解码招商引资与城市更新的转型之路

 

中央城市工作会议明确指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。招商引资、城市更新与企业竞争的底层逻辑已发生深刻变革，传统依赖政策优惠的招商模式、重改造轻运营的更新路径、靠机会红利成长的企业发展方式，均难适应新时代要求。本刊特专访原泛华集团副总裁汪传虎，结合其在城市更新、产城运营的实践经验与前瞻洞察，为政府、企业把握发展新法则提供参考。

 

 

一、招商引资：从“增量”到“存量”，从“优惠”到“谋划”

 

《企业改革与发展》：您长期深耕产业运营和政府招商领域，在您看来，当前地方政府招商引资最大的转变是什么？

 

汪传虎：现在招商引资已经完全进入了新的阶段，和过去的逻辑截然不同了。原来我们处于增量时代，招商引资靠信息差、比落地条件就行，例如地方政府拼土地出让金减免、税收优惠，就能吸引项目。但现在我们提出构建全国统一大市场，要求公平竞争，传统那套完全行不通了。

 

现在的核心是高水平项目谋划，这是招商引资成功的前提。因为中国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，产业升级转型是本质要求。宏观政策导向其实非常清晰，但问题出在政策理解上。中央政策到了县一级、区域级，就会出现阻碍，部分地方官员还是习惯用老办法，对新政策新逻辑很茫然。

 

举个例子，像北京亦庄、深圳这些地方，已经在深度思考产业发展的内在逻辑，从孵化培育产业的角度做招商，但有些地方还停留在给优惠、拉关系的阶段。所以现在地方政府招商，关键是要谋划项目，要理解政策红利、承载政策红利，而不是再走过去的老路。

 

《企业改革与发展》：在当前发展新规则下，地方政府要做好招商引资，最需要补齐哪些能力？

 

汪传虎：地方政府要摆脱“等靠要”思维，从政策被动接受者变成政策主动转化者。具体来说，一是政策解读能力，不能只看文件表面，要吃透政策背后的红利点，比如特别国债、地方债都是带着项目下来的，得知道怎么谋划项目才能接住这些资源。二是产业研判能力，要清楚本地的资源禀赋适合发展什么产业，不是盲目跟风追求高端产业，而是找到能落地、能形成生态的产业。三是投融资设计能力，知道怎么联动社会资本、怎么设计闭环的投融资模式，而不是只依赖政府财政。

 

二、城市更新：从“改造”到“运营”，从“硬件”到“生态”

 

《企业改革与发展》：您曾提出新型城镇化的核心能力是“规划定位、产业聚合、产融结合、产业运营”，在当前城市更新中，是否依旧适用？

 

汪传虎：城市更新时代，这四大核心能力更突出、更具象了。原来做新型城镇化，更多是从无到有的开发，比如建产业新城、新区。现在城市更新是从有到优的升级，核心是内涵式发展，所以对这四大能力的要求更细、更深。

 

首先是规划定位，原来我们更多考虑空间布局，现在要结合城市特色和人民需求。此前的发展模式导致部分城市“千城一面”，走到哪个城市都觉得差不多。城市更新就要改掉这个问题，要挖掘每个城市的文化、风俗、历史沿革，比如改造北京前门大街，不能脱离它的历史脉络，要让城市有记忆点。同时，坚持人民城市人民建、人民城市为人民，规划要考虑老百姓的生活需求，比如老旧小区改造不能只刷外墙，还要补配套、优服务。

 

其次是产业聚合和产融结合。原来产业聚合是拉企业进来，现在是培育产业生态，比如一个文创街区，不是只招几家文创店，而是要联动设计、展览、交易等上下游资源，形成产业链；产融结合方面，城市更新项目多是存量资产改造，不像新建项目有清晰的土地增值收益，所以更需要创新金融工具，比如REITs（不动产投资信托基金）、专项债，还要吸引社会资本，但社会资本进来要盈利、要闭环，这就需要设计完善的投资回报机制，不能再靠政府兜底。

 

最重要的是产业运营，原来开发是建完就完事，现在城市更新是运营为王。从增量到存量，项目的价值不是靠卖房子、卖商铺实现的，而是靠持续运营产生的现金流，比如一个老旧厂区改造，运营得好可以做文创园、做共享办公，持续产生收益；运营得不好，就是一堆空房子。所以现在做城市更新，必须做到运营前置，先想清楚怎么运营，再倒推规划设计、产业导入，也就是“以终为始”。

 

《企业改革与发展》：在城市更新的实际推动中，最大的痛点和堵点是什么？

 

汪传虎：总体来看，痛点和堵点有三个。

 

第一个是认知不到位，尤其是政府主管部门，对城市更新的理解还停留在改造房子的层面，没意识到这是城市治理、产业升级、民生改善的综合工程。比如我们在某地推一个项目，地方官员更关注这个项目能卖多少地、能带来多少GDP，而不是能改善多少民生、能培育什么产业，这种认知偏差导致项目推进很慢。

 

第二个是缺少专业人才，不管是政府端还是企业端，懂开发的人多，懂运营、懂产业、懂IP的人少。比如做一个文创类城市更新项目，需要懂文化挖掘的人、懂商业运营的人、懂新媒体营销的人，但现在很多团队里只有建筑师、工程师，缺乏复合型人才，项目做出来就容易不伦不类。

 

第三个是机制不配套，尤其是投融资机制。城市更新项目周期长、收益慢，社会资本不敢进。没有抵押物，银行轻易不放贷，而存量资产比如老厂房、老街区，很多没法做抵押，导致项目融不到钱。虽然国家鼓励创新金融工具，但很多地方还没落地案例，银行也不敢尝试。我们在某地的一个项目就是这样，找到了国际知名IP，也对接了专业运营团队，但找投资主体的时候就遇到问题了。部分地方城投平台被债务压得没精力，央企关心能做多少工程，民企想参与但融不到钱，银行又因为没有抵押物不愿放贷，项目推进了大半年，还在“找钱”的阶段。这不是个例，是很多城市更新项目普遍面临的困境。

 

《企业改革与发展》：现在很多城市更新项目存在“轻运营、重改造”“轻民生、重商业”的问题。在您看来，为什么会出现这种情况，如何解决？

 

汪传虎：这是转型期的必然难题，关键是思维惯性没扭转过来。过去几十年，中国房地产是高周转、高毛利的开发模式，大家习惯了建完就卖、卖完就赚，没形成运营思维。现在突然从增量开发转向存量运营，不管是政府还是企业，都没完全适应。

 

比如很多地方做城市更新，把老旧小区外墙刷了、道路修了，就觉得更新完了，但后续的物业服务、养老配套、社区文化建设没人管，老百姓还是不满意。还有些项目只盯着商业收益，把老街区改成网红打卡地，租金涨了，老百姓却搬走了，失去了社区的烟火气，这不是真正的城市更新。

 

要想解决这个问题，首先要改变考核导向，政府不能只看改造了多少面积、引进了多少商家，还要看运营效果、民生满意度，比如社区服务覆盖率、原住民留存率这些指标。其次要推动主体协同，原来开发项目多是央企、房企单打独斗，现在需要投资方、建设方、运营方、产业方形成联盟，比如央企负责投资建设，专业运营公司负责后续运营，产业方负责导入资源，各司其职。最后要给运营方更多话语权，让运营方从项目初期就参与进来，而不是等改造完了再找运营方接盘。举个例子，龙湖、凯德置地等企业比较重视运营，靠租金、管理费等实现持续收益，抗风险能力就强一些。

 

三、企业转型：从“机会导向”到“能力导向”

 

《企业改革与发展》：当前许多企业感到经营环境很“卷”，您如何看待这一现象？

 

汪传虎：现在很多企业觉得“卷”，其实“卷”的本质是能力不足。如果企业有核心能力，能提供别人提供不了的产品或服务，就不会觉得“卷”。如果还靠低水平重复竞争，就会被市场淘汰。比如原来很多房企靠高杠杆拿地发展，现在杠杆受限了，就陷入困境。而那些提前布局运营、培育了产业能力的房企，现在就发展得比较好。这说明，企业转型不是选择题，是生存题。

 

《企业改革与发展》：企业在转型过程中，容易陷入哪些误区？政府和社会能为企业转型提供哪些支持？

 

汪传虎：企业转型最容易陷入两个误区：第一个是换汤不换药，表面上喊转型运营、转型产业，实际上还是老思维。比如有些房企成立运营公司，但还是按开发逻辑进行考核，只看短期收益，不看长期运营效果，最后运营公司变成卖商铺的工具。第二个是盲目跟风，看到别人做高端制造、文创产业，就跟着进去，不考虑自己的资源禀赋和能力，结果投入大、见效慢，反而拖累主业。企业的平衡之道可以是寻求微利可持续模式，在保障基本回报的前提下，通过规模化、品牌化、专业化运营，在租赁住房、社区服务等领域实现商业闭环；同时努力实现价值共生，将社会价值创造内化为商业竞争力。例如，优质的公共空间和民生配套能提升整个项目的吸引力，从而反哺商业部分的价值。

 

政府是规则制定者与生态协调者，要定标准、做规划、保底线、促公平，为市场运作搭建舞台。具体而言，政府要做的，首先是政策引导，比如明确转型的支持方向，对符合新质生产力导向的企业给予税收优惠、融资支持。其次是搭建平台，比如组织企业对接智库、金融机构、产业资源，帮助企业解决不会转、没钱转的问题。还要优化审批流程，建立跨部门协调机制，为更新项目开辟绿色通道。另外是要制定标准，出台针对“好房子”、绿色建筑、适老化社区等的新标准，引导行业高质量发展。最后是营造氛围，不要用“一刀切”的政策限制企业，要给企业试错空间。

 

金融机构是血液供给者与风险共担者，没有创新金融，产业升级、城市更新就很难落地和推进。因此，当前金融机构要尽快提供适配的金融产品，与优质项目和运营方共同成长。一是要引入竞争机制，允许更多民营银行、外资银行进入，倒逼传统银行创新。二是要建立项目评估体系，政府可以联合智库、金融机构制定城市更新、产业项目的评估标准，比如从产业前景、运营能力、现金流等维度评估，让银行发放贷款有章可循。三是要扩大政策试点，在深圳、上海这些地方试点城市更新项目无抵押贷款，总结经验后在全国推广。四是要发展多层次资本市场，扩大REITs的覆盖范围，让城市更新项目能通过资本市场融资，减少对银行贷款的依赖。

 

此外，其他社会力量也至关重要。比如，智库可以提供能落地的方案，不能只讲理论，要帮企业分析转型路径。媒体要传递正确的企业转型发展理念，引导企业理性转型。

 

《企业改革与发展》：作为企业家，您目前看好哪些与城市发展相关的新议题、新领域？未来几年，可能面临哪些新变化？可探索哪些新模式？

 

汪传虎：首先是数字孪生城市，它是通过在虚拟世界中构建城市的数字副本，来实现更精准的规划、更高效的治理和更智慧的运营，这是一个巨大的技术和服务蓝海。其次是低碳/零碳建筑与社区，从绿色建筑迈向零碳运营，涵盖节能改造、分布式能源、碳资产管理等，是未来建筑的标配，市场空间广阔。再次是全龄友好与适老化改造，针对中国快速老龄化的趋势，对现有住宅和社区进行适老化改造，发展银发经济相关的服务业态，这其中包含巨大的社会需求和市场机遇。最后是都市型工业与产业社区，就是在城市内部为研发、中试、创意设计等业态提供融合工作、生活、交流的新型产业空间。可以说，这些领域发展前景可观。

 

新变化首先是市场深度分化，不同能级城市、不同区位的更新路径将截然不同。其次是科技深度融合，AI、物联网将深刻改变建筑、社区和城市的运营管理模式。再次是绿色低碳强制化，“双碳”目标将从倡议变为刚性约束。最后是人口结构挑战显化，老龄化、少子化将催生大量适老化改造、育儿友好型社区等需求。针对这些新变化，可探索的新模式包括：投资+运营一体化模式，有能力的头部企业向资产管理人角色转变；平台化整合模式，由一家核心企业作为平台，整合各类专业机构共同参与；工业遗存+文创科创模式，将废弃工厂等转变为创新产业集聚地；片区统筹+市场化运作模式，由政府划定更新单元，授权一家企业进行整体规划、投资、建设和运营，实现区域内资金的自我平衡。

 

企业要想在这一轮的转型中胜出，需要具备一些关键的特质，例如，耐心资本的心态，要理解并接受城市更新的长期性，不追求短期暴利；综合解决方案的能力，不仅是建造商，更是产业导入、商业运营、社区服务的提供者；精细化运营的基因，要善于通过细节提升用户体验和资产价值，实现降本增效；还要具备文化审美与科技赋能的融合力，能挖掘在地文化，塑造项目独特魅力，并能运用数字化、绿色技术提升项目品质和效率。

 

总结而言，城市更新是一场考验远见、耐心和综合能力的马拉松。其最终赢家，将是那些真正理解城市发展规律、敬畏人民真实需求、并愿意为之进行长期价值投资的企业家和城市治理者。 （来源：《企业改革与发展》杂志 李梦家 王平）