵押权银行和购房人协商一致后可带押销售；监管资金优先偿还原抵押银行贷款，再解除抵押。这既保障购房人权益和银行债权安全，也缓解企业解押压力。

 

二是规划方案预审查。土地出让预公告和挂牌期间，报名企业可提前开展方案设计，相关部门协同预审查；成交后对已通过预审查且不再修改的项目，可凭成交确认书直接申领相关规划许可。这有助于缩短从拿地到开工、销售的时间。

 

三是工程审批和验收提速。支持具备条件的建筑按单幢或多幢分批进行规划核实、消防验收和竣工验收备案，全装修项目还可分阶段竣工备案。大项目被拆成更小周期推进，有利于降低企业等待成本。

 

四是土地价款分期且不计息。商品住宅用地首付款不低于成交总价款的50%，两年内缴清，分期期间不计利息。这一安排对缓解企业前期资金压力具有现实意义。

 

五是现售定金比例相对明确。定金一般不超过销售总价的5%，并纳入监管账户。在已出台同类政策的城市中，这一上限处于相对较高水平，既给予企业一定销售灵活性，也通过监管防止资金脱离控制。

 

值得一提的是，此次南京出台《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见（试行）》中有三项“南京特色”做法。

 

现房带押销售方面，《实施意见》明确，符合条件的商品住房项目，销售前未解除抵押权的，房地产开发企业、原抵押权银行与购房人协商一致后，可申请实行带押销售，现房销售资金存入商品住房销售资金监管账户。

 

规划方案预审查方面，土地出让预公告及挂牌公告期间，报名企业可提前开展方案设计，相关部门协同预审查；成交后对通过预审查的项目，凭成交确认书可直接申领规划设计方案审定意见、建设工程规划许可证。

 

工程审批制度改革方面，综合运用容缺受理、告知承诺、并联预审等便利举措压缩审批周期，支持具备条件的建筑按单幢或多幢分批办理验收备案。

 

《实施意见》出台的意义，不止于“买房更放心”，其深层价值，在于它试图把房地产从“高杠杆、高周转、高预期”的旧逻辑，转向“重交付、重品质、重信用”的新逻辑。

 

对购房人而言，它把“房子能不能按时交付”“钱会不会被挪用”“抵押能不能影响办证”等长期焦虑，尽可能纳入制度约束。

 

对企业而言，它并非一味收紧，而是在提高安全门槛的同时，通过分期缴地款、预审查、分批验收、带押销售等方式留出缓冲空间。

 

对城市治理而言，它把房产、建设、规划、金融、税务等部门拉到同一张制度网络中，使房地产管理从“单点调控”走向“全周期治理”。

 

南京这份《实施意见》，并不是要立刻终结预售，也不是简单用行政手段替代市场选择。它更像是在房地产转型的关键期，为新房交易安装一道更可靠的“安全锁”：让资金有去处，让建设有约束，让交付有标准，让违约有代价。

 

文件已经出台，方向已经明确。接下来，真正决定其成效的，是每一个项目能否按时交付，每一笔资金能否闭环运行，每一套房子能否让购房人安心拿到钥匙。