以项目为中心、资金封闭管理——7号文如何推动城市更新高质量发展

汪传虎

2026年8月28日，金融监管总局、住房城乡建设部联合印发《城市更新项目贷款管理办法（试行）》（金规〔2026〕7号）。作为全国层面首份针对城市更新项目贷款的专项管理办法，7号文明确了金融机构开展城市更新项目贷款业务的基本原则，细化了准入条件、贷款用途、还款来源、资金管理等要求。

那么，7号文究竟如何推动城市更新高质量发展？核心就八个字：以项目为中心、资金封闭管理。

一、从“政府兜底”到“项目说话”

过去，部分城市更新项目依赖政府信用背书、财政资金兜底。7号文彻底改变了这一逻辑——城市更新贷款必须走市场化路子，不能再靠政府兜底。

办法明确要求金融机构“自主决策、自担风险、自负盈亏”，划出两条红线：不得新增地方政府隐性债务、不得接受任何形式的政府隐性增信措施。这意味着，项目能不能拿到贷款，不看政府“点头”，而看项目本身“够不够格”。

二、“以项目为中心”：用九道门槛筛出真项目

7号文为申请贷款的城市更新项目设置了九项准入条件。其中几个关键门槛尤为值得关注：

第一，项目必须“名正言顺”。 须根据城市体检评估结果纳入城市更新规划，并纳入城市更新项目库。城市体检、规划、项目库和实施方案，解决的是同一个问题：这个项目到底属不属于城市更新。

第二，项目必须有“造血能力”。 办法明确要求项目“具备充足的经营性收入，能够覆盖贷款本息”。没有稳定现金流的项目，即便挂着“城市更新”的名头，也拿不到银行贷款。市场化主体、经营性收入和现金流覆盖，解决的是项目有没有偿债基础的问题。

第三，借款人必须是“市场化运营主体”。政府不再充当融资主体，而是回归规划、监管和基础保障的角色。

贷款审批更加侧重于项目本身。项目好不好，比企业大不大更重要。 这正是“以项目为中心”的精髓——区分集团风险和项目风险，让好项目不被企业拖累，也让差项目无法靠企业“背书”蒙混过关。

三、“资金封闭管理”：把每一分钱锁在项目里

有了好项目，还得管好钱。7号文的核心风控手段，就是资金封闭管理。

一是专户运作。 借款人须在贷款行开立项目资金监管账户，项目资本金、贷款发放、支付支用、项目收入、贷款偿还等所有相关资金，均应通过该账户办理，不同项目之间资金不得混同。

二是按进度放款。 贷款人应严格按照项目进度发放贷款。钱不是一次性到账，而是跟着工程走——用途禁区、监管账户、进度放款和运营归集，解决的是资金能否闭环的问题。

三是用途“负面清单”。 贷款资金不得用于缴纳土地出让金及相关税款，不得用于净地供应前的土地征收、拆迁安置补偿，不得用于应由财政资金支出保障的事项。这三条“禁区”，把贷款资金牢牢锁定在项目自身的开发建设改造上。

四是担保创新。 允许将经营权、收费权等产生的应收账款设为担保，同时明确禁止用政府应付款项、无收益的公益性资产抵质押融资。

四、与五份新规协同发力

7号文并非孤立存在。同日，金融监管总局还印发了《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》。

这五份办法全面落实房地产发展新模式各项要求，坚持以项目为中心、主办银行制、资金封闭管理，指导银行业金融机构按市场化、法治化原则做好房地产金融服务，实现对房地产开发、建设、销售、运营等全周期金融支持。

城市更新贷款的占比将大大超过新地开发，7号文正是这套新规则体系中专门为存量提升模式量身定制的关键一环。

结语

7号文的核心逻辑，是把城市更新从依赖政府信用的政策项目，彻底转变为依靠自身经营现金流、市场化运作的商业项目。

城市体检、规划、项目库和实施方案，解决“是不是”城市更新；市场化主体、经营性收入和现金流覆盖，解决“能不能”还钱；用途禁区、监管账户、进度放款和运营归集，解决“管不管”得住钱。 这条路径，把城市更新转化为可审查、可融资、可监测的商业项目。

政策既赋予发展动能，也划定风险红线。以项目为中心、资金封闭管理——这两个核心理念，正在为城市更新高质量发展筑牢制度根基。

（作者系泛华集团副总裁）