中华建设网讯   （记者 韩冬）  记者从武汉市人大常委会办公厅日前召开的新闻通气会上了解到，《武汉市城市更新条例》，将于今年6月1日起正式施行。武汉市住更局有关负责人表示，武汉的城市更新将坚持“小规模、微改造、渐进式、可持续”的更新方式。通过单元划小、分片推进，以小片区为切入点，坚持修旧如旧，保持历史街区肌理和风貌格局。谋划一批、推进一批，滚动实施，真正实现从“大拆大建”向“城市更新”的转型。

 

 

武汉是首批中央财政支持城市更新行动城市，也是全国首个挂牌“住房和城市更新局”的城市。《武汉市城市更新条例》作为关于城市更新的专门立法，历经两年多、数十次修改，将为完善城市功能、改善人居环境、传承历史文脉提供坚实法治保障。

 

据了解，武汉是全国较早实施以“三旧”改造为城市更新主要内容的城市之一，是首批入选全国城市更新行动的示范城市，也是全国首个挂牌“住房和城市更新局”的城市。经过多年探索积累了丰富经验，取得了不菲的成绩。

 

在机构与体系创新方面，2024年成为全国首个挂牌“住房和城市更新局”的城市，实现从“建设”到“更新”的职能转型；构建“留改拆建控”新时期“1+N”城市更新政策体系；成立武汉市城市更新中心（2020年），建立城市更新信息系统。

 

在标志性项目方面，打造了巴公房子、昙华林、咸安坊等成功案例，在历史建筑活化利用方面形成示范效应。

 

在范围拓展方面，“十四五”以来更新对象从“三旧”扩展到老旧小区、公共空间、历史街区等多元类型。

 

在审批改革方面，推出“一码关联”不动产审批3.0版本，实现项目全生命周期“一码通办”。

 

当前武汉市城市更新工作面临诸多问题与挑战。在立法层面，长期缺乏城市更新专项法规，工作无法可依，依赖“一事一政策”的碎片化制度；部分制度仍待实施细则明确，如市场化归集的操作流程、考核评估机制等。

 

在技术规范层面，大量老旧小区因历史原因在消防、建筑间距等方面先天不足，按现行标准改造难度极大；既有建筑缺乏全生命周期维护机制，存在“未老先衰”现象。

 

在实施机制层面，存在“重建设轻运营”倾向，可持续运营模式尚不成熟；治理机制不完善，多元主体参与路径有待进一步畅通；公众参与机制需细化，居民知情权、参与权和监督权保障有待加强。

 

在资金与产权层面，城市更新资金需求巨大，社会资本参与积极性有待提高；存量资源更新改造相适应的金融、财税政策仍需完善；复杂产权归集难度大，征收与市场化衔接存在操作难点。

 

为规范和促进武汉市城市更新活动，加快转变超大城市发展方式，改善人居环境，提升城市品质，保护传承历史文化，推动城市产业转型和消费升级，打造宜居、韧性、智慧、人文城市，实现城市高质量发展，武汉市政府制定了《武汉市城市更新条例》。

 

《条例》共六章四十七条。

 

《条例》明确，城市更新涵盖改造危旧房、老旧小区、城中村，改造老旧街区、老旧工业园区、老旧厂区，市政与公共设施完善，生态修复及历史文化保护等内容，突出武汉滨江滨湖特色。

 

在基本原则与导向方面，明确，城市更新活动，应当以人民为中心，坚持规划引领，统筹实施；坚持城市体检先行，“留改拆建控”并举；坚持运营理念，盘活存量；坚持单元为主，成片推进；坚持政府引导，市场运作；坚持多元参与，共建共享；坚持科技赋能，绿色发展。

 

对城市更新的定义进行扩展，明确，城市更新是对“城市空间形态和城市功能进行持续完善和优化调整的活动”，包含调整完善功能分区，优化城市空间布局；盘活配置存量资源，促进城市产业升级；提高整体居住品质，打造宜居智慧城市；补齐基础设施短板，增强城市安全韧性；保护利用文化遗产，塑造城市特色风貌；市人民政府确定的其他城市更新活动六项内容。强调，重点对城区内功能偏离需求、利用效率低下、环境品质不高的存量片区进行功能性改造。

 

在规划与实施创新方面，明确，编制市级城市更新专项规划应当合理划定更新单元。更新单元是指为便于统筹各类资源配置、平衡多方利益、优化功能布局、补齐公共服务配套、实现片区一体化更新及可持续发展而划定的城市更新活动相对成片连片的区域，可以包括区域综合性更新项目或者多个城市更新项目。

 

规定，城市更新活动以更新单元实施为主。强调，城市更新项目依法采取租赁、出让、先租后让、作价出资或者入股等有偿使用方式或者划拨方式配置国有建设用地。采取有偿使用方式配置国有建设用地的，符合相关规定的，可以采用协议方式出让用地。

 

明确，以更新单元为实施主体。江岸、江汉等中心城区更新单元规划方案由市政府批准，新城区由区政府批准并报市主管部门备案；实行运营前置，将更新单元规划方案编制主体由区政府调整为区政府确认的实施主体，引入项目建设运营主体参与编制，突出市场化导向。

 

为了促进城市更新项目的实施，可以通过房屋买卖、股份合作、协议转让房产权益等方式将不同物业权利人的房产相关权益进行市场化归集。

 

针对老旧小区改造中普遍存在的合规性难题，条例作出务实规定：实施“不低于现状”审批标准，对受客观条件限制确实无法达到现行消防、建筑间距、绿地率、停车位等标准的改造项目，在保障公共安全前提下，可按“改造后不低于现状条件”标准审批；为补齐基础设施短板而新增的社区服务用房、非机动车停车设施、架空层便民设施等不计入容积率；为增设必要楼梯、电梯、无障碍设施等新增建筑量也不计入容积率。

 

土地与产权政策方面，强调，零星用地整合，老旧小区周边边角地、夹心地等低效用地，用于增加公共空间或配套设施的，可按划拨或协议出让方式供地。简化用地手续，不改变用地主体和规划条件下，对原有建筑改建或拆除重建（不超原面积）可直接办理建设工程许可。提出五年过渡期政策，符合条件项目五年内可按新用途办理规划许可和施工许可，不补缴土地价款。允许通过房屋买卖、股份合作、协议转让等方式归集房产权益，归集比例达80%以上时，政府可对剩余部分实施征收。

 

在财政金融支持方面，明确，职工可提取住房公积金用于本人及配偶、子女名下危旧房改造；老旧工业园区提能升级项目可申请最高500万元补助（按投资额20%补贴）；探索设立城市更新基金，鼓励金融机构创新金融产品。

 

在历史文化保护方面，强调保护利用历史文化街区、历史建筑、文物建筑等资源；对优秀历史建筑的活化利用，应当在保持原有外观风貌、典型构件的基础上，依法通过加建、改建和添加设施等方式适应现代生产生活需要。鼓励在优秀历史建筑、文物建筑周边配置公共基础设施及相关产业，产业布局应满足“业态相近、行业相似”的原则。在符合规划和城市更新功能定位的前提下，公有优秀历史建筑可以通过特许经营等方式进行。

 

强调，探索用地功能兼容与建筑复合利用，明确用途转换和兼容使用正负面清单、比例管控、供应方式等政策要求，推进土地混合利用。

 

《条例》在制度创新方面，有许多亮点：

 

实行技术标准弹性化。明确“不低于现状”审批标准。其意义在于，破解老旧小区“一改就碰线”困境，避免“一刀切”导致工作停滞。

 

推行容积率奖励。规定，配套设施新增面积免计容。其意义在于，降低开发成本，激励功能完善。

 

实行市场化归集。提出，80%归集比例+政府征收衔接。其意义在于，探索多元可持续的更新模式，拓宽资金来源。

 

优化规划审批。实施更新单元方案+实施方案两级调整。其意义在于，简化重复环节，提高规划调整效率。

 

设置土地过渡期。明确，五年土地用途过渡期。其意义在于，降低存量转型成本，支持业态转换。

 

推行产权置换。明确，低效楼宇可通过产权置换更新。其意义在于，创新空间管理模式，破解空间供给难题。

 

《条例》的出台标志着武汉城市更新从试点探索进入制度化、法治化新阶段。将城市更新工作从政府规章层面上升到地方性法规层面，实现了“有法可依、有矩可循”，为破解城市发展痛点、难点、堵点提供法治前提。通过整合各部门的城市更新政策，形成“1+N”政策体系，增强城市更新工作的长效性和连续性，提升政策层次和效力。通过适应城市发展由大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重的新阶段，助力武汉加快转变超大城市发展方式，打造宜居、韧性、智慧、人文城市。